双轮驱动优势释放 新城控股稳健高质量发展 | 深响财报 ⑲

在充满挑战的2020年，新城控股（601155.SH）依然交出了一份稳健增长的成绩单。

3月26日，新城控股披露，公司2020年的合同销售金额达2509.63亿元，合同销售面积达2348.85万平方米。在克而瑞的统计中，新城该两项财务指标分别排在行业第12位及第10位，表现优异。

在其他财务指标方面，新城控股也处在行业较优水平。期内，其营业收入实现1454.75亿元，同比增长69.46%；归属于上市公司股东的净利润达152.56亿元，同比增长20.56%；扣非归母净利润达130.56亿元，同比增长30.80%；总资产达5377.53亿元，同比增长16.37%。

持续稳定的业绩增长，让新城控股更有底气给出高比例的分红派息。年报披露，公司拟向全体股东每10股派发现金红利20.5元（含税），预计派发的现金红利共计46.33亿元。

8个城市突破百亿销售  

多元拿地、粮草丰厚

得益于区域深耕策略的指引，新城控股住宅开发事业部涌现出了苏州、上海、苏南、南京、北京、天津、浙南、山东8个百亿量级的地方公司，除公司过往深耕的长三角区域之外，还覆盖了环渤海等多个都市圈。

旗下多个住宅项目表现亮眼，比如，作为新城控股倾力打造的公园系2.0产品，位于上海闵行的新城千禧公园项目，在开盘当天即认购并达成签约11.1亿元，业内瞩目。

除此之外，位于温州瓯江口板块的瓯江湾项目，也在去年8月首开当天，实现了认购300套、销售4.1亿元的好成绩，去化率高达97%。随着区域利好的不断释放以及过硬产品品质的加持，瓯江湾项目四开四捷，全年销售14.47亿元，排名区域市场前列。

在补仓方面，新城控股董事长王晓松在业绩会中表示，公司将持续采用多元化的拿地策略，将销售额的40%用于拿地。他同时提及，相比单纯的规模扩张，公司更在意有质量的增长，由增量向提质转变，这也是新城控股未来的发展方向。

2020年新城控股积极把握市场机遇，以较低成本收入了诸多优质地块，全年累计新增土储120幅，新增总建筑面积4139.41万平方米。得益于“住宅+商业”双轮驱动战略的加持，新城控股2020年的平均楼面地价仅有3031.11元/平方米。

不仅如此，新城控股战略性的增加了北京、上海、天津、苏州、杭州等核心一二线城市的项目，并积极向西安、郑州、昆明、南昌、济南、石家庄、西宁、兰州、南宁等全国重点省会城市拓展。

积极纳储之下，新城控股去年末的总土储累计已达1.43亿平方米。其中，一二线城市的占比为40%，长三角、强三四线城市的占比为30%，可以满足未来2-3年的开发运营所需。

业内人士指出，新城控股所进入的城市，大多需求潜力巨大。这些极具经济活力且人口密度较高的区域，将为新城控股的未来发展提供更为广阔的空间。

基于稳健高质量发展的基调，新城控股将2021年的销售目标定为2600亿元，并计划全年新开业吾悦广场30座，到2021年年底，吾悦广场的开业总数将达到130座，全年商业运营总收入达到85亿元。

商业板块进入百店时代 

毛利率超70%

在新城控股“住宅+商业”双轮驱动的战略规划里，商业地产肩负着更多有关“未来”和“护城河”的筹谋。2012年，新城旗下“吾悦广场”诞生，经过近9年的实践和沉淀后，已经成长为了成熟、有影响力的商业品牌。

在跌宕起伏的2020年，新城商业正式进入了百店时代。全年新增开业38座吾悦广场（含5座托管在营项目），随着2020年12月30日，温州龙湾吾悦广场开业，新城控股持有已开业及管理输出吾悦广场达100座。截至2021年3月25日，新城控股开业、在建及拟建的吾悦广场总数量达到了163座。

从租金收入来看，2020年，新城控股的商业运营总收入增长至57.21亿元，其中，吾悦广场商业运营总收入增长至56.70亿元，超额完成55亿元的租金目标，同比涨幅超30%，平均出租率高达99.54%，同样亮眼。

