大湾区“黑马”江门,为什么成为放松限购“出头鸟”?

多年前曾经去江门出过一次公差，这个城市留给环环印象最深的有两点。

第一自然是巴金笔下的“鸟的天堂”，“是一棵大树，有着数不清的桠枝，枝上又生根，有许多根一直垂到地上，进了泥土里。一部分的树枝垂到水面，从远处看，就像一棵大树躺在水上一样。”数不清的鸟在这个由一颗大榕树衍生而成的小岛间出没鸣叫，从瓦蓝的天空掠过，却把影子投射在水里。第二个是同行的当地朋友所描述的侨乡文化，国学大师雷铎曾说，“‘侨’是江门最大的优势，无论从人数上，还是从历史上，江门的华侨文化在广东地区都是独一无二的。”

在粤港澳大湾区的概念不断升温的时候，江门在这些城市中的综合实力可谓基本垫底。当各方面都乏善可陈的时候，江门只好“靠天吃饭”，宣扬自身位置处于承东启西的关键节点，从大湾区拓展方向、发展潜力，以及与港澳融合等。这么算下来，江门算是大湾区的一匹“黑马”。

不过，大家都知道，所谓“黑马”在没有展现其奔腾之力时，只不过是一匹普通的马，或许在一堆白马中还是个异数。

但在3月27日，江门市发布《关于我市限购区域内新建商品住房购房资格的通告》，对江门原有的限购政策进行了松绑，成为目前全国第一个正式松绑的城市。可以说，在放松限购方面，江门不仅是大湾区的“黑马”，而且在全国范围内亦成为“出头鸟”。

壹

根据国家统计局数据，1月份至2月份，无论是全国房地产开发投资金额、商品房销售面积、商品房销售额等相关数据来看，都出现了“断崖式”下跌的情况。

当楼市惨淡经营的时候，各个城市纷纷开启了自救保卫战。河南驻马店首先宣布首付比例从30%下调至20%，广西钦州、江西抚州、河南鹤壁、江苏南通、陕西宝鸡、广东佛山，云南大理等多个城市都相继出台楼市调控政策。

纵观江门楼市从去年一月至今的楼市调控政策，可以看出，与上述城市相比，江门为楼市松绑的欲望无疑更为强烈。

去年1月，江门先后提出公寓也可参照住宅类房屋办理户口登记和取消商业贷款转公积金贷款的设限；在6月份，江门又取消征收房产继承、赠与直系亲属的个人所得税；7月26日，江门又将2019年下半年“豪宅线”上调了每平米1934元，将部分想购买12531-14465元/平米价格区间的购房者首付比例降至三成，减轻他们的压力，刺激他们的购房欲望；8月份，江门又明确了物业服务收费政府指导价实行最高限价管理；11月份，江门则规定大专以上外地人有社保即可购房。

而在今年3月6日，江门市政府办公室印发了《关于促进房地产市场平稳健康发展的若干措施》。针对房企，提出“分期缴纳土地出让金”、“分期缴纳城市基础设施配套费”、“商品房预售监管款留存比例由5%调减至3%”、“房企税收缴纳延期、减免”、“开工、竣工时间顺延”、“加强对房企的金融服务”等措施；针对购房者，则规定“优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求”、“适时调整个人住房公积金贷款额度，支持居民刚需和改善型住房需求”、“支持各类外地人才在江门限购区域购买首套新建商品住房。”

3月27日，江门市发布的《关于我市限购区域内新建商品住房购房资格的通告》则进一步删掉了去年11月份对于大专以上学历缴纳社保的要求，使得外来的购房者只要符合学历要求，就可以认购住房。换言之，即便是没有工作单位，本身已经不受购房条件约束了。另外，根据本次调整政策，本地户籍人口可以认购三套住房，非本市户籍的人口只要有6个月社保，也可以购房。

