保利物业在管面积三年翻番毛利率却累降18个百分点

来源：房产装修家居资讯时间：2021-03-26 08:08

观点地产网 又一家上市物业公司披露了过去一年的公司业绩，这次是在2019年喊出“全域物业”口号的保利物业。

发表年报后的第二天，3月25日，保利物业照常召开了业绩会，董事长黄海、总经理吴兰玉、财务总监杨杨、董事秘书尹超四人出席现场，对投资人和市场进一步解析公司的发展情况和战略规划。

梳理公告可知，截至2020年12月31日，保利物业在收入和毛利润上实现了连续三年的正增长。具体到2020这一年，其收入为80.37亿元，同比增幅为34.7%；毛利14.99亿元，同比增幅23.8%；毛利率为18.7%，同比下滑1.6个百分点。

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在规模上，保利物业同样实现了三连涨：合同项目数增加458个至1948个，合同管理面积自2018年的3.62亿平方米增至5.67亿平方米；在管项目1389个，在管面积自2018年的1.91亿平方米翻倍至3.8亿平方米。

据投资者回忆，总经理吴兰玉代表管理层透露，未来2-3年行业将不断变化、迎来更多挑战，需要“又快又好又稳地跟上节奏”——做大规模后，希望保利物业能保持在收入上超过30%的增幅、在利润上超过20%的增幅。

升降之间：收入利润连涨三年、毛利率下滑承压

与许多已经上市的物业同行相似，保利物业的主营业务亦分为三大部分：物业管理服务、非业主增值服务及社区增值服务；前者占比最高、收入贡献最大，又以母公司保利发展的项目为主，第三方项目的收入占比仅26.4%。

在收入上，上述业务均取得了连续增长：2018-2020年，物业管理服务收入从29.1亿元增至49.48亿元，平均物业管理费上升至住宅2.23元/平方米/月、商写7.83元/平方米/月；因向物业开发商等非业主提供的案场协销服务项目数量持续增长，非业主增值服务收入从6.97亿元增至13.42亿元，三年内收入已经翻番；社区增值服务收入从6.23亿元增至17.48亿元，同比增速最高（51.5%）。

据投资者透露，三者目前的项目占比大致为6:2:2，“比较健康”；在管物业中住宅物业与非住宅物业的比例为7:3，这个比例在在拓项目中为4:6，未来有希望达到3:7。

一切都在往好的方向上发展。然而，就上述业绩，敏感的投资者还是有所疑问：“在公司收入与利润双双增长的情况下，为什么毛利率出现了小幅度下跌？”

来源：企业年报

保利物业管理层对此直言不讳。财务总监杨杨给出的第一个回复是，物业管理服务中第三方外拓越来越激烈、存在毛利率缓慢下滑的趋势，三年间已下降了18个百分点；非业主增值服务以保利集团系统内项目为主，社区增值服务中社区媒体等入户式服务因疫情影响曾中断，收入及毛利率下降；美居等新兴业务则快速放量，但这部分的毛利率不高，拉低了总体收入的毛利率。

据年报披露，社区增值服务又可细分为社区便民服务、垂直业务服务、民生保障服务，其中社区便民及其他服务（保洁、维修、月嫂、教育等）、美居服务（泛家居服务）、社区零售创造的收入在社区增值服务中占据前三，分别贡献了5.03亿元、4.05亿元、3.85亿元。

保利物业强调，虽然公司毛利率的确存在下行压力，但去年净利率为8.7%、同比微增了0.3个百分点。这是来自银行利息的“功劳”——2018年至2020年，保利物业账上现金及结余同样实现了三连涨（17.92亿元、65.07亿元、74.48亿元）。

其中，保利物业凭借2019年物业股最大IPO一事便新增了52.18亿港元现金（含行使超额配股权2000万股H股），并计划以57%、15%、18%、10%的比例依次用于择优并购、拓展增值服务、升级数字化及智能化管理系统、运营资金及一般公司用途。

左手进、右手出，于财务报表上，收入的上升往往亦对应着支出的上涨。因人力资源成本攀升及疫情导致原材料价格上涨，保利物业2020年的服务成本同比去年上涨了37.5%至65.38亿元，同时斥资0.81亿元完成上市后的首单并购——成都华昌物业（原成都市国有专业服务企业，服务于成都天府国际金融中心等），这既补充了其西南地区的商办写字楼及公建物管服务，也带来了商誉上的增加，具体体现在“无形资产”一栏的变动中：同比去年新增0.4亿元至1.36亿元。再由于客户预付款、但保利物业未提供服务，2020年产生合约负债11.82亿元。

