年报快读|招商蛇口：“三条红线”全线绿档 数字化转型再进一步

3月22日，招商蛇口（001979.SZ）发布2020年业绩公告。

公告数据显示，招商蛇口2020年累计实现签约销售面积1243.53万平方米，同比增加6.34%；累计实现签约销售金额2776.08亿元，同比增加25.91%，完成全年2500亿元的既定销售目标。

招商蛇口董事长许永军表示，过去五年间，从2016年战略落地、到2017年内部的各项能力，以及2018年组织变革、到2019年提质增效、到2020年以“一城一模板”为抓手的开发业务，以及“大资管年”，2021年将是“品牌年”，每一年做一件事，以夯实内部管理等各方面的基础。

2021年为招商蛇口“十四五”战略规划开局之年，将聚焦能力提升，全力推进综合发展模式有效落地，重点推进品牌美誉度全面提升，为未来五年的高质量发展开好头、起好步。

据悉，招商蛇口2021年销售目标将力争实现签约销售额3300亿元、新开工面积1300万平方米、竣工面积1300万平方米的业绩目标。

“三条红线”全线绿档 财务数据稳中向好 

过去几年，不管行业如何动荡，招商蛇口一直坚持持续求稳、求进。

业绩公告数据显示，2020年招商蛇口总资产7371.57亿元，同比增加19.34%；归母净资产1013.70亿元，同比增加16.80%。2020年，公司实现营业收入1296.21亿元，同比增长32.71%；实现归属于上市公司股东的净利润122.53亿元，同比下降23.58%；基本每股收益1.46元/股，同比下降26.63%。利润分配延续稳定，向全体股东每10股派发现金红利6.40元（含税），现金分红总额约占归母净利润40%。

值得注意的是，2020年招商蛇口出现营业收入增长、归母净利润下降的现象，对于此，集团并不避讳。无论是在业绩报告还是业绩会上，招商蛇口均坦诚了“增收不增利”的主要原因。

对此，招商蛇口董事总经理蒋铁峰表示，首先由于公司规模扩大，报告期内房地产项目结转收入规模相应增长，但受行业利润率下滑及房地产业务结转产品类型不同的影响，房地产业务结转毛利率较上年同期有所下降；其次，公司参考市场价格对2020年末存在减值迹象的资产进行了减值测试；第三，上年同期公司转让子公司产生投资收益较多。最后，去年碰到了疫情，我们的持有物业经营收入，对扶持中小企的减租方面也有几个亿的减少。

蒋铁峰坦言，房地产开发利润下滑是行业的普遍现象，但是我们也清醒的看到自己的问题，我们也深刻的认识到房地产早就进入土地红利、金融红利的时代，现在靠管理要效益。

数据显示，2020年末，公司剔除预收账款后的资产负债率58.84%，净负债率28.81%，现金短债比1.23。按照“三道红线”要求，属“绿档”房企，全部达标。招商蛇口“三道红线”监测指标全部绿档，拥有更大的举债融资空间，有利于未来继续加速拿地，在扩大土储规模，在融资受限的大环境下更具资金优势。

持有型业务创新突破 大力发展商业、园区

2020年是招商蛇口资管年，公司持有型业务实现了创新突破。

蒋铁峰表示，2021年招商蛇口将进一步提升产业园区、商业、写字楼、酒店、公寓等持有型资产运营管理能力。打破以往酒店、公寓、商场与住宅共享统一管理团队的概念，现在完全独立开来，重塑组织架构，明确组织定位，梳理业务边界。

2020年，招商蛇口成立资产管理中心，协同招商积余设立“招商商管”商业运营管理团队，整合成立“招商伊敦”酒店公寓管理平台，以专业化、垂直化为原则重塑组织管理体系；此外，招商蛇口全面盘点集中商业、写字楼、酒店、公寓等四大业态的持有型物业，设置不同的持有及管理策略；年内，招商蛇口产融体系渐成，深圳泰格明华、南京马群花园城等类Reits产品成功创新发行，为资产有序有效退出奠定基础。

