金辉“首秀”：变身“绿档”房企，欲破千亿销售额

继越秀宣布向千亿发起进攻后，刚上市不久的金辉也开始向千亿迈进。

2020年交出972亿业绩后，金辉管理层透露，公司2021年合约销售额预计会突破千亿。但其同样强调，公司追求有质量的增长，不会为了追求千亿而盲目扩张。

在经历了7年的IPO“长跑”后，金辉于2020年10月29日登陆港股市场。上市的第一年，金辉“无缘”千亿，但率先降“绿档”依然为其首份“成绩单”平添了不少新看点。

毛利率提升难

年报数据显示，截至2020年末，金辉营收同比增长约34.3%至348.8亿元，归母净利润同比增长24.7%至31.3亿元；毛利同比增长36.2%至77.1亿元。

报告期内，公司实现合约销售额972亿元，同比增长9.4%，合约销售面积则为692万平方米，距离千亿只差临门一脚。

按区域来看，金辉布局的六大区域中，来自华中区域的收入由2019年的2.67亿元增至46.86亿元，该区域的收入占比也由2019年的1.1%增至13.6%，成为2020年收入增幅最大的区域。

和华中的增长一样，长三角的失利也显得较为突出。报告期内，来自长三角区域的收入由2019年的73.66亿元下降至48.52亿元，占比从2019年的29.4%降至14.1%，成为同期跌幅最大的区域。

除长三角的收入占比骤降外，金辉的毛利率相较2019年起色不大。年报显示，2020年金辉的毛利率为22.1%，虽较2019年略有增长。但放长来看已连续下降多年。2017年，该公司的毛利率为32.2%，2018年便降至30.2%，2019年进一步下滑至21.8%。

“三道红线”转绿

对于金辉而言，这些似乎并不是什么大问题，其2020年的首要工作是降负债。

2020年10月的上市发布会上，金辉管理层透露，公司正努力改善投资策略、控制债务规模、优化债务结构，有决心在年底前消灭三条“红线”，以寻求长远的可持续发展。

显然，金辉在这方面兑现了“承诺”。

截至2020年，金辉净负债率为75.3%，较2019年的166.9%下降超90个百分点；其剔除预售款项后的资产负债率为69%，较2019年同期的76.9%下降约8个百分点；现金短债比则由2019年的0.7上升至1.4，公司成功转为“绿档”企业。

对于后续经营如何保持“绿档”，管理层透露，一是保持谨慎的拿地策略，以刚需、首改产品为主，集中在省会及核心都市圈。这样的地块受调控政策的影响小，抗风险能力强，可以在必要的时候实现快速周转；二是对负债规模进行控制，对负债结构进行调整。在有效控制负债规模的基础上积极拓展融资渠道，优化负债结构。

《国际金融报》记者注意到，金辉净负债率的大幅下降得益于公司增长的货币资金及权益总额。截至2020年，金辉货币资金同比增长98.4%至265.9亿元，权益总额则较2019年的213.79亿元增长约68.91%至361.12亿元。

另一方面，为了尽快降负债，金辉也有意控制了拿地支出。此前管理层表态，公司2020年的拿地预算为2019年的权益销售额的50%左右。克而瑞数据显示，2019年，金辉权益销售额约为661.6亿元。若按此计算，其拿地金额应在330亿元左右。

但金辉的实际拿地金额远低于此。

据中指院数据显示，2020年金辉拿地金额为228亿元，在房企拿地TOP 100中位居第47位。而2019年，该公司的拿地金额为272亿元，排名则为第35，销售额增长的情况下拿地支出和占比都在减少。

截至2020年底，金辉的总土储超过3000万平米，其中在建面积约1800万平米，“能够支持未来2-3年的开发需求”。对于新形势下公司拿地的应对策略，管理层表态还是会积极参与到土地获取中，提前摸排，科学决策，在合理的预期范围内获取土地。

打开资本市场新窗口最直观的影响在于金辉融资成本的下降。

年报显示，截至2020年末，金辉的加权平均债务成本由2019年的7.76%降至7.47%，其借款总额同比增长9.6%至537.74亿元。其中，公司一年内到期的即期借款总额为193.07亿元，占比为35.9%。

另一方面，在金辉537.74亿元的借款总额中，银行贷款为283.53亿元，占比达到52.73%。

记者 孙婉秋 吴典

编辑 左宇

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