准千亿房企金辉赴港IPO，执行总裁年仅29岁

  近日，金辉正式向香港联合交易所递交IPO申请。

  早在2016年，金辉便向上交所提交了上市申请。4年后，这家企业选择转战港股。

  林定强掌舵的金辉创立于1996年，用他自己的话说，“我们是一家低调又进击的闽系房企”，行业预计其今年能够跨越千亿规模。

  选择这个特殊的时间段IPO，未知明显更多。

  4年上市路

  2016年1月，金辉首次提出A股IPO申请，其当年销售额是307.2亿元，同比增幅39%，在克而瑞榜单排名（下同）是第52位，弘阳、德信、海伦堡等均位于其后，中梁则仅领先其不到20亿元。

  2017年和2018年，金辉销售金额分别是445.1亿元和746.8亿元，同比增幅分别是45%和68%。到2019年，金辉以888.6亿元、同比增幅19%排名第40位，但曾经同一阵营战友早已吸引了更多镁光灯。弘阳、德信、海伦堡、中梁等均已上市，中梁更是成为黑马，取得超1500亿元销售额，排名升至第19位。

  招股书显示，金辉集团2017年～2019年分别实现收益人民币117.77亿元、159.71亿元、259.63亿元，复合年增长率为48.5%；同期利润分别为人民币22.21亿元、23亿元及26.90亿元，复合年增长率10.0%。

  2018年，金辉开始全国扩张，千亿被提上日程。但金辉的千亿并没有明确时间表，据多家媒体报道，金辉曾估算在2020年能达到这一目标。

  招股书还显示，2017～2019年，金辉的资产由338.83亿元增至1493.45亿元，但相应的负债总额也从721.63亿元攀升至1279.65亿元；毛利分别为37.92亿元、48.26亿元、56.62亿元，毛利率从32.2%降至21.8%。

  融资成本方面，截至2017年、2018年及2019年12月31日，金辉的银行及其他借款、优先票据、公司债券及资产抵押证券的加权平均利率分别为7.25%、7.65%及7.76%，在TOP50房企中居于偏高水平。

  金辉集团自己算了笔账，如果发售价为每股3.98港元，估计将筹得38亿港元。

  这笔钱中的约60%将用于现有项目的资金需求，约30%将用于偿还项目开发的部分现有信托贷款，约10%将用于一般业务营运及营运资金。

  创始人神秘低调

  林定强在地产界较为低调，即使是在金辉取得近千亿业绩后，公众对其也是知之甚少。公开资料显示，林定强1966年生，祖籍福建福清。招股书介绍，林定强于1996年成立了金辉集团。随后，林定强在福州收购第一幅地块，将其开发为住宅物业项目福州锦江花园。

  成立金辉前，林定强已经在房地产开发领域工作多年，那时的他觉得“中国房地产行业有巨大增长潜力”。成立之初，该公司由其间接全资拥有，后股权结构屡次改变。

  2015年6月，金辉集团进行了一次增资，林定强的金辉投资及上海华月分别拥有金辉集团96%及4%股权。

  而上海月华的所有者分别为林巍、陈云、林凤玉、林苹及林凤华，公告显示，他们均为林定强的亲属或家庭成员。

  金辉为了上市做了一系列股权调整，上市主体是金辉控股，林定强和林凤英夫妇通过全资控股的启辉拥有该公司75%股权，剩余25%为公众股东。

  上海月华仍然拥有金辉集团4%股权。

  招股书同时显示，林定强之子林宇今年29岁，目前任该公司执行董事兼执行总裁，主要负责项目管理、人力资源及品牌营销。

  《每日经济新闻》向金辉采访有关股权和股东身份问题，对方以静默期为由没有具体回应。

  湖北土储占比一成

  据中指院，2019年金辉的拿地金额是272亿元，位列行业第35名，在其已经布局的30座城市中，有98.6%位于二线城市及核心三线城市。据记者不完全统计，2019年以来，金辉在公开市场拿下了超过15宗地块，多位于二三线城市，总价低于10亿元的有6宗。

  拿地成本方面，金辉按土地收购成本(包括2017年、2018年及2019年物业开发及销售成本)除以同年所交付总建筑面积计算得出，分别为每平方米2141元、2692元、5120元。

  招股书显示，金辉在湖北有277万平方米土地储备，占总储备量的10.4%。

  疫情之下，金辉在湖北尚未产生收益。

  该公司在武汉市拥有4个物业开发项目，开发中总规划建筑面积及持作未来开发的估计建筑面积为254万平方米，其中3个开发中项目已开始预售。

  谈及疫情可能导致的延误，金辉方面表示：“倘我们建设完工或项目交付产生延误，有关延误根据相关合约可能会被视为因不可抗力导致的违约，及我们可能不会面临中国政府的任何罚金或买方寻求任何违约赔偿金。”

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