除了持有型业务，园区业务也取得突出成就。园区业务是助力招商蛇口高质量综合发展重要的板块，2020年，公司园区业务主动拥抱变化，稳保出租率等各项核心指标，经营收入逆势增长；园区运营质量稳健提升，产业数字化初具规模，内部生态逐渐完善；产业组织能力不断提高，近20家战略及龙头客户落地各大园区；创新驱动全方位推进，产业投资基金持续发挥以投带引和孵化创新作用，轻资产能力输出及变现取得突破。

许永军强调，产业园区和集中商业这两项业务也是招商蛇口未来我们的产品重要组成部分之一，也是未来五年的集团业务发展的主要发力点。

此外，值得注意的是，招商蛇口旗下的招商积余，全年实现营业收入86.35亿元元，较上年同期增长42.07%；归属于上市公司股东的净利润4.35亿元元，较上年同期增长52.03%。

招商积余作为公司旗下轻资产运营服务平台，明晰了“12347”发展战略，以“国内领先的物业资产管理运营商”为战略定位，以“大物业+大资管”为核心主业。截至2020年末，招商积余物业在管项目达到1438个，覆盖全国逾100个城市，管理面积达到19090万平方米，同比增长25%，其中非住宅管理面积9476万平方米，住宅管理面积9614万平方米。

土储规模持续扩大 数字化转型再进一步

过去几年，招商蛇口通过多渠道主动争取发展空间，且主动拥抱数字化时代来临，为其未来发展奠定强大的竞争优势。

招商蛇口持续加大投资力度，重点聚焦于核心一二线城市，多渠道主动争取发展空间；坚定执行城市深耕策略，单城资源投放力度较去年翻倍，加强布局西安、合肥、南通、东莞等明星城市。

业绩报告显示，2020年，招商蛇口累计获取土地98宗，新增土地面积687.98万平方米，总计容建面1624.83万平方米，权益面积1044.82万平方米。公司“前港-中区-后城”综合发展模式下，港城联动、产城联动已经成为获取优质资源的重要方式。

疫情对招商蛇口数字化转型提出了更高的要求，也加快了转型的进程。许永军表示，数字化是所有公司，无论传统行业还是新型行业的未来，数字化都是基础和方向。

年报显示，2020年，招商蛇口以客户服务为出发点，结合业务需求与管理痛点，围绕“地产开发业务管理提速增效”、“大会员体系构建”、“全面数据化经营体系构建”、“智慧空间建设”等方面开展数字化建设工作。

开发业务方面，“招商好房”线上售楼平台助力公司销售业绩，大会员体系盘活存量客户助力营销降本，客服数字化实现维修专项、满意度管理等系统落地，采购数字化实现场景式采购、商城式下单；持有业务方面，四大业态实现全面线上统一管理，园区租赁业务系统快速迭代并全面推广，自主研发公寓数字化系统提供自助线上服务。此外，智慧空间联动社区/商业/园区稳步推进，生态创新以招商荟为载体构建内外生态圈。

许永军坦言，我在公司内部提出来了对数字化的理解，要像有信仰一样，大家都会关注应用，主动运用数字化方法，适应数字化时代。

相关知识

招商蛇口蒋铁峰：2020年“三道红线”监测指标全部绿档
招商蛇口 “翻绿”背后的13次转手
“三道红线”分化土储 “绿档”房企加速补仓
“集中供地”促房企降档，“三条红线”现金短债比改善最易
转让两项目股权 “绿档”招商蛇口也在促回款
招商蛇口:紧绷的现金流 | 深读
“集中供地”促房企降档,“三条红线”现金短债比改善最易
三条红线下房企投资“踩刹车” 绿档房企积极补仓
招商蛇口转型魔咒
年报快读|融创中国：稳健经营与财务安全并行