景瑞控股:稳健做运营 显著降杠杆

2020年伊始，突如其来的新冠肺炎疫情打乱了经济运行的原有节奏，地产行业短期承压较大。随着国内疫情受控，被压抑的市场需求逐渐释放，多地出台措施稳定楼市。宏观政策方面，央行加大了逆周期调节力度，市场流动性保持宽裕，也有利于行业复苏，预计今年房地产市场能在严厉的调控环境下获得喘息，利好内房股板块。而当前受海外疫情蔓延的拖累，港股估值已接近历史底部，又恰逢业绩期，正是挖掘优质内房股的良机。

在“黑天鹅”事件频发，不确定性增强的背景下，业务布局多元且正向轻资产运营转型的景瑞控股（1862.HK）表现出很强的韧性。3月31日，景瑞控股发布了2019全年业绩，公司实现收入132.85亿元人民币，同比增长约17.9%；毛利为26.85亿元，同比增长5.4%；年内净利润达12.85亿元，末期股息每股0.24港元。

盈利能力稳步增强，手握一二线优质土储

业绩公告显示，景瑞2019年的合约销售额约达251.59亿元，平均售价超过2.08万/平方米，处于行业的领先位置。景瑞控股的销售额主要来自直辖市及浙江区域，来自直辖市及浙江区域的合约销售额分别约为79.41亿元及78.49亿元，分别占总合约销售额的31.6%及31.2%。2019年，景瑞控股实现收入132.85亿元，其中：确认的销售物业的收入约为123.66亿元，同比增长18.4%；销售的收入约占景瑞控股年内总收入93.1%，提高了0.4个百分点。

优质的土储是房企业绩可持续增长的有力保障，景瑞控股聚焦长三角地区一二线城市补充优质土储。2019年底，景瑞控股的土地储备合计约470.83万平方米，与上年基本持平；2019年景瑞控股抓住合适的拿地机会，在天津、武汉、苏州、杭州、宁波、上海、南京及嘉兴获得10个项目，增加土地储备总建筑面积约130.02万平方米，项目总投资额达到约85.83亿元，保持着稳定的拿地节奏，完善了景瑞控股的土储布局。截至2019年底，景瑞控股开发项目可售货值约为458亿元，其中95%位于核心一二线城市，具有很强的抗风险性，能够在波动的市场环境中为景瑞控股提供相对稳定的现金流，降低企业的流动性风险。

多元化布局合力增强，财务稳健并具有持续提升态势

值得一提的是，景瑞控股的物业管理服务收入表现亮眼，2019年录得收入约为4.41亿元，同比增长约14.2%；此外，景瑞控股于2017年底向“轻资产”运营转型，彼时开始布局的公寓和办公业务也迎来了快速增长，景瑞控股持有物业的资产管理能力持续提升，录得租金收入同比大幅增长78.4%至约2.39亿元，未来有望成为景瑞控股业绩的有力增长点。景瑞控股也对行业环境进行前瞻性分析，在两年多的探索和实践中不断调整和优化多元化战略布局。2020年3月，景瑞控股将原悦樘公寓和锴瑞办公强强整合升级为景瑞不动产平台，进一步释放资源价值；同时，成立景瑞服务平台，以景瑞物业为主要载体发展服务事业，原五大业务平台迭代升级为优钺资管、景瑞地产、景瑞不动产、景瑞服务和合福资本，实现更有效的业务协同，最终达成景瑞控股核心竞争力的持续提升。

在业务不断扩大的背景下，景瑞始终保持了稳定、安全的负债水平。截至2019年底，景瑞控股净债务资本比率约为58%，较上年改善6个百分点，优于行业净负债率平均水平；银行存款及手头现金总额（包括受限制现金）约为137.48亿元，现金流较为充裕，有助于景瑞控股及时把握优质的收并购机会。此外，景瑞控股的银行授信额度也非常充裕，截至2019年底，未使用的银行授信额度为278亿元。

二级市场方面，受海外疫情加剧的影响，港股市场估值已接近历史底部，估值具有很强的吸引力，市场风险与机会并存。目前景瑞控股股价处于非常低的水平，股价向下的空间有限。此外，景瑞控股宣派股息每股0.24港元，股息率超过11%，提供了非常确定的高收益率。考虑到市场波动加剧，景瑞控股多元化布局有助于维持业绩的稳定增长，加之全球低息环境有望持续，景瑞控股的内含价值亦有望提升，“轻而美”的景瑞控股不失为避险优选，可择机布局。

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