百强景瑞控股再转型，主营业务盈利难

很多人可能无法相信，实打实的中国百强房企，靠卖房子，居然没怎么赚钱。

景瑞控股3月24日披露的2020年业绩公告显示，公司录得净利润12.74亿元，但其中包括融资收益10个亿、资产处置收益两个亿、补助和补偿款两个多亿……

虽然公司业务毛利率也有接近20个点，但融资成本太高，去年的财务成本就超过20亿元。景瑞控股去年发行的一笔美元债，利率居然高达14.5%，惊呆了行业。

公司从2017年就开始转型，业务铺至地产、公寓、办公、房地产基金和生态圈投资等，但公寓和办公业务遭遇重创；公司2020年再度转型，将公寓和办公业务合并至不动产管理，并将物业服务列为重点。

公司房地产开发业务规模及增长有限，成功孵化周边业务任重而道远。

景瑞控股不断转型、再转型，折射出的是地产白银时代，中小房企的普遍困境。

卖房百亿不挣钱？

特殊的2020年，房地产行业冰火两重天。头部房企持续增长，就连第一梯队的恒碧万融，销售额也都多了数百亿；腰部房企，力求平稳过渡；尾部企业，正应了万科那句，活下去。

曾多次入围房地产行业综合实力五十强的景瑞控股（01862.HK），3月24日披露了2020年业绩公告。

公司去年销售额255.07亿元，同比增长1.38%，销售面积115.77万平方米，同比下降4.21%。行业排名跌至第92位——再不努努力，可能就要从百强榜上消失了。

2020年，公司收入127.82亿元，同比下降3.78%，主要原因是受疫情影响房地产项目交付减少。

近年，公司毛利率连年下滑，2018年和2019年分别为22.6%和20.2%，2020年进一步下降至19.6%。

去年，公司录得净利润12.74亿元，较上年微降了1100万元。与前几年一样，这个利润的水份很大。

去年，公司因银行存款利息收入增加和境外债务因美元汇率下降导致汇兑收益增加，产生融资收益10.14亿元；以土地前期整理成本补偿款、补助为主的其他收入2.23亿元；以出售附属公司和股份收益为主的其他收益3.27亿元。

如果剔除这些因素，公司主营业务不仅难有盈利，还很有可能是亏损的。

规模原地踏步、行业排名下滑之外，对于景瑞控股来说，如何靠主营业务实现稳定盈利，仍然是最主要的挑战。

转型，再转型

中小房企的日子愈发难过了。楼市调控、三道红线，再加上今年即将推出的集中拍地政策，都将加剧房地产行业的马太效应。

一些遭遇危机的中小房企们已经开始转型，或涉足商业运营，或发力物业服务，有的则在文旅、养老等地产细分赛道上长线布局。

景瑞控股的转型策略推出较早，声势较大。

2017年，景瑞控股以“轻资产”为核心，推出优钺资管、景瑞地产、悦樘公寓、锴瑞办公、合福资本五大业务平台。

2019年前后的长租公寓行业调整，对行业造成了致命性的打击，从那年开始，公司便不再于财务报表中披露悦樘公寓的规模，只单纯披露出租率。

到了2020年3月，公司将原有的五大业务平台进一步调整优化为优钺资管、景瑞地产、景瑞不动产、景瑞服务和合福资本五大业务平台。

优钺资管从事房地产基金募资和资产管理，合福资本致力于房地产生态圈的投资。此次调整，最大的变化是，将公寓和办公业务合并为不动产管理，将物业服务单列。

在地产黄金时代，房企们看不中物业管理这样的辛苦活，物业服务多是以房产销售配套的定位而存在。当行业暴利不再，大家才开始重视这个细水长流的板块。

2019年以来的分拆物业上市潮，更是为房企们打开了融资的另一扇门。

虽然景瑞控股在房地产基金和生态圈投资上小有斩获，但现阶段，仍然是以地产业务为主。2020年，公司收入中，核心板块景瑞地产占比高达93.41%。

中小房企转型“房地产+”的一个悖论是，产业链业务都是要以核心房地产业务为基础，否则物业公司连新项目都拿不到。如果他们本身规模不占优势且后期增长困难，如何继续支撑转型？

财务成本20亿元

2020年3月、6月及11月，景瑞控股发行1.9亿美元、1.5亿美元和2.4亿美元分别于2022年3月、2022年9月、2023年2月到期的优先票据，利率分别为12.75%、12%和14.5%。这一利率水平远超行业整体水平。

去年12月，公司以2.20港元每股的价格向市场公开配售股份，募资资金3.03亿港元。

2020年底，公司未偿还借款总额由2019年底的190.05亿元增加至214.45亿元，其中1年期以内91.40亿元。期末，公司净债务资本比率约为69%，较上年上升11个百分点。

去年，公司的融资成本达到20.43亿元，这正是景瑞控股难以盈利最大的影响因素。

用高成本借来的钱，公司仍然在维持房地产开发规模。

2020年，景瑞控股投入117.45亿元，在重庆、上海、武汉等地获得15个项目，增加土地储备总建筑面积215.97万平方米，土地均价约为每平方米5438元。

截至去年年底，公司拥有土地储备总建筑面积495.75万平方米。按照现有速度，可维持未来三四年的开发。

在地产公司规模增长、盈利能力、财务稳健的不可能三角中，景瑞控股仍然在小心翼翼地维持着平衡。

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