易居研究院：金融环境和房地产市场月报（202009）

房贷利率下行接近尾声，居民大规模加杠杆购房现象暂未出现，预计百城房价同比小涨将成为今后一段时间的新常态

  上海易居房地产研究院10月15日发布了《2020年9月金融环境与房地产市场月报》。报告指出，首套房贷平均利率下行阶段接近尾声，居民大规模加杠杆购房现象暂未出现。从融360监测的近几个月首套房贷平均利率走势来看，降幅已明显趋窄，且部分地区已经出现拐点，若5年期LPR不调整，预计房贷利率下行阶段已接近尾声。住户部门贷款余额同比增速自3月创下阶段性低点以来，已经连续半年震荡上行，基本已确定重新进入上行趋势，但上升幅度远小于2016年，居民大规模加杠杆购房现象暂未出现。

  易居研究院研究员沈昕表示，从目前的货币和政策环境来看，百城房价同比小涨或将成为今后一段时间的新常态。从几个金融指标来看，今年货币宽松对房地产市场的影响远不及2015和2016年。从政策面来看，下半年已有多城升级调控政策，整体房地产政策还是偏紧，这与2015年时鼓励居民住房消费的政策有巨大差异，不会出现2016-2018年似的全国普涨。而且前两个调整周期百城二手房价格都进入过同比下跌的阶段，本次未出现，说明房价并未充分调整到位，如果货币政策和房地产政策不发生明显变化，百城房价同比涨幅可能会以时间换空间的方式，在低位盘整一段时间。

  报告显示：

  房地产业作为一个资金密集型行业，对资金有很强的依赖性，金融环境的变化直接影响房地产市场。因此，持续跟踪金融环境的变化，对于研究楼市变化非常重要。本报告选取了M1同比增速、住户部门贷款余额同比增速、中国一年期国债收益率、全国首套房贷平均利率这4个跟房地产市场相关性较高的月度金融数据进行研究。

  9月末M1余额同比增长8.1%，再创2018年3月以来的两年半新高；住户部门贷款余额同比增长14.7%，新一轮上行趋势已基本确定

  M1，狭义货币供应量， M1=M0+企业活期存款+机关团体部队存款+农村存款+个人持有的信用卡类存款。M1是经济周期波动和价格波动的先行指标，M1增速高，则楼市升温；M1增速低，则楼市降温。

  自1997年商业银行开办个人住房抵押贷款业务以来，住户部门债务中个人住房贷款一直占据主体地位。从央行公布的数据来看，2008年以来，个人住房贷款余额在住户部门贷款余额中的占比保持在45%～54%，变化不大。考虑到央行每个季度公布个人住房贷款余额，本报告采用住户部门贷款余额的月度数据进行研究。

  9月末，M1余额同比增长8.1%，增速分别比上月末和去年同期高0.1个百分点和4.7个百分点，再创2018年3月以来的两年半新高，体现了实体经济的活跃度进一步上升。

  9月末，住户部门贷款余额同比增长14.7%，增速分别比上月末高0.2个百分点，比上年同期低1.3个百分点。

  从这两组数据的历史走势来看，两者走势基本同向，M1同比增速走势领先于住户部门贷款余额同比增速走势。2011年至今，M1同比增速和住户部门贷款余额同比增速分别有2个阶段高点，前者领先后者时间分别为6个月和8个月。2011年至今，M1同比增速有3个阶段性低点，前者领先后者时间分别为6个月、16个月和2个月，第二次领先的时间较长，主要原因是2014年1月M1同比增速创阶段新低后，至2015年一季度，M1同比增速均在低位徘徊，期间创下几个次低点。

  2月以来，随着春节因素的影响消退，以及实体经济流动性的改善，M1同比增速持续回升。目前来看，1月已是本轮周期M1同比增速的低点。但将2月以来的M1同比增速走势与2015年下半年至2016年上半年相比，上升幅度明显不及后者，说明货币放水对房产等资产价格的影响也明显不及后者。

