易居论坛：楼市面临新形势 坚持房住不炒因城施策

  2020年突如其来的疫情，冲击了全球及中国经济，宏观经济政策发生重大变化。房地产市场也随之面临各类压力。以“新形势下房地产发展趋势与特征研讨会”为主题的易居论坛近日在上海举行。与会的房企和研究机构代表认为，7月24日召开的房地产工作座谈会的重要讲话指明了方向，只有精准分析市场形势，在当前特殊背景下，始终依靠改革，才能稳定房地产市场。论坛由上海易居房地产研究院、上海市房地产科学研究院联合举办。

  中国物业管理协会名誉副会长、原上海市住房保障和房屋管理局巡视员庞元在演讲中表示，需要将房地产置于全国宏观经济等大环境下精准分析。从国家统计局的数据看，相关经济指标逐渐回暖，其对房地产的平稳发展将产生较为积极的作用，也有助于后续把握房地产市场的走向。在当前研究房地产市场的过程中，需要重点关注几个重要领域和内容，包括广义货币M2的增速、信贷发放的规模、旧区改造力度、农村“三块地”的改革等。当前中国经济发展依靠改革，房地产市场也依靠改革，在改革中不断完善长效发展和监管机制。坚持房住不炒，绷紧房地产调控这根弦，真正促进市场平稳健康发展，这对于全国稳增长都有积极的作用。

  上半年楼市先降后升

  上海市房地产科学研究院副院长严荣在致辞中表示，上半年房地产市场呈现出独特的一面，可以概括为“先降后升、稳步复苏”。随着疫情防控和各项工作的统筹开展，政策效应在逐渐释放，房地产开发和经营逐渐走出低谷，大部分指标在上半年都实现了正增长。当前市场运行表现出“市场分化、冷热不均”的突出特征，主要体现为几个方面。第一、在市场分化方面，部分区域存在供不应求的现象，但也有部分区域的去化周期较长，面临去库存压力。第二、在冷热不均方面，租赁市场显得较冷，尤其是商业办公租赁市场方面。总体上说，对于下半年房地产市场工作，要保持政策定力，注重稳定市场预期，避免房地产市场的大起大落。

  上海易居房地产研究院副院长杨红旭在论坛上分享了《新形势下房地产发展趋势与特征》报告。报告认为，分析市场需要重点关注当前政策走向，近期地方政策总体平淡，个别城市升级调控。尤其是“甬十条”、“深八条”、“宁九条”等政策的出台，说明继去年西安、苏州后，部分热点城市政策全面升级。在既有政策的判断基础上，可以重点分析市场的短期走势和中长期走势。其中，短线看，全国大势今年筑底，年度数据偏弱，但月度数据由年初的很弱逐步趋于中性。而明年全国楼市强于今年。从中线看，中国房地产市场将呈现新常态特征，体现为五方面：第一、全国经济增速预计为3-5%，低平形态，其对房地产依赖度平稳。第二、货币与财政总体偏宽松，松紧中略有波动，对房地产态度略偏负面。第三、房住不炒和三稳目标（稳地价稳房价稳预期）不变。第四、城镇化进入第三阶段的背景下，全国房地产总盘平稳，但冷热不均，部分人口流入较快的城市群、都市圈、中心城市等楼市相对活跃。第五、房地产短周期弱化，波长扩大，波幅收窄。

  上海鼎铭房地产总经理张志远以上海部分区域为例，分析了近期市场的表现。从市场表现的最显著特点看，以中心城区黄浦为例，一手房价格上升幅度明显。一方面，或与预售证管控放松有关。过去很多高价项目批不出来，而今年政策明显放松了，自然也会影响区域市场的供应和价格结构。另一方面，由于区域动拆迁力度大，拆迁户购房需求大，这也容易带动相关楼盘的价格上涨。当然，若从量的角度看，对比2015－2016年的历史高规模，今年上半年黄浦区的成交规模并不算大，市场并未出现强势回暖。

  房企应冷静看待市场

  新力地产助理总裁金衍结合集团自身发展，对当前各大企业战略扩张提出了一些新的判断。新力作为非常年轻的企业，是从江西市场逐渐发展和成长的，2016年开始进行了全国化的布局。通过立足江西大本营，不断聚焦全国优质城市，尤其是粤港澳大湾区和长三角等市场。基于当前疫情带来的冲击，全国各大房企更加科学考虑城市布局和项目开发，尤其是注重近期市场动态包括地价的变动等。过去几年，全国有部分房企投资过度，尤其在中西部地区，在2018年高位拿高价地的，当前面临的压力是比较大的。各大房企不宜乱拿地，拿地王一定要特别谨慎。

  绿城中国华东区副总经理田军平表示，今年房地产业实际上再次扮演了国民经济支柱产业的重要角色，其对于宏观经济稳增长等发挥了积极的作用。实际上从一些具体房企的经营情况看，今年上半年销售业绩反而是不错的。第一、疫情把需求给压制了，随着疫情压力的减小，购房需求释放，尤其是高端置业需求在积极释放。第二、在全球货币放水和通胀预期之下，人们对房产保值增值的需求是在增加的。当然目前市场也有一些压力，需要冷静对待。比如说部分城市二手房低迷，进而影响了想要买新房的置换需求。就绿城而言，当前在优质二线城市，注重深耕战略，即便地价高、赚钱不多，但通过较好的控制成本，也能实现微利、稳健经营。