但据投资者回忆，董事长黄海对并购的看法是“成果不理想”。鉴于物业公司为轻资产商业模式，保利物业在对收并购目标的摸排中发现，市面上因为资金链问题而出让的仍是少数；近两年来正是物企上市热潮，保持并购、物企估值高都将是常态，保利物业看重的是产业发展和优质机会，“不会因为市场变化而改变标准，但可以调整并购策略”。

至于保利物业将如何应对这样背景下产生的毛利率下滑压力，管理层的第二个回复是，做好大物业。对内，做好物业管理业务的数字化、科技化，提高中台管控内控能力；对外，通过招投标、合资合作和收并购加速低成本高质量扩张，如住宅聚焦核心区域、非住宅业态外延，不断提高市场化比重。

突破物业红海：业态、地域与管理能力

在观点指数2021年3月发布的《风好正扬帆 | 物业服务报告》中，由公开数据统计，国内物企的总在管面积2019 年为345.18亿平方米，按照近五年复合增长率4.4%来推算，预期2020年国内物企的总在管面积将达到355.19亿平方米。而截止2020年末，进入资本市场的内地物企为42家，其中38家在港股、4家在A股，且38家港股物业服务企业的市值已经同比2019年翻了两番至7301.1亿元。

无论蓝海抑或红海，在大物业时代，物业公司的本质依然是服务。据投资者转述，目前保利物业已经在全国TOP10城市里布局管理7种业态，挖掘这些业态带来的增值服务：“要进入到非常多的领域……实现在业态、地域、管理能力上的三大突破”。

具体到物业管理，住宅物业、商办物业、公共服务又是进一步细化的四个方向。而后是随之衍生的增值服务，保利物业亦称正在考虑社区旅游、宠物管理等更多新兴业务，具体“要看社区需求”。

住宅物业管理属于物企发源的根基，自不用多谈；商办物业强调的是“为500强而生”，提供全周期全链条的管理与经营，分为物业管理、企业服务和资产管理三大部分，重在发力政府单位、大型央国企单位、大宗资产等潜在合作机会。

在观点博鳌房地产论坛上，保利物业相关高层曾于2019年着重介绍了“振兴中国”这个公共服务品牌，又于2020年介绍了“星云企服”这个商业服务品牌，提出要从第一阶段的关注点“物”、第二阶段的关注点“人”转变到人与物的结合上，要从大物业、小场景和数字化驱动来推动对“场景”的关注。

彼时，保利物业公司副总经理、保利商业物业董事长邹福顺提出了一个疑问，“1000万物管费的写字楼，能不能做到1000万的资产服务，能不能做到1000万的企业服务？”就2020年的业绩成果来看，这一疑问还有待继续践行，商办物业可以提升的空间还有很多：收入6.95亿元、对总收入占比14.1%，同比去年仅提升了1.1个百分点；在管面积0.11亿平方米、对总在管面积占比3%，同比去年仅提升了0.7个百分点。

公共服务方面，保利物业曾提出了“5+4+3” （5G+产品服务包、4大样板工程、3大支撑体系）的产品体系，又涉及高校及教研物业、城镇景区物业、轨道交通物业三大业态。

据年报披露，截至2020年12月31日，保利物业的公共服务已进驻全国26个省份，在管面积约2.01亿平方米、占公司在管总面积的52.9%，收入8.04亿元、同比增速为67.2%，对物业管理服务收入占比16.2%；在管项目393个，同比新增127个；三大业态的在管项目数量达212个，占比超过50%。其中，高校及教研物业收入超2亿元、同比增速超50%，涉及全国16个省市的100多个项目，以高增速相对突出。

在地域上，截至2020年12月31日，保利物业已进入全国29个省、直辖市与自治区的184个城市。坚定做大非住、住宅做稳做优、商办做快、高速发展公共服务……保利物业又提出了以城镇业态为新的特色，但如何践行“从三十镇走到百城千镇”这一以“镇”兴中国的目标，其道路还任重而道远。

在管理能力上，保利物业表示将要从内控体系、项目管控、智慧社区、增值服务等方面全方位推进信息化建设，强化中台运营能力，落实数字化变革。

进入2021年，保利物业又先后与保利长大、鄂尔多斯(600295,股吧)文旅集团达成合作，计划将物业服务融入社区治理、社区党建、社区媒体、健康服务、资产管理；并以2403万元中标深圳笔架山公园综合管理服务供应商，提供集公园内的卫生保洁、绿化养护等日常管理以及开展节日氛围营造、三防应急等专项服务内容于一体的公园综合管理服务。

截至2021年3月25日下午收盘，保利物业收跌7.11个百分点，报46.4港元/股，总市值为276.39亿港元，较上市首日（2019年12月19日）累计上涨32.2%。

（责任编辑：徐帅）