  从住户部门贷款余额同比增速来看，自3月创下阶段性低点以来，已经连续半年震荡上行，基本已经确定重新进入上行趋势。但今年尤其是下半年以来的房地产政策还是偏紧，房贷利率也高于市场利率较多，住户部门贷款余额同比增速上行的幅度相比2012年下半年和2016年还是明显偏小的。

  9月末中国一年期国债收益率2.65%，连续5个月上升；9月全国首套房贷平均利率5.24%，连续10个月下降，下行阶段基本结束

  一年期国债属于短期国债，主要受利率政策和短期流动性的影响，能够更好地反映利率周期与社会资金价格变化。9月末，中国一年期国债收益率为2.65%，比上月末高0.14个百分点，比去年同期高0.09个百分点。5月以来一年期国债收益率连续5个月上升，说明随着经济逐步恢复和货币宽松边际效应减弱，市场利率在连续多月下降后开始逐渐上升。但目前全球疫情和经济形势仍有不确定性，且CPI已连续多月进入2区间,9月重回1区间，为货币政策提供了空间，一年期国债收益率后续不会持续上行，年内低位震荡的可能性较大。

  融360大数据研究院监测数据显示，2020年9月（数据监测期为2020年8月20日-9月18日），全国首套房贷款平均利率为5.24%，环比微降0.01个百分点，同比下降0.27个百分点。从近几个月的走势来看，首套房贷利率降幅已明显趋窄，且部分地区已经出现拐点，预计未来房贷市场或有所收紧。

  从这两组数据的历史走势来看，两者走势基本同向，一年期国债收益率走势领先于全国首套房贷平均利率走势。2011年至今，一年期国债收益率和全国首套房贷平均利率分别有3个阶段高点，前者领先后者的时间分别为4个月、6个月和8个月。2011年至今，一年期国债收益率有3个阶段性低点，全国首套房贷平均利率有2个阶段性低点，前两次前者领先后者的时间分别为4个月和13个月。后一次领先的时间较长，主要原因是2015年6月一年期国债收益率创阶段新低后，至2016年三季度，国债收益率均在低位徘徊，期间创下几个次低点。

  本轮周期中国一年期国债收益率低点要低于2015年6月的上轮低点，但首套房贷平均利率仍高于2016年较多。因为房贷利率不仅与市场利率有关，也受房地产调控政策影响，近两年的整体调控基调还是偏紧，2018年底以来房贷利率下降幅度远低于市场利率下降幅度。从以往规律来看，首套房贷平均利率低点一般会滞后一年期国债收益率低点一段时间，因此目前来看，如果5年期LPR不调整，房贷利率的主要下行阶段已经基本结束了。

  住户部门贷款余额同比增速已进入上行趋势，但上升幅度远小于2016年，居民大规模加杠杆购房现象暂未出现

  住户部门贷款余额同比增速和全国首套房贷平均利率是与房地产行业直接相关的两个数据，将两者历史走势结合来看，整体上呈反向走势，首套房贷平均利率走势领先于贷款余额同比增速走势。2011年至今，首套房贷平均利率共有3个阶段高点，分别领先住户部门贷款余额同比增速阶段低点7个月、11个月和16个月。2011年至今，首套房贷平均利率共有2个阶段低点，分别领先住户部门贷款余额同比增速阶段高点10个月和9个月。

  目前首套房贷平均利率已连续10个月小幅下降，利率持续下行会对刺激居民贷款购房产生一定作用，住户部门贷款余额同比增速自3月创下阶段性低点以来，已经连续半年震荡上行，基本已经确定重新进入上行趋势。但需要看到的是，本次房贷利率下降幅度远小于2015年，对居民贷款购房的刺激也远小于后者，预计四季度和明年上半年住户部门贷款余额同比增速会继续提高，但提高的幅度会远低于2016年。

