易居论坛：当前形势下中国房地产金融环境及应对策略

  疫情后，房地产市场发展趋势如何？判析房企面临的金融环境，研讨下一阶段房企的应对策略，是房企和金融机构下半年关心的课题。以“当前形势下中国房地产金融环境及应对策略”为主题的易居论坛日前在上海举行。

  主办方上海易居房地产研究院院长、华东师大终身教授张永岳致辞表示，房地产发展离不开金融，房地产金融是一个持久的重要的话题，金融稳住了房地产才能够稳住。研究房地产金融，不仅涉及到房地产，也涉及到整个社会经济的稳定。另一主办方《中国房地产金融》杂志总经理尤优致辞表示，当前形势下，房地产与金融结合将更加紧密，房地产本身具有金融属性，而金融则是将房地产作为重要载体。由此，创造一个良好的房地产金融交流平台对行业具有重要的意义。

  有理由看好下半年楼市走势

  易居研究院副院长杨旭红从疫情对宏观面的影响出发，将当前的形势和2009年四季度以及2014年年底、2015年年初两个时期做了政策面和资金面的对比。他表示，当前形势参考2014年年底和2015年年初，当时M1同比增速开始上扬，同时同业拆借利率即市场化利率一直大幅往下走。目前利率降到2015年的水平。预计之后利率还将下行，但空间有限M1增速回上升到15-20%之间

  目前楼市分化严重。唐山是过去一年京津翼地区房价涨幅最大的城市，二手房价格同比涨幅15.2%。深圳涨幅排第二。西宁银川板块轮动还未结束，因此涨幅也比较大。华东地区宁波、无锡涨幅较强。河南里洛阳涨幅比郑州强。与此相反，京津冀地区、中西部地区涨幅较弱。对于上海楼市，他表示毋需太过悲观。他给出一个判断指标：两万套是二手房成交量的分水岭，低于两万套，价格涨不动；高于两万套，量有所起来，价格将平稳上涨。当前上海二手房成交量活跃，是买房的好机遇。

  不良资产与大宗资产投资机遇凸显

  瑞威资本副总裁宋昊在论坛上表示，实体经济直接融资、多层次资本市场建设、国民财富积累等需求，私募基金行业成为经济发展链条和国民资产配置不可或缺的一部分。从整体私募基金发展情况来看，私募基金行业整体规模稳步上升。根据中基协统计，目前存续私募基金管理规模14万亿元，较2018年末增长11%。同时，在城市化的长期发展过程中，房地产始终保持着稳定而强大的投资韧性和需求结构。但从实际发展情况来看，地产私募基金呈现逐年缩量趋势。

  如何有效发挥私募基金在地产行业中的作用，如何进一步理清私募基金与其他产品的特质区别，成为值得思考的地方。对此，他强调私募基金管理人必须秉持个性，必须只投自己看得懂、控得住的行业，对投资人负责，把比人口中的不好变成自己手中的武器，增强价值发现和价值管控能力。在投资标的上，他看好不良资产与大宗资产的投资机遇。他表示，现阶段房地产结构性、区域性的投资机会始终存在，属于优质的长期资产配置选择之一。

  房企融资面临的问题及应对策略

  中梁控股金融集团助理总裁戴娟在会上提出了目前房企融资面临的问题及应对策略。她表示，2020年1-5月，房企债券融资约5627亿，融资规模为2019年全年的48%，全年规模有望超越2019年。但与此同时，房企融资正面临着销售压力竞争加剧、隐形债务压力剧增、以及存量债务高企、到期偿债高峰来临等多重压力。

  如何应对？她提出九点策略：一、“早销、多销、快销”促回款，现金为王。二、剥离非核心资产业务，聚焦核心业务，去杠杆。三、发展供应链金融，助力地产核心企业企盘活产业链上存量资产，提高上下游供应商便捷、高效获取资金能力，切实减轻地产核心企业业务支付压力。四、抱团取暖，房企可以引进有实力的资金方进行财务合作，成立地产股权基金；房企之间围绕地产主业，开展拿地、项目开发等方面合作。五、提质增效，提高经营效益，特别关注总资产周转率、净资产收益率、资本回报率及投资回报率四个指标；提高去化率、回款率，结转率等指标；减少运营资本的占用，减少库存，减少过多的在建产品，减少预付和应收款，增加非现金的支付比重。六、通过资产证券化工具（ABS），盘活房企存量资产。目前房地产行业进入存量市场，资产证券化这一蓝海在被释放，政策支持，银行青睐。例如：供应链ABS、购房尾 款ABS、物业收费权ABS和CMBS等。七、做好债务梳理，寻找金融机构战略客户，继续争取传统融资渠道的资金支持。 房企要做好存货和现金流、负债情况的梳理，及早的与金融机构进行沟通，抢占融资资源。八、积极物色私募、资管、金控平台等资金，关注国企、央企、外资的资金或合作资源，必要时让渡股权；积极储备涵盖私募、资管、小贷、担保以及国企、外资、高净值个人等的综合金融资源，并积极拓展和积累同行、同业资源以拓展合作空间与发展空间。九、灵活运用关联体系内的融资载体，如智能科技、建筑施工、教育医疗、策划设计等，避开涉房的授信限制。

  央行释放流动性会否流向房地产

  过去十几年的历史经验表明，每一次央行释放流动性，部分资金最终都会追逐房地产。今年上半年，对于流动性的水究竟最终能否流入楼市，流入资金是多是少，几位嘉宾发表了见解。

  绿地金融控股集团投资部总裁吴洋表示，水一直在进入房地产，只不过有时大有时小。判断水流大小的标准就是资金价格。头部房企融资成本在下降，说明有了增量；中小房企水过不去，故而价格在上升。

  五矿信托上海公司总经理顾维表示，房地产股权投资是一项收益很稳定的产品，同时房地产是大类资产配置的重要组成部分。在货币超发的情况下，很稳定的收益必然会有很多资金有意愿进入。

  华东师范大学房地产系主任胡金星表示，未来房地产市场不仅仅是单一的开发市场，更重要的是以资产为核心的网络状的房地产。围绕资产多样化，需要有大量金融资产介入进来。大的放水背景之下，水流势必会进入到房地产市场。

  关于目前房地产市场是否存在泡沫，原信达上海总经理颜祖旺表示，目前房地产有泡沫，但不会一下子刺破，会是一个缓慢的过程。

  论坛主持人、易居研究院院长助理崔霁表示，未来房企格局将呈现强者恒强，越来越专业化；同时小企业也有生存空间，在有些领域深耕，并有核心竞争力的小而美的企业会越来越多。房企应做好、做深，将自己擅长的点更加精细化。

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