  金茂地产上海区域副总经理费英卓表示，今年一季度全国房地产市场虽然面临降温，但部分房企比如恒大，在销售和互联网营销等方面有较好表现，其在推动产业复苏方面扮演了重要角色，也带动了相关房企纷纷跟进，积极探索疫情下的促销和经营新思路。应该说，疫情后出现了很多变化，比如说消费心理出现了变化，购房者对于产品的舒适度和体验度等有了更深入的感受与思考，近段时间大城市改善需求比较活跃即为此理。此次疫情后，一批强二线城市成为投资热土，成为近期房企积极投资的重点。很多房企实际上土地储备并不足，今年上半年开展了积极的土储工作，也推动了相关土地市场的复苏。

  不确定下寻求新机会

  华东师范大学房地产系主任胡金星表示，从大的环境来看，市场在不断发生变化，不确定性在增加，所以相关企业的经营也需要考虑此类不确定性，积极寻求新常态的发展。当然，在当前社会经济环境等发生变化的情况下，实际上也带来了很多机遇。房地产业在过去的发展过程中，更多的强调了房地产开发的内容，而当前会有很多新的转型机会，包括和金融、物业、信息、科技等结合，这样就会使得房地产市场和业务的内涵更加丰富。当前仍然是房地产企业加速转型的阶段，房企应在这个过程中积极做好战略转型，以培育更大的市场竞争力。

  上海市房地产科学研究院房地产经济研究所副所长江莉表示，从上半年房地产市场的表现看，市场先是比较低迷和降温，然后逐渐恢复了基本的增长。除了房地产市场本身具有的韧劲以外，实际上也和外部环境尤其是稳增长的大环境有关。当前房地产市场整体向好，比如说部分区域楼盘出现了认筹率超过100%以上的交易现象，部分城市也出现了土地价格上涨、房企积极拿地的现象。这些现象表明，房地产市场各参与主体的入市信心在增强，其对于房地产市场稳定健康发展具有积极作用。但是对于不同房企来说，其面临了不同的情况。比如说在当前融资环境相对宽松的大背景下，头部大房企可以得到更多优惠措施，其在获取投资新机会方面优势也更为明显。

  易居研究院综合研究中心总经理崔霁表示，后疫情时代需要关注房地产开发和经营的新情况和新机会。第一、今年城市更新和旧改等节奏是在加快的，尤其是微更新等会成为重点，这是房企所需要把握新内容。第二、从城市发展红利来说，要注意轨道交通建设等带来的利好。在城市群、都市圈发展的大背景下，更是需要注意轨交沿线的相关项目开发机会。第三、当前部分城市在预售许可证发放方面放松了要求，客观上使得项目销售具备了高周转的可能。在对未来销售行情看好的情况下，部分房企会积极去拿地，这也会推动土地市场的活跃和发展。

  依靠改革是最大红利

  上海市房地产科学研究院经济所黄程栋研究员表示，上半年，本市房地产市场总体保持平稳运行，呈现出“在稳步恢复中出现分化”的特征，对下半年的市场运行，预判“在保持定力中关注变化”。年初以来，国内经济发展和房地产市场的发展呈现了“V”字型，而且这个“V”字型，下跌时间没有持续很长，角度也没有很大，因此，整个的国民经济和房地产市场获得了较好的恢复。纵观98年房改前后以来的四次冲击，新冠疫情的影响是前所未有的，在这样的背景下，既要保持发展的定力，也要保持政策的定力，既要积极应对，又不能将陷阱当潜力，避免像美国次贷危机一样，将陷阱当做潜力，越陷越深。当前，应该重点关注M2数据、商办出让大幅增加、买房时机指数和买房时机预期指数均达到高值等情况。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，今年上半年土地交易市场表现好于预期，其为上半年房地产复苏创造了较好的条件，也为下半年房地产稳发展创造了机会。楼市改革的步伐不会停滞，但要防范相关市场风险。比如说，在这一波土地交易后，产生了很多问题，至少可以从短期、中期和长期的角度来分析。短期看，要防范金融风险，尤其是部分违规资金进入土地市场，推高了地价或增大了土地资产泡沫。中期看，要防范库存压力，预测当前交易的土地会在明年上半年形成一波新库存。长期看，此类项目对应的目标客群在变化，比如说00后正逐渐步入社会，相关企业投资端和销售端都需要注意此类变化。

  上海易居房地产研究院院长、华东师范大学终身教授张永岳总结认为，疫情在带来各类冲击和压力的同时，必然要求宏观经济和产业经济积极转型升级，必须求改革谋发展促进步。当前中国经济提出“内循环”为主，如何做好对内经济和稳增长，就显得更为关键。从今年上半年的市场数据看，房地产行业呈现了底部反弹、逐渐复苏的态势，且属于恢复较好的行业。在坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”大方向下，应该更加宽容地对待中国房地产市场。根据“因城施策”的原则，更好地促进房地产市场平稳健康发展，这对于国民经济稳增长将具有良好的支撑作用。

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