  全国首套房贷平均利率与全国商品房销售面积

  经过各组金融数据与全国商品房销售数据比较，发现全国首套房贷平均利率和全国商品房年初累计销售面积同比增速走势相关性比较明显，两者基本呈反向走势，全国首套房贷平均利率走势略领先于全国商品房年初累计销售面积同比增速走势。2011年至今，首套房贷平均利率共有3个阶段高点，分别领先全国商品房年初累计销售面积同比增速阶段低点2个月、8个月和15个月。2011年至今，首套房贷平均利率共有2个阶段低点，与全国商品房年初累计销售面积同比增速阶段高点的关系分别为领先5个月和滞后3个月。

  需要看到的是，本轮2018年末以来的房贷利率下降幅度明显不及2012年和2014-2015年，对居民贷款购房的刺激力度也明显不及前两次。预计四季度商品房销售面积同比降幅还将继续收窄，但收窄的幅度将明显趋缓，全年预计仍是小幅下降。

  M1同比增速与百城二手房价格同比涨幅

  将M1同比增速和百城二手房价格同比涨幅进行对比。数据显示，二者整体走向基本一致，M1同比增速走势领先于百城二手房价格同比涨幅走势。2011年至今，M1同比增速和百城二手房价格同比涨幅分别有2个阶段高点，前者领先后者的时间均为11个月。2011年至今，M1同比增速有3个阶段性低点，前两个低点分别领先百城二手房价格同比涨幅低点5个月和14个月。后一次领先的时间较长，主要原因是2014年1月M1同比增速创阶段新低后，至2015年一季度，M1同比增速均在低位徘徊，期间创下几个次低点。

  2020年1月M1同比增速创新低，2月以来持续回升。目前来看，1月已是本轮周期M1同比增速的低点。从历史规律来看，百城二手房价格同比涨幅阶段低点一般会滞后M1同比增速阶段低点一段时间出现，但这次可能会略有不同。2019年1月M1同比增速是近几年的次低点，且全年均在低位徘徊，目前M1同比增速经过2月以来的持续回升，已明显超过2019年的平均水平，因此本轮周期百城二手房价格同比涨幅的阶段性低点很可能已于2019年10月出现。但如果未来一段时间M1同比增速不大幅提高的话，预计百城二手房价格同比涨幅也不会大幅扩大。而且前两个调整周期百城二手房价格都进入过同比下跌的阶段，本次未出现，说明房价并未充分调整到位，可能会以以时间换空间的方式，使得同比增速在低位盘整一段时间。

  结论与趋势

  2020年9月，M1同比增速小幅提高，住户部门贷款余额同比增速小幅提高，一年期国债收益率较上个月小幅上升，首套房贷平均利率微幅下降，房地产行业金融环境相比上个月略微宽松。

  从金融数据和房地产销售及价格的历史走势来看，有较高的一致性。今年央行已实施过三次降准，LPR两度下调，市场利率显著下行，资金面整体比前两年更宽松。从M1同比增速走势来看，2月以来持续震荡上行，9月再创2018年3月以来的两年半新高。不过将今年的M1同比增速走势与2015年下半年至2016年上半年相比，上升幅度明显不及后者，说明货币放水对房产等资产价格的影响也明显不及后者。

  且目前以“房住不炒”为主基调的楼市政策与2015年时鼓励居民住房消费的政策有巨大差异。疫情以来，宽松的货币政策下，上半年部分城市地市楼市火热，下半年以来多城升级了楼市调控政策。8月20日，央行与住房城乡建设部召开重点房地产企业座谈会，研究进一步落实房地产长效机制，出台实施房企融资“三道红线”新规。10月14日，央行金融市场司副司长彭立峰表示，下一步，央行将会同住建部和其他相关的部门跟踪评估执行结果，完善融资规则，稳步扩大适用范围。从目前的货币环境和政策环境来看，与2012年四季度至2013年一季度时更为相似，楼市表现大概率也与2013年上半年的局部热点城市行情相似，不会出现2016-2018年似的全国普涨。

  综合考虑这些情况，预计四季度全国商品房年初累计销售面积同比降幅将继续收窄，全年预计仍为小幅下降；前两个调整周期百城二手房价格都进入过同比下跌的阶段，本次未出现，说明房价并未充分调整到位，如果货币政策和房地产政策不发生明显变化，百城房价同比小涨或将成为今后一段时间的新常态。

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