保利物业：“拯救”毛利率

  拥有国企房地产背景的保利物业，和大多数存在母公司依赖症的物企不同，其第三方物业在管面积占比倒挂，曾一度令保利物业引以为豪。

  物企第三方物业的外拓情况，常被视为企业能动性、自主性、独立性的表现。然而，近2年保利物业第三方物业的业绩表现，却频频打脸。

  外拓能力强，并不代表随之带来的营收能力强。保利物业便是一例。

  第三方物业收入乏力

  2020年保利物业上半年业绩中报发布，截至2020年6月30日止，保利物业在管面积约为3.17亿平方米，其中来自保利发展控股集团的项目在管面积约为1.37亿平方米，占比43.2%；来自第三方的项目在管面积约为1.79亿平方米，占比56.8%。

  反观两者营收情况，来自第三方的物业管理服务收入约为人民币5.52亿元，仅占比24.1%；而来自保利发展控股集团的物业管理服务收入约为人民币17.34亿元，占比75.9%。

  换言之，保利物业来自关联方的营收与在管面积“剪刀差”高达32.7%。而2019年的剪刀差更高，为39.7%。

  有着良好第三方物业资源的保利物业，从2020年开始，不得不紧急调转车头，意图挽回第三方物业的营收颓势。

  2020年，保利提高了第三方物业管理费。相比2019年上半年，无论是住宅社区还是商业及写字楼，第三方物业的物业管理费单价均有大幅度提升。

  同时，来自第三方的物业管理服务收入约为人民币5.52亿元，较2019年同期大幅增长约75.7%，占物业管理服务总收入约24.1%，同比提高近7个百分点。

  此外，在第三方物业在管面积和合约面积占比上，保利物业也有所调整。第三方物业在管面积占比下降0.1个百分点；合约管理面积占比下降3.5个百分点。

  至此，保利物业第三方物业营收调整初见成效。

  三类服务毛利率均下滑

  在中国房地产TOP10研究组发布的2020中国上市物业服务企业综合实力TOP10榜单中，保利物业综合实力高居第三，与碧桂园、雅生活服务等物企占据着行业龙头地位。

  财报显示，2020年上半年，保利物业营收约为36亿元，同比增长约27.6%；毛利约7.34亿元，同比增长约10.1%。不过，毛利率出现滑坡。毛利率从2019年同期约23.6%降至约20.4%，下降3.2个百分点，仍低于2019年29.4%的毛利率行业均值。

  从业务类型看，物业管理服务的毛利率约为17.0%（截至2019年6月30日止六个月：约18.1%）；非业主增值服务的毛利率约为20.7%（截至2019年6月30日止六个月：约21.3%）；社区增值服务的毛利率约为30.2%（截至2019年6月30日止六个月：约44.1%），较2019年同期下降约13.9个百分点。

  三大类服务的毛利率均出现不同程度下降，其中社区增值服务毛利率下滑最为明显。

  截止8月31日，已公布2020年上半年业绩报告的各家物企，毛利率的增减各有不同，解释理由却不约而同地一致，大部分都提及受到疫情影响，但是结果的导向却千差万别。

  对于毛利率提升的物业企业，其解释称，在疫情期间，采取了有效的应对措施强化成本管控，供方管理，和国家减免部分员工社保成本等。

  保利物业则与之相反，将社区增值服务毛利率下降的原因归结为，受疫情影响，部分入户式增值服务、社区媒体等高毛利业务开展受限；疫情期间为保障业主生活需求，积极开展生鲜蔬果等民生保障类社区零售业务；美居等尚处于成长期的垂直业务高速增长，收入占比提升。

  疫情期间，对于成本和利润创收的平衡，各家物企应对和结果都不尽相同。撇开疫情影响，下半年物企营收将见真章。

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