保利物业:“拯救”毛利率

  拥有国企房地产背景的保利物业,和大多数存在母公司依赖症的物企不同,其第三方物业在管面积占比倒挂,曾一度令保利物业引以为豪。

  物企第三方物业的外拓情况,常被视为企业能动性、自主性、独立性的表现。然而,近2年保利物业第三方物业的业绩表现,却频频打脸。

  外拓能力强,并不代表随之带来的营收能力强。保利物业便是一例。

  第三方物业收入乏力

  2020年保利物业上半年业绩中报发布,截至2020年6月30日止,保利物业在管面积约为3.17亿平方米,其中来自保利发展控股集团的项目在管面积约为1.37亿平方米,占比43.2%;来自第三方的项目在管面积约为1.79亿平方米,占比56.8%。

  反观两者营收情况,来自第三方的物业管理服务收入约为人民币5.52亿元,仅占比24.1%;而来自保利发展控股集团的物业管理服务收入约为人民币17.34亿元,占比75.9%。

  换言之,保利物业来自关联方的营收与在管面积“剪刀差”高达32.7%。而2019年的剪刀差更高,为39.7%。

  有着良好第三方物业资源的保利物业,从2020年开始,不得不紧急调转车头,意图挽回第三方物业的营收颓势。

  2020年,保利提高了第三方物业管理费。相比2019年上半年,无论是住宅社区还是商业及写字楼,第三方物业的物业管理费单价均有大幅度提升。

  同时,来自第三方的物业管理服务收入约为人民币5.52亿元,较2019年同期大幅增长约75.7%,占物业管理服务总收入约24.1%,同比提高近7个百分点。

  此外,在第三方物业在管面积和合约面积占比上,保利物业也有所调整。第三方物业在管面积占比下降0.1个百分点;合约管理面积占比下降3.5个百分点。

  至此,保利物业第三方物业营收调整初见成效。

  三类服务毛利率均下滑

  在中国房地产TOP10研究组发布的2020中国上市物业服务企业综合实力TOP10榜单中,保利物业综合实力高居第三,与碧桂园、雅生活服务等物企占据着行业龙头地位。

  财报显示,2020年上半年,保利物业营收约为36亿元,同比增长约27.6%;毛利约7.34亿元,同比增长约10.1%。不过,毛利率出现滑坡。毛利率从2019年同期约23.6%降至约20.4%,下降3.2个百分点,仍低于2019年29.4%的毛利率行业均值。

  从业务类型看,物业管理服务的毛利率约为17.0%(截至2019年6月30日止六个月:约18.1%);非业主增值服务的毛利率约为20.7%(截至2019年6月30日止六个月:约21.3%);社区增值服务的毛利率约为30.2%(截至2019年6月30日止六个月:约44.1%),较2019年同期下降约13.9个百分点。

  三大类服务的毛利率均出现不同程度下降,其中社区增值服务毛利率下滑最为明显。

  截止8月31日,已公布2020年上半年业绩报告的各家物企,毛利率的增减各有不同,解释理由却不约而同地一致,大部分都提及受到疫情影响,但是结果的导向却千差万别。

  对于毛利率提升的物业企业,其解释称,在疫情期间,采取了有效的应对措施强化成本管控,供方管理,和国家减免部分员工社保成本等。

  保利物业则与之相反,将社区增值服务毛利率下降的原因归结为,受疫情影响,部分入户式增值服务、社区媒体等高毛利业务开展受限;疫情期间为保障业主生活需求,积极开展生鲜蔬果等民生保障类社区零售业务;美居等尚处于成长期的垂直业务高速增长,收入占比提升。

  疫情期间,对于成本和利润创收的平衡,各家物企应对和结果都不尽相同。撇开疫情影响,下半年物企营收将见真章。

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