事实上，新城商业自2015年至2019年间，一直处于发展的快车道，随着开业广场数量的增加及经营管理的备受认可，租金收入逐渐由1.55亿元，提升至40.69亿元，年均复合增长率达126%，是名副其实的业内“黑马”。

利润稳健增长是新城商业的另一大亮点。2020年，新城物业出租及管理毛利率高达70.76%，毛利占比也从2019年的9.9%提升至11.4%。

回溯2017年至2019年，新城控股物业出租及管理业务的毛利率，一直呈逐年上升的态势，毛利在公司利润中的占比也在逐年增加。

而接下来几年，新城控股还将有越来越多的吾悦广场开业。在业内人士看来，这意味着，随着时间的推移，新城旗下的百余座吾悦广场，也将贡献更高的营收和利润。这将确保整个公司更加稳定的对抗行业周期。

作为早先布局商业赛道的企业，新城控股享受着先发者规模红利的同时，也在不断优化产品、提升服务，问管理要红利。

从第一座吾悦广场开始，新城商业即采用了领先的购物中心模式，并不断迭代更新。各线城市全面布局，一二线和三四线同步发展，精准把握住了城市功能升级和消费升级的红利，曲德君称。

2020年，基于对消费痛点的前期调研以及未来消费趋势的判断，新城控股进行了一系列的产品升级，深入梳理了商业价值体系和产品体系，提出并形成了以“三区两线、五位一体”为核心理念的“吾悦”价值体系，以满足消费者的最新需求。

与此同时，新城商业还将发展的触角深入到了中西部第二战场。新城控股认为，中西部是一个较大的发力点，不论是从城市商业发展还是从当地居民不断升级的消费需求的角度，以吾悦广场为代表的商业产品线都更受欢迎。

据曲德君介绍，随着行业集中度的提升，新城控股已经具备了较强的管理输出能力，且具有一定的资源禀赋，可以帮助中小企业将项目建设运营得更好。自2020年开始，新城控股逐渐将轻资产作为商业项目拓展的重要组成部分，未来将是轻重并举的发展模式，目前依然以重资产运营模式为主。

针对商业的未来发展，曲德君表示，商业的市场容量仍有很大的发展空间，新城控股在项目拓展、规划设计、招商运营、后期管理等方面都具备竞争优势。

财务盘面安全稳健  

频获国际机构认可

回顾2020年，房地产行业的融资环境呈现出“前松后紧”的特征。从行业资金面看，全社会流动性宽松，但对于房地产金融监管却持续收紧，严查资金违规流向楼市，倒逼企业降负债，并压降融资类信托业务规模，行业资金链进一步趋紧。

在此背景下，新城控股持续强化现金管控，积极降低杠杆，并取得了显著成效。截至2020年底，新城控股剔除预收款项后的资产负债率为74.12%，相较2019年同期下降0.78个百分点；净负债率仅35.61%，处于行业低位。与此相对，当期，公司的加权平均净资产收益率(ROE)高达33.89%，位于行业前列。

在现金方面，截至期末，新城控股的经营性现金流净额高达3.82亿元，连续三年为正；在手现金达624.24亿元，现金短债比为2.61倍，短期偿债无压，财务指标持续优化。

财务盘面安全稳健，新城控股在资本市场备受认可，三大国际评级机构均上调了新城控股的信用评级。去年11月，国际评级机构标普将新城发展及其子公司新城控股的评级展望，由“稳定”上调至正面。同时，维持两家公司的长期发行人信用评级为“BB”。

随后在2020年12月，惠誉也宣布将新城发展的长期本外币发行人评级和其子公司新城控股的长期外币发行人评级由“BB”上调至“BB+”，评级展望为“稳定”。同时，将新城发展、新城控股、新城环球的高级无抵押债券评级上调至“BB+”。

进入2021年，穆迪宣布，将新城发展及其子公司新城控股的企业家族评级(CFR)从“Ba2”调升至“Ba1”，同时，将新城控股现有票据的高级无担保债务评级从“Ba2”调升至“Ba1”，将新城发展现有票据的高级无担保债务评级从“Ba3”调升至“Ba2”，评级展望均为“稳定”。

在业内人士看来，这些调整，反映了国际评级机构对新城系上市公司持续业绩增长和稳健财务表现的长期信心。受益于此，新城系公司的表现有望持续向好，业绩增长前景可期。

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