【年报洞察】绿城:开启1299战略,笃定奔向6400亿

原创 房小评 中国房评报道 今天

2021年初，绿城以张亚东和郭佳峰两个人的名义，发布了一篇“任重道远，快马加鞭”的新春贺词。这在房地产行业很少见，通常新年贺词都是以老板或者董事会主席的口吻发布。

2019年下半年，“老绿城”郭佳峰回归绿城担任执行董事。2020年末，郭佳峰接替张亚东坐上行政总裁的位置。

种种现象都表明，郭佳峰在绿城的工作得到了张亚东的支持。

2020年，是这对搭档在绿城共事的第一个完整财年，究竟成果如何？

壹

目标加码

2020年，绿城以2892亿元的合同销售总额，重回房地产销售榜前十的，同比增长约43%。

其中地产开发合同销售金额约为2147亿元，同比增长约59%；代建项目累计合同销售金额约为745亿元。

在杭州、北京和宁波等城市，绿城的销售额均超过200亿元。

也许是因为2020年的销售额表现实在太好，张亚东在业绩会上宣布：提高五年规划的目标。

2020年中期，张亚东曾经透露：绿城中国计划在2025年实现5000亿元的合同销售目标。

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绿城中国董事会主席兼执行董事 张亚东

而在今天的业绩会上，张亚东公布了绿城全新的“1299战略”体系。

1299战略体系的核心目标是：到2025年合同销售额提高到6400亿元，其中房地产开发4500亿元，代建1500亿元，“绿城+”新兴业务400亿元。

而要实现这几个目标，按照绿城2020年的销售额，只需要保持每年15%的增长率即可。

实现起来难度不大，难怪绿城会把目标直接抬高了1400亿元。

2021年，绿城的销售目标为3100亿元。

张亚东透露，截至去年底绿城的可售货值已经超过4000亿元，再加上今年初拿的地可以转化3-400亿元货值，按照70%的去化率，3100亿的新年目标是比较保守的。

贰

投拓加持

郭佳峰回归绿城的一项重要工作是负责投拓，这也是绿城2020年给外界最亮眼的印象。

根据中国指数研究院2020年房企拿地排行榜，绿城拿地金额位列行业第八，比销售排名还高，可见绿城在过去一年纳储的积极性。

根据年报，2020年绿城在41座城市新增项目85个，总建面约为2041万平米，而绿城2020年的总合同销售面积约为1385万平米，这意味着绿城的土储增厚了600多万平米。

新增货值3288亿元，大涨6成。绿城彻底摆脱2019年初没项目卖的情况。

截至期末，绿城拥有土储项目194个，总建面约为5079万平米，足够支撑未来3年以上的发展。而且，这些土储中，一二线城市货值占比达到73%。

绿城在加大纳储力度的时候调结构，回到了自己最适合的一二线楼市。根据年报，绿城在一二线城市楼盘去化率可以达到72%。

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绿城中国执行董事兼行政总裁 郭佳峰

郭佳峰在业绩会上透露，绿城去年一大进步就是拓宽了收并购、产城融合、合作开发、城市更新的渠道，新增项目占比近40%。

包括收购复星和新湖中宝的项目，以更低的成本获得土地，保证了未来的销售额和盈利能力。

2021年，绿城计划新增货值3000亿元，在确保现金安全的情况下，尽可能多拿一些地块，随机应变。

郭佳峰认为当下杭州、宁波等城市效能比高，安全性高，虽然平均利润率不是很高，但风险收益匹配。在全国各地土地溢价率上升的情况下，去年底、今年初，绿城加大在浙江区域，尤其是这两大城市的布局。

土地集中出让制度出台，对房企的资金安排和投资布局是个挑战。

但郭佳峰认为这对绿城的影响不大。

“绿城本就是全国化公司，在50多个城市纵深布局，在22个重点城市销售排名靠前，有能力提高拓地的量，通过标准化模型选择适合绿城的地。而且绿城资金成本较低，反而更具有优势，能够拿出大量保证金来争取想要的土地。”

叁

提速增效

张亚东在加入绿城时说，是来提高绿城的管理水平，要提高效率和运营能力。

2020年，绿城在这些方面明显提升。

新开工面积增长41%

竣工面积增长31%

拿地到开工提速27%

开盘提速29%

股东投入回正到交付提速7%

人均销售额同比增长11%

在销售额大增的前提下，行政开支与上年基本持平

人均费率下降

同时，绿城的平均借贷成本下降40个基点到4.9%，融资成本创历史新低，进入房地产行业最优的那一档。

截至2020年末，绿城中国现金及银行结余（包含受限制现金与抵押存款）约为652.03亿元，同比增长25.6%。其中非受限制现金为595.47亿元，同比增长27.9%。

可以看到，绿城的短期债务占比明显下降，截至期末：

现金短债比为1.4

净资产负债率为66%

剔除预收账款后的资产负债率为71%

也就是说“三道红线”中，绿城已经有两道为绿，另一道已经达标在即。

绿城中国执行董事、执行总裁耿忠强表示：去年初公司剔除预收账款后的资产负债率为73%，年底就降到71%，这个指标的优化有一定的难度，但已经有向好的态势。

“争取2023年底前，公司三条红线进入绿档。”

可以看到，绿城中国本身的财务结构就比较稳健，融资成本较低，才能在金融监管收紧的2020年，大举拿地上规模。

不论是“三道红线”，还是土地集中出让制度的出台，对于这类企业而言，反而是创造了逆市前行的机会。

而现在，正是张亚东口中“绿城的起跑期”。

新主席和老绿城的黄金搭档，将继续带领绿城跑向2025的新纪元。

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