南昌楼市新政“一日游”背后 新房成交创近9年新低

每经记者 甄素静 每经编辑 陈梦妤

近日，南昌发布“楼九条”以促进房地产市场平稳发展。梳理政策原文，主要可概况为两方面，一是针对B端房企，推出不限房价、地价的地块，吸引、鼓励房企参与新城建设，促进项目开发；另一方面则是针对市场C端购房者，实施南昌都市圈购房同权，扩大“人才引进”政策范围，增加市场购买力。

实际上，在此次“楼九条”出台之前，南昌楼市已现出萎靡状态，不少业内人士呼吁出台放松政策。

“楼九条”一经发布就被部分媒体解读为，南昌放松调控，刺激楼市，炒作空间加大。随后，住建部与江西省政府通过视频会议进行了会商，责令立即纠正，并将南昌市列入房地产市场监测重点城市名单。

一个此前谁也预计不到的城市，成为今年以来住建部督导第七城，前序城市包括上海、深圳、杭州等。而南昌市相关政策发布次日，便被江西省政府责令纠正，相关负责人被约谈。

去年新房网签降逾28%

同为华东省会城市，与杭州、苏州等地动辄就出现万人摇的火热相比，南昌楼市要静寂许多。去年，南昌楼市成交端遇冷，新房二手房成交量双双下降，但供应端已逐步放开，土地成交火热。

新房数据方面，去年南昌量价齐跌，即便开发商祭出折扣、创新营销方式，单月份成交量仍不及往年。据乐居江西统计，2020年南昌市（不含南昌县、新建区，下同）新房网签37887套，同比下跌28.78%，创近9年新低；网签面积约450.48万平方米，同比下跌28.54%；新建商品房备案均价为13967元/平方米，较去年下跌3.8%。

值得注意的是，南昌近几年商业、办公产品表现也十分萎靡，非住宅市场供大于求，去年供应109万平方米,同比下降41.08%；备案74万平方米,同比下降44.78%；均价12273元/平方米，同比下跌7.45%；公寓产品为备案主力。

二手房成交也不容乐观，据江西易居研究中心统计观察，最能直观反映市场热度的二手市场连降三年，随着众多项目临近交房，南昌二手房的挂牌量将再度上升。记者查阅链家获悉，目前南昌在售二手房67883套。

据乐居江西，2020年南昌市（不含南昌县、新建区）二手房网签22028套，同比下跌19.33%；网签面积约215.49万平方米，同比下跌17.23%。相较2019年，南昌新房、二手房成交量双双下跌。

楼市成交虽遇冷，但土拍市场却十分火热。据江西土拍网统计，2020年，南昌市（含赣江新区、不含安义县、进贤县，下同）共成交123宗经营性用地，同比上涨124.49%；土地出让金总额约641.78亿元，同比上涨76.79%，创下近8年新高。

江西易居研究中心预测，截至2020年12月底,南昌商品住宅库存去化周期上升到9.6个月,加上2020年大量供地，今年库存压力会持续加码，市场竞争压力会更大，市场需要预警。

实际上为活跃市场成交，南昌去年已多次出台政策促交易。去年2月，南昌公积金放开二次贷款，2020年2月26日(含当日)以后购买的住房，均可申请“二次贷款”，首付、利率上浮10%，即首付比例为40%，利率为3.575%。去年4月，南昌全面放开城镇落户限制，实行零门槛准入政策。

这些政策旨在促进楼市成交去化。

“楼九条”违背房住不炒

实际上，近日南昌发布的政策，并非只针对房地产行业。3月19日，南昌市政府办公室印发《做大全市工业经济总量的若干政策措施》，其中包括做大5个行业经济总量的政策措施通知，房地产市场是其中一个。

不同于其他22城的土地集中供应、两限严格政策，南昌“楼九条”计划“两不限”地块，将重点发展高铁东站、经开、临空区、高新区等，视情况公开出让不限房价、地价地块。这也被业界认为是最出圈和受市场关注的点之一。

此外，南昌还将加大重点新城建设的土地供应量，重点打造“高铁新城、空港新城、九望新城、瑶湖航空城”，鼓励央企和著名民企参与新城建设；对历年已出让未开工用地，促开工、促上市，提高住宅有效供给。

暂时放宽新建商品房住宅预售条件，预售资金监管比例由原来的50%、60%，分别调整为20%、30%；由原来需达到项目办理竣工验收合格具备交付使用为止才可申请使用重点监管资金，调整为可根据项目工程建设进度分6个节点申请降低重点资金监管比例的方式使用监管资金。

此次“楼九条”另一个备受关注的点，是南昌将推进大南昌都市圈居民购房同权，本地或非本地户籍购房者，缴纳个税或社保即可按照房地购房政策购房，也就是说，在南昌划定的都市圈中，包括南昌市，九江市，抚州市临川区、东乡区，宜春市的丰城市、樟树市、高安市和靖安县、奉新县，上饶市鄱阳县、余干县、万年县等地户籍居民互为享受本地户籍人口购房政策。

有媒体统计，一旦都市圈同权政策落地，购房范围辐射到整个南昌区域，楼市将有望增加近1300万人次购买力。

无论是针对供应端还是需求端，南昌“楼九条”一经发布就被指放松调控，刺激楼市，炒作空间加大。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，这是变相托底楼市甚至刺激楼市，违背了“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，会向市场和社会传达出不良信号，这触发了从上到下的督导和约谈问责机制。

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