【干货】变革时代,房地产投资的3大策略

城市与周期研判——房价不跌，则地价难落城市进入研究方面，我们选取风险和收益两个视角评价城市投资价值。城市进入的短期收益，直观体现在房价增速上。而城市进入的长期收益和风险，则体现在城市价值上，我们可以通过系统性收益的模型来判断城市的风险在哪里。从系统性收益模型去判断城市进入的长期受益和风险，主要有四个维度去研判——城市基础价值、市场表现力、居民支付力、持续发展力。

城市基础价值：从规模和质量两个角度分析，再与全国均值对比。市场表现力：销售金额、单价结合居住价值，看待市场表现。人群支付力：以存款与收入关系、阶层上限房价研判城市人群支付。持续发展力：直观反映未来时间点的市场机会结构以及购房吸引力。

城市基础价值评分模型的研究指标会分两类，一类跟规模相关，一类和质量相关。原理是想用规模来看相关金额，用质量看相关单价。事实上，中国大部分地方企业都面临一个问题，整体城市化水平不够、商品房的建设水平也不够，这说明大部分城市都有投资机会。在城市研究中，有一条不成文的规律——如果房价没有明确的下降趋势，地价则不会下降。一般而言，溢价率超过20％即可认定为偏贵，因为政府出让土地的溢价率一般控制在25％。从目前状况来看，如果房价在二三季度有所下跌，那便是拿地的好时候。此外，还要注意两点：在人口聚集不足的地区拿地，很容易吃亏，必须明确拿地边界的合理性；提升拿地能力不能只靠融资支撑，还要联合销售，提高周转率以及现金流安全。

变革时代，房企投资的3层策略不论是为了应对外在环境的变化、不确定性，还是为了加强内部自我修炼、抵抗风险，房地产企业都需要制定与经营情况相匹配的行动策略。

1.根基：顺应大势首先，我国房地产行业的多重属性。决定了房企必须练好“政策解读”的基本功。及时关注、了解相关政策及其实施；加强与当地政府和行业组织的沟通交流，了解政策、反映诉求。用好用足政策，助力企业发展，包括普惠性的与专项针对中小企业的政策。其次，疫情没有改变房地产市场的2个基本趋势：城镇化率提高与城市发展的新格局，所以，要对行业有长期的信心。

2.把握：短期机遇短期机遇稍纵即逝，看准了就要办，关键在执行。拿地端——疫情之后。政府的重中之重是恢复并加速经济发展，在推地、快消方面会出台有利于房企的临时性政策。包括降低门槛、延分期付款，放宽预售、加快周转，简化审批程序、加快速度等，企业要有准备、有侧重、有选择性地抓。预计二三四季度主要是现金流型项目的窗口期，可利用第一季度前置投资工作，重点摸排意向城市，主动寻找优质项目，慎拿大项目。资金端——宽货币政策中。把握低成本融资的机会；物业公司的发展前景已然明朗，品牌物业可以拆分或打包上市，现在就是好机会；同时，把握金融系统改革与“救市”中的资产证券化、债转股的机会。产业端——借势把握区域市场的话语权。参与城市运营，助力政府保市场稳定，区域型房企要打造并发挥一定的话语权。从行业发展的客观规律、从企业发展角度出发。向政府提出有建设性的、有利于行业发展的建议，继而在地方、区域、城市层面获取更好的发展机会。借力参与勾地，结合疫情扶持政策方向，与符合战略发展要求的实体企业，尤其是智能制造、康养类企业合作，用好产业相关的资金与土地等资源及优势。

3.谋划：中长期发展机会一是根据市场特点与自身情况，制定疫情后的投资策略。区分开放型市场与封闭市场，并分析市场压力的主要来源，根据项目所处环境和资金情况，选择适合自己的方针。二是加快投资节奏和速率，强化风险意识。疫情对市场的影响是短暂的，不宜简单地改变原有的投资目标或战略，但要加快投资节奏和速率。

同时，强化风险意识，尤其要设置适合自身的杠杆底线，不抢高价地、不要高息钱、开源节流。三是把握同业与上下游机会。横向同业合作，纵向上下游合作。引进合作伙伴，资源互补，提升杠杆。此外，伺机抓住收并购机会，择优合作。受疫情影响，部分房企可能出现现金流紧张，市场上会出现较多收并购机会，特别是疫情较严重的省份。四是重视后端营销。把握疫情后的营销战略核心——现金流与客群类别交叉。开盘较好时机为三四季度，因此要匹配相应的拿地与开发节奏；同时，结合客群及需求变化，调整投资策略。包括年轻客群、租房的刚需客户、首改客群、老年客群。

五是放宽视野，早做谋划。关注文旅地产的内涵变化——“康养休闲”。同时结合文旅选址与操盘基本逻辑，关注“周边需求”，做好项目安全距离的判断。要求企业现金流充沛、有优秀的操盘能力和解盘能力、有大量客户端。密切关注大量混合用地的陆续推出。产城融合、职住平衡、城市更新关键词背后，实质上要求住宅开发与产业相融合。

因此，未来房地产企业真正的竞争，不是在房地产拍卖市场上拼杀，而是能否盯准地产政府关心的产业。发力科技内涵、医养结合、信息化、数字化等方面与住宅开发相结合的产业，把握扩张发展的机会。未来，性价比高的项目会得到市场认可。投资者或消费者对持续性的关注将远高于短期高利润或者短期高发展，因此，要打造更好的服务力、产品力。做好房地产作为城市生产生活载体该做的事情。

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