审视江门楼市这一年多的密集调控政策，具有以下几个特点：

第一，不仅降低了外来人口的购房门槛，而且还兼顾到本地的购房需求。

第二，不仅从需求端通过降低购房者的成本来刺激楼市，而且还贴心地给房企在各个方面开启“绿灯”。

第三，不仅从前段减轻购房者的负担，还在后段从“物业费”和“个人所得税”等方面为购房者“省钱”。

贰

通过梳理和分析江门楼市的调控政策，可以看出江门的楼市调控政策是在全方位地刺激楼市。那么，在政策‘一日游”，甚至“半日游”的情况时有发生的当下，江门为什么选择做放松限购的“出头鸟”呢？

当然，从经济端和资金端分析，上半年经济下行压力持续加大，政府和开发商都缺钱。在大环境影响之下，没有谁可以独善其身。那么，江门又有那些不得已的理由呢？

第一，从经济实力来看，曾经在广东省名列前茅的江门如今在大湾区几乎垫底，奋起直追的欲望强烈，房地产成为超越的捷径。

四十多年前，江门与广州、茂名和佛山，被称为广东四大城市，在1978年，江门的GDP在全省仅次于广州。在2000年的千禧年，江门GDP为568亿元，在全省还位于第四，在全国位于43名，而那一年，佛山的GDP为957亿，在全国位于23名。但到了2019年，江门的GDP为3146.64亿元，在全省排名第八，全国排名为76，而佛山GDP为10751.02亿元，全省排名第三，全国排名17。

风流总被雨打风吹去，江门这个有着厚实的工业积累和沉淀曾经的老牌工业重镇，如今已不复昨日荣光。

但与大湾区其他城市相比，江门最大的优势在于土地资源丰富，土地开发强度仅为12.5%，还有未利用地666平方千米，占土地总面积7.69%，并还有一定数量的工矿地、废弃地等开发后备土地资源。因此，在大湾区迎来区域价值跃升之际，激发城市与产业发展的广阔增长空间就成为江门发展的最大“抓手”。

第二，江门人口增长速度比较慢，对外来人口吸引力不足。

根据《广东省人口发展规划（2017-2030年）》，江门被确定为全省11个大城市之一，到2020年全市人口规模达到100万到500万人级别。但是，江门常住人口的增量及增速在广东省处于较低水平，因此有学者认为，由于江门对外来人口吸引力不足，按目前的人口增长速度，要到2030年才能达到500万人，这也很好地解释了江门为什么一再降低购房门槛。

第三，江门楼市的流动性是靠外来人员支撑的，但由于疫情的影响，这一比例在下降。

在大湾区中，江门的房价水平相对降低，吸引了不少周边城市的购房者。据乐有家成交数据显示，在2019年江门购房者中，本地客户占比50%，中山占比18%，深圳、广州各占比9%和7%。另外，作为著名侨乡，华侨返乡置业也站楼市成交的相当一部分，但由于疫情，这些外来购房需求都被按下了“暂停键”。

第四，长达两年多的楼市限购，使得江门楼市的成交量不断下滑。

江门于2017年4月实施限购政策——非户籍者购买新房需提供半年以上个税或社保证明，在江门无住房的华侨及港澳台居民家庭，仅允许购买一套新建商品住房。自限购政策实施以来，楼市降温明显。

根据江门市住建局的2019年房地产主要数据及全年房地产数据，江门去年住宅成交52552套，同比下跌22.1%；成交均价约8315元/㎡，同比上涨12.9%。

而2020年2月楼市数据显示，当月江门全市新房住宅成交1126套，环比下跌74.3%，同比下跌61%；住宅成交面积12.78万㎡，环比下跌73.5％，同比下跌60.7％。

第五，江门楼市库存创历史新高，去库存压力增大。

根据江门市住房和城乡建设局公布的2019年12月房地产主要数据及全年房地产数据，截至2019年12月25日，江门市商品住宅待售套数为60024套，同比上涨37.5%，高于2015年的51918套、2016年的40392套、2017年的29786套、2018年的43647套。按照 2019 年每月平均去化 4497 套来计算，卖完需要 13.3 个月，而新的楼盘还在不断面市。

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