雅居乐升了五个30%

  3月23日，雅居乐集团（03383. HK）2020年业绩会以线上方式举行，雅居乐集团主席兼总裁陈卓林、副总裁潘智勇、副总裁王海洋出席会议并答记者问。

  即使经历了疫情的影响， 2020年的雅居乐从各方面的数据看都有较好的增长。

  规模方面，2020年雅居乐实现预售金额1381.9亿元，较2019年增加17.1%，达历史新高，累积预售建筑面积为1025.0万平方米，较上一年增加15.0%。预售目标完成率达115.2%。

  年内，雅居乐的营业额为802.45亿元，较上一年上升33.2%；毛利241.02亿元，较2019年上升31.3%；整体毛利率为30.0%，与2019年的30.5%基本持平。

  其净利润及核心净利润分别为122.49亿元及111.20亿元，较2019年分别上升32.7%及31.2%。而该公司股东应占利润94.75亿元，较去年上升26.1%。

  五项盈利指标，几乎都上升了30%左右。

  销售规模进一步增长，营收、净利润同比增加。除此以外，雅居乐一直以来重金投入的多元化业务也正在为集团的整体营收作出贡献。

  对于2021年，甚至未来三年的发展计划，雅居乐希望，收入能继续有双位数的增幅，毛利率能确保在30%左右。同时，多元化的各个板块也能继续为雅居乐的业绩表现做更大贡献。

  多元化占比20%以上

  多元化，成为这些年雅居乐业绩会的一个标签，旗下物业管理、雅城、环保、房管、城市更新等业务经过多年的重金培育，已逐渐开始为集团的整体业绩作出贡献。

  2020年，雅居乐802.45亿元的营业额中，物业发展的确认销售收入695.47亿元，较去年上升28.4%。物业发展销售收入的增加主要得益于较高的销售均价及面积。据悉，雅居乐2020年确认销售均价为每平方米1.41万元，同比上升17.9%；确认销售总面积为493万平方米，同比上升8.9%。

  除此以外，属于雅居乐多元化业务板块的物业管理服务、商业·、环保服务收入分别为78.53亿元、5.56亿元、22.89亿元。当中，物业管理及环保收入分别较2019年大幅上升119.5%及51.6%，持续为雅居乐提供稳健收入。

  数据可以看出，雅居乐集团“以地产为主，多元业务协同发展”的营运模式续见成效。其年内物业发展业务收入与多元化业务收入的占比分别为86.7%及13.3%，其中多元化业务收入的占比较2019年上升3.2个百分点。

  着手推动雅居乐雅城集团赴港上市，成为雅居乐多元化在过去一段时间浓墨重彩的一笔。

  去年6月24日，雅城正式递交IPO招股书，雅城若成功上市，将成为雅居乐旗下第三个上市平台。截止2020年12月31日，雅城业务覆盖中国31个省份的203个城市。

  实际上，雅城的分拆是一件双赢的事情。一方面，现金多了，权益多了，另一方面，分拆能够让资本市场的投资者、机构更好地发现雅城的价值，使雅城自身能够有足够的资金和平台去发展。

  此外，房地产行业逐步进入存量时代，雅居乐也正在城市更新领域开疆拓土。2020年6月，雅居乐正式成立了城市更新集团，城更集团坚持“城市更新综合运营商”的定位。去年，雅居乐已成功转化一个位于山西省太原市的城市更新项目为土地储备，预计总建筑面积约34万平方米。

  据了解，截至2020年12月31日，雅居乐城市更新已签订18个合作协议，业务遍布中国5个省份，布局大湾区，华北地区及中原地区，已锁定预计建筑面积达1150万平方米，锁定货值达3600亿元。

  对于其他多元化版块未来分拆的可能性，雅居乐管理层表示将会根据公司发展的需求，以及市场的情况来做决定。将完全按照公司利益的最大化、股东利益的最大化，以及公司的稳定发展，来决定其分拆行为。

  消灭“红线”

  去年以来，“三道红线”成为加在房地产企业头上的一道“紧箍咒”，当然也成为房企业绩会不得不面对的话题。

  据了解，截至2020年12月31日，雅居乐净负债率持续下降至61.0%，较2019年下降21.8个百分点；剔除预收款后资产负债率降至71.9%；现金短债比持续上升，从2019年的1.0升至1.3。

  按照以上数据，雅居乐在去年底仅有扣除预收款后的资产负债率触及红线，净负债率、现金短债比两个指标，均达到红线要求。

  消灭“红线”，雅居乐将全力以赴，并有信心在今年达标。

  从年报数据也可以看出，其在过去一年的实际借贷利率为6.56%，相较于2019年的7.10%，下降了0.54个百分点。

  过去的2020年，该公司于境外分别发行于2025年到期5亿美元5.75%的优先票据及发行于2025年到期4.83亿美元6.05%的优先票据，并获授予一笔初始金额为32.42亿港元(附带增额权)的信贷协议，为期36个月。

  此外，雅居乐于境内发行于2022年到期人民币30亿6.2%的非公开公司债券。

  值得一提的是，报告期内，雅居乐包括银行借款、银团贷款及其他借款、优先票据、境内公司债券、商业物业资产支持证劵、资产支持证券及租赁负债利息开支等在内的的财务费用也在大幅下降。

  其2020年的财务费用净额10.40亿元，较2019年的25.30亿元，大幅减少了58.9%。为雅居乐年内利润的增长提供了有力的贡献。

  于2020年12月31日，雅居乐总借款为978.13亿元。银行借款及其他借款；优先票据；境内公司债券、商业物业资产支持证劵及资产支持证券分别为701.39亿元、148.31亿元及128.43亿元。

  数据显示，雅居乐一年内到期的借款385.69亿元，而其于2020年12月31日的现金及银行存款总额为508.65亿元，有效覆盖其短期负债。

  土地投资不超过450亿

  规模的稳定增长，基于雅居乐的全国化布局。2020年雅居乐在华南、华东、海南及云南、华北等区域全年可售资源货值约2200亿元，为其全年超17%的销售增长提供了保证。

  2020年，雅居乐仍在加大土地的收储，透过招标、拍卖、挂牌、勾地及股权收购等方式，增添40个优质新项目，新项目的预计总建筑面积达836.1万平方米，其中雅居乐应占预计总建筑面积636.8万平方米；新项目的总土地金额357.01亿元，雅居乐应付土地金额233.85亿元。新开拓贵阳、启东、泰兴、太原及肇庆6个市场。

  另一方面，最新出台的22城土地集中供应的政策，为房企后续的拿地增加了不确定性。业绩会上，雅居乐管理层对此作表示称，土地的集中供应，更有利于公司的后续拿地。集中供地后，雅居乐对城市的投资布局和拿地的方向会更加具体、更加细化，投资方向会更加清晰。

  数据显示，于2020年12月31日，雅居乐于84个城市，拥有预计总建筑面积达5301万平方米的土地储备，分布于华南区域、华东区域、西部区域、华中区域、海南及云南区域、东北区域、华北区域、香港及海外，对应楼面平均地价为每平方米3627元。

  土储分布上大湾区占最多，其在粤港澳大湾区的土地储备约为1354万平方米，占整体土地储备的25.5%；长三角拥有土地储备694万平方米，占整体土地储备的13.1%。

  对接下来一年的土地投资计划，雅居乐管理层在业绩会上表示，雅居乐今年总体投资大概会在400亿左右，其中地产方面是320亿元，其他产业大概80亿左右。

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