解局 | 车建新200亿出售红星地产的内里乾坤

观点地产网 2020年9月8日，红星美凯龙(601828,股吧)的秋季大会上，车建新说，贯穿红星美凯龙34年发展历程始终的，就是“危机感”三个字。

红星美凯龙突然爆出的地产资产出售，或许正是度过危机的一种方式。

据3月28日晚报道，红星美凯龙集团与远洋资本完成签约，将旗下红星地产打包出售给远洋资本，接盘价格约为200亿元。

随后，观点地产新媒体分别向红星地产、远洋资本内部人士核实，双方均未否认，但也并未对外透露更多。

据了解，远洋资本的定位是集团旗下独立的投融资平台，负责住宅、开发以外的产业投资、融资业务。经过几年的快速发展、战略定位调整，远洋资本已发展成为专注于从事另类资产管理的专业机构。

那么，收购红星地产之后，是否会与远洋地产展开合作？将会如何整合？对相关疑问，远洋资本并未有明确回复，称相关细节会稍后披露。

200亿交易

报道援引知情人士的消息称，红星美凯龙集团转让红星地产的原因是资金紧缺，因此将旗下优质的房地产业务板块红星地产转让。

其实，此次出售的红星地产并不属于上市公司红星美凯龙，而是属于红星美凯龙控股集团有限公司旗下资产。

在红星美凯龙集团旗下，上市公司红星美凯龙负责自持家居商场，重庆红星美凯龙企业发展有限公司则负责以百货商场为主的城市综合体，以及依托综合商业业态的住宅项目开发。

一份募集说明书中能够能为清晰了解红星企发的发展情况：截至2020年9月末，红星企发通过独资、合作模式在全国各大城市开发并运营了72个商业地产及住宅、商业管理项目，总建筑面积为2645.57万平方米。

自2009年起，红星美凯龙集团开始进军房地产开发业务，在布局家居帝国的同时，依托家居广场捆绑拿地，地产业务逐步扩张。

在商业地产及住宅销售上，红星企发对外出售物业主要包括城市综合体中的住宅、写字楼、SOHO、沿街商铺及单一住宅项目。

截至2020年9月末，已完工商业地产住宅项目共18个，总可售面积为364.62万平方米，已售面积337.86万平方米。剩余未售部分主要是商业、尾盘、车位等，合并范围内剩余可售面积合计为839.89万平方米。

另外，在建商业地产及住宅项目共计54个，可售面积1623.63万平方米，已售面积899万平方米，已售合同金额866.33亿元，计划总投资1313.55亿元。

在观点指数发布的中国房地产销售TOP100榜单中，红星企发旗下的上海红星美凯龙房地产集团有限公司（红星地产）于2017、2018、2019年销售额分别为360.3亿元、520亿元及660.8亿元，2020年销售额小幅下滑至602.3亿元，位列TOP100房企第64位。

“红星地产算是规模中等的公司，地产集中化程度越来也高，非头部的民营房企生存空间越来越小，控股公司现在显然是不想做地产了。”一位接受采访的业内人士称，红星地产较多项目位于三四线城市，也面临较大的去化风险。

而在募集说明书中，红星美凯龙集团披露了项目发展计划。

截至2020年9月末，发行人在建家居商场项目10个，拟建家居商场项目3个，在建、拟建物流项目5个。截至2020年9月末，商业、住宅地产项目在建项目54个，拟建项目2个。

从红星美凯龙集团的经营情况来看，家居建材商场业务是公司的传统强势业务，业务收入主要包括：自营家居商场的租赁及管理收入，以及委托经营管理家居商场的委托经营管理收入，家居建材商场业务的两大板块营业收入占比合计42.03%，毛利润占比合计60.73%，为集团的主要收入和利润来源，投资性房地产总规模更是超过900亿。

2020年受到新冠疫情影响，红星美凯龙业绩不容乐观。据其发布的业绩预警公告，2020年度，红星美凯龙实现归属于上市公司股东的净利润17.11亿元至19.71亿元人民币，同比减少56.0%至61.8%。

而住宅销售亦是较为重要的营收来源，前九月贡献收入63.98亿元，占比35.9%。

数据来源：募集说明书、观点指数整理

持有物业的推进需要大量资金支持，上述人士分析称，红星美凯龙集团持有较多自持家居商场和商业物业，以一个合适的价格剥离转让地产业务，不仅能够缓解债务压力，更能够聚焦家居等核心业务的发展。

上述知情人士续指，包括金科在内的多家房企都参与过红星地产尽调，最终由远洋资本收购了红星地产，而200亿的交易对价属于溢价出售。

债务之困

资产的出售，难免与高企的债务相关联。债券募集说明书中，能够更清晰地看出红星美凯龙集团的债务情况。

数据显示，2017-2019年末和2020年9月末，红星美凯龙集团的负债总额分别为1083.93亿元、1479.73亿元、1680.96亿元及1860.84亿元，资产负债率分别为67.46%、71.86%、71.93%和72.95%。

截至2020年9月末，红星美凯龙集团包含长期借款、一年内到期的非流动负债(有息部分)、应付债券、短期借款、长期应付款(有息部分)、其他非流动负债(有息部分)在内的有息负债为909.8亿元，占负债总额比例为48.89%。

据联合资信相关评级报告数据，红星美凯龙集团1年以内（含1年）的有息债务规模达353.04亿，而现金短期债务比只有0.55倍，现金类资产对短期有息债务的覆盖程度较弱。

另一方面，受限资产较多也影响着红星美凯龙集团的资产变现能力。同期，集团用于担保融资受限资产账面价值合计为1047.68亿元，占红星美凯龙集团总资产的41.07%，净资产比例的151.84%。

实际上，今年3月就已传出消息，红星美凯龙旗下商管板块上海爱琴海商业集团股份有限公司正筹备赴港上市，估值预期约在120-150亿元左右。

那么，为何旗下地产业务不分拆上市？一位业内人士指出，目前A股依旧不允许地产企业上市及再融资，在港股上市的市值并不会高。

上市平台亦面临债务压力，截至2020年9月底，红星美凯龙账上货币资金仅62.2亿元，而一年期内到期的非流动负债高达124.98亿。

近年来，红星美凯龙频繁通过发债和非公开发行股票来缓解即将到来的偿债压力，其中40亿元的股票定增方案已于3月1日已获得证监会审核通过。

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