金辉变“绿”，林定强临门一脚进千亿

  “2020年，我们将一如既往，追求有质量的发展，让‘稳’的基础更扎实，让‘进’的节奏更有力，做好规模和利润的平衡，保持行业站位，向千亿目标坚定迈进。”

  这一年，董事长林定强给金辉的定调是稳中求进。

  据金辉控股(HK:09993，以下简称“金辉”)2020年报，期内收入达348.8亿元，同比增长34.3%；实现净利润38.2亿元，同比增长42%；合约销售额972亿元，同比增长9.4%，距离千亿仅一步之遥。

  金辉并没有一门心思的追求千亿目标，而是做了一件他们认为更重要的事——消灭三条“红线”。截至2020年12月31日，公司净负债率为75.3%，现金短贷比为1.4，剔除预售款项后的资产负债率为69%。三条红线全部达标。

  实际上，自三条“红线”出台，不少房企拟定了达标计划，三条变两条，两条变一条，逐一消灭“红线”，分阶段实现从红档到绿档的过渡。

  相比之下，金辉更具魄力。2020年10月的上市发布会上，金辉管理层透露，公司正努力改善投资策略、控制债务规模、优化债务结构，有决心在年底前消灭三条“红线”，以寻求长远的可持续发展。

  业绩增长“内功”

  林定强的新年致辞中、上市时的媒体交流会上、年报披露后的高管问答里，“高质量发展”被反复提及。拒绝以价换量、不盲目扩张，以稳健低调著称的金辉控股，“从不追求超越别人，只专注自我超越”。

  2020年，金辉实现收入348.8亿元，同比增长34.3%；实现毛利润77.13亿元，同比增长36.2%；实现净利润38.2亿元，同比增长42%。期内，毛利率约22.1%，同比增长0.3个百分点；净利率约10.9%，同比增长0.5个百分点。

  一张利润表，营收是基础，净利是核心。如何做到净利增幅大于营收增幅，这是房企修炼的“内功”。

  2020年，金辉控股净利润增幅高达42%，超过营收增幅、毛利增幅近10个百分点。在目前已披露年报的十余家内房股中，能够做到这一点的只有2家，一个是金辉，另一个是宝龙。

  金辉的强劲“内功”主要来自两方面。其一，期内合营公司贡献利润9.9亿元，较2019年的5.1亿元，同比增长近一倍；同时，受益于人民币升值，期内产生汇兑收益2.93亿；这两笔收入合计超过12亿元，约占净利润总额的1/3。

  其二，金辉的成本控制较为优秀，比如期内财务成本5.25亿元，仅同比增长6%左右；行政开支11.96亿元，同比增长约21%；相对来讲，成本增速远低于营收增速。

  不仅如此，金辉为明年的业绩增长上了一道“保险”。截止2020年底，金辉的合约负债为690.9亿元，同比增长21.9%，是期内营收的1.98倍。按照新会计准则，合约负债主要为预收楼款，结合房地产行业的期房预售制，这个数据将对金辉未来业绩增速形成支撑。

  三条“红线”翻绿

  向来，业绩稳健的白马股更容易得到资本市场的认可。

  2020年11月20日，金辉控股经营主体金辉集团股份有限公司成功发行一笔公司债，发行总额12.2亿元，期限2+2年，票面利率6.95%。这是金辉登陆港交所后的首次发债。

  据wind数据，金辉控股发债的前一周，约28只公开发行的债券取消或者推迟发行，规模超过200亿元。债市动荡之下，金辉控股逆势募满，也并非易事。

  近两年来，房地产行业被“暴雷潮”突袭，多家房企发生债务违约，上市的千亿房企也赫然在列。随着信用分层的加剧，优质主体被哄抢、中低评级主体信用收缩的迹象越发明显。

  优质的信用成为金辉融资路上的开山斧。据了解，金辉多年来与四大国有行一直保持优质的战略关系；与如民生、招商、华夏、平安等商业银行、及各大信托公也保持着良好的合作。金辉联席总裁陈朝荣曾言，在40强房企阵营中，能像金辉一样同时与四大行长期保持总对总业务，可谓凤毛麟角。

  去年10月，金辉上市前夕，评级机构惠誉国际宣布，确认金辉集团的“B”公司评级，评级展望则从“稳定”调整至“正面”；2021年1月，标准普尔上调公司长期发行人信用评级至“B+”；同月，穆迪信用首次将“B1”评级授予金辉，并给予“稳定”展望。上市不足半年，金辉控股便被纳入恒生综合指数名单，随后调入港股通，显示了资本市场对企业的认可和长期看好。

  金辉的融资优势逐渐显现，年报中可窥一二。截止2020年底，金辉加权平均债务成本为7.47%，较上期末降低约0.3个百分点。同期，借款总额为537.74亿元，其中一年内到期的即期借款总额为193.07亿元，占比35.9%，而2019年短债占比约40%左右；此外，利率相对较低的银行类借款占到了借款总额的66.2%，信贷结构持续优化。

  2020年，金辉将债务结构优化与降杠杆并举。截至2020年底，公司净负债率为75.3%，现金短贷比为1.4，剔除预售款项后的资产负债率为69%，全部达到“三道红线”政策绿档要求。一年内全部“翻绿”，金辉在降杠杆上“激进了一把”。

  按照新规，绿档房企的有息负债规模增长上限可放宽至15%。不过，金辉对外部融资的依赖度并不算高。一方面，预收账款已达690亿元，有“活水”大幅流入；另一方面，总资产规模四年翻了2倍；金辉的内生增长力较强。截止2020年底，金辉期末现金及银行结余达265.9亿元，同比大增98.4%。

  据了解，三条“红线”中，最先翻绿的是剔除预售账款的资产负债率，于去年7月末，该指标已降为45.5%。为了完成另外两道红线的挑战，金辉减少了拿地动作。其高管透露，金辉的拿地预算为权益销售的50%左右，2020年金辉权益销售额约661.6亿元左右，但实际在拿地方面的花费约200亿元。

  2020年，金辉共新增35幅土地，总计规划建筑面积达430.1万平方米，覆盖15个强二线重点城市，长三角和粤港澳大湾区也成为2020年新增土储的重点布局城市。截至2020年底，金辉的土地储备总建筑面积达到3072.7万平方米，其中94.7%位于二线及核心三线城市。

  目前，金辉控股已经完成环渤海、长三角、华中、华南、西南及西北六大区域的布局，进驻全国32座核心城市，主要包括北京、上海、重庆、福州、杭州、武汉、西安等一线、强二线及环一线城市。

  新资本故事

  早前，金辉的主营业务包括房地产开发、物业管理等，但这份成绩单并未包括物业。

  在递表之前，金辉已将物管业务剥离出去。今年1月，林定强给物业改了个名字，从“福州金惠物业管理有限公司”（简称“金惠物业”）变更为“金辉物业服务有限公司”（简称“金辉物业”），紧接着半个月后，金辉物业首笔收购项目落袋。

  更名换新、收购扩张，连环动作下来，其背后的资本化用意渐渐浮出水面。相信用不了多久，金辉会再次叩响港交所的大门，开启一个新的资本故事。

  截止2021年3月19日收盘，金辉控股收盘价4.55港元/股，涨幅4.36%，市值184.1亿港元，市盈率（TTM）为6.57倍。
据统计，千亿规模内房股市盈率均值约7.5倍，“准千亿”的金辉或正被低估。

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