年报快读|金辉控股：“三道红线”均转绿以有质增长赴千亿征程

来源：房产装修家居资讯时间：2021-03-23 10:33

3月19日，金辉控股（9993.HK）公布2020年全年业绩。作为金辉上市后提交的首份成绩单，其背后承载了公司多年来遵循的精细经营逻辑。

近年来，由粗放转向精细成为规模型房企的新浪潮。对于一直秉承稳健经营的金辉控股而言，公司的发展路径与时代脉搏逐渐贴合。自去年登陆资本市场至今，金辉控股的成绩终于通过平台公开给外界——其中，营收利润双增长、流动性大涨、“三道红线”零踩线等成为亮点，充分体现出公司追求有质增长的发展特点。

销售追求有质增长 2021年预计突破千亿

2020年，金辉控股实现销售额约972.0亿元，实现合约销售面积约692万平方米，合约销售均价约14046元/平方米。

得益于区域深耕布局，以刚需改善产品为主的金辉控股实现了较高的销售均价，特别是在经济活力较高的长三角及其周边区域，并分别在西安、福州实现单城销售额过百亿的成绩。其中，公司在西安去化快速，实现销售面积约101.1万方；在福州则有25333元/平方米的较高均价。

对于外界热衷的千亿话题，金辉有着自己的打算和步调。金辉管理层表示，公司2021年的合约销售金额预计会突破千亿，但公司并不会为了追求千亿盲目扩张，追求有质量的增长。

盈利延续快增长趋势净利润增速跑赢营收

在金辉控股看来，尽管地产公司保持一定的规模增长是有必要的，但在精细化管理被频频提及的当下，增长质量已逐步取代业绩增长速度，成为一众规模型房企的首要课题。

实际上，多年来走稳健风格的金辉在一众闽系房企中已算是少数派，尽管对此发展逻辑并不陌生，但金辉控股仍在2020年向有质增长进一步努力，其注重的首要指标便是净利润。

过去三年，金辉控股在盈利基本面一直保持着较快增长，2017-2019年间营收的复合年增长率48.5%。而在同一时期内，金辉控股的净利润保持着10%的复合年增长率，其中2019年增幅为16.96%。

2020年，金辉控股延续了此前的增长态势，实现营业收入约348.8亿元，同比增长34.3%；实现毛利约77.1亿元，同比增长36.2%；实现净利润约38.2亿元，同比增长42.0%。

物业销售的结转收入成为公司营收主力。其中，住宅销售收入约316.5亿元，占总收入的90.8%；商业销售收入约27.3亿元，同比大涨222.5%，在疫情影响下逆市增长。同时，金辉期末约有690.9亿元的预收房款，将在未来逐步转化，保障未来的营收规模。

分区域来看，公司在华中的结转收入比例由2019年的1.1%提升至13.6%，在华南、环渤海继续成为其支柱区域以外，其他区域收入比例更加趋于平衡，有较强的抗风险能力。

值得一提的是，得益于三费控制得当，以及其他收入、合营企业盈利较为明显的增长，金辉控股期内的净利润增速跑赢了营业收入增速，在行业里实属罕见。

“三道红线”均转绿机构评级获提升

在净利润之外，金辉控股同样延续了此前严格的财务管控，在2020年下半年“三道红线”监管新规出台之后，迅速进入首批达标的房企行列。其中，净负债率降至75.3%，剔除预售款项后的资产负债率降至69.0%，现金短债比提升至1.4倍，均未“踩线”。

自三道红线政策出台以来，金辉控股便把降负债作为重要战略工作之一，此前管理层表态，公司2020年的拿地预算为2019年的权益销售额的50%左右。克而瑞数据显示，2019年，金辉权益销售额约为661.6亿元。若按此计算，其拿地金额应在330亿元左右。但金辉的实际拿地金额远低于此。据中指院数据显示，2020年金辉拿地金额为228亿元。

除控制拿地节奏外，金辉控股一方面明确了“以现金及利润为管理导向”的发展战略，以此作为管理导向；另一方面通过IPO融资改善了财务结构，拓宽了融资渠道，补充了流动性，使得财务水平进一步趋于健康。

截至报告期末，金辉控股借款总额达537.7亿元，同比增幅为9.6%，低于“三道红线”绿档15%的有息负债增幅上限；公司一年内到期负债占比约35.9%，利率相对较低的银行类借款占比约52.7%，债务结构明显优化，成效显著。

同时，公司期末现金及银行结余达265.9亿元，同比大增98.4%；加权平均债务成本为7.47%，较上期末降低0.3个百分点。无论是流动性还是财务成本均处于较为优秀的水平。

金辉控股稳健的财务水平获得了资本市场的认可。过去半年里，金辉连续获得三大国际评级机构的评级调升。2020年10月，评级机构惠誉国际确认金辉控股“B”公司评级，评级展望从“稳定”调升至“正面”；于2021年1月，标普亦上调金辉主体评级至“B+”，并将其对公司无担保票据的长期发行评级上调至“B”；同月，穆迪将“B1”主体评级首次授予金辉，并给予稳定展望。

谨慎布局高活力区域保持“三道红线”绿档是长期目标

为保障未来适度的规模增长，金辉控股以审慎的拿地态度新增35幅土地，总计规划建筑面积达430.1万平方米，覆盖15个强二线重点城市，长三角和粤港澳大湾区也成为金辉控股在2020年新增土储的重点布局城市。截至报告期末，金辉控股土地储备总建筑面积达到3072.7万平方米，其中94.7%位于二线及核心三线城市。

通过秉持“全国布局、区域聚集、城市领先”的发展战略，金辉控股目前已经完成环渤海、长三角、华中、华南、西南及西北六大区域的布局，进驻全国32座核心城市，主要包括北京、上海、重庆、福州、杭州、武汉、西安等一线、强二线及环一线城市。

在经济活力较高区域持续布局，有利于金辉未来的发展规模与质量，在金辉看来，这样的地块受到调控政策的影响小，抗风险能力强，可以在必要的时候实现快速周转。

金辉管理层亦表示，公司目前土储足以保证公司在未来2-3年中保持一定增长的情况下的开发需求，会继续保持谨慎的拿地策略，以保持“三道红线”绿档作为公司的长期目标。

同时，今年金辉将继续秉持此前的布局战略，在长三角，珠三角，中西部的优势城市将持续深耕，并持续保持投资强度，谨慎扩张新的城市。在拓展方式上，继续以公开市场为主，同时作为补充，将在城市更新以及产城发展、收并购等方式上进行积极探索。

（责任编辑：石昊一）