成都楼市:购买学区房,这五个前提最好要知道!

这里是成哥说房，带你了解楼房的房产专家。不含糊不啰嗦，一字一句详细为你解答，成哥是通过直接实战，将最有用的方法传授给你们，让你们成为最会买房的人。

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提问：你好成哥，本人之前购买了一套"学区房"，买房前还专门深入到附近已入住的小区了解过往年的划片情况才决定买房，可是等新的划片方案一出来，小区被划到了当初理想学区的“外围”。孩子当年无法入学理想学校。真的是不明白为什么学区房在这么难买呢？

回答：1.首先在购房前务必详细了解清楚，目标学校往年的学区划定范围及变化;确认所购房屋是否属于入读学校的学区，有时候所购房屋虽然距离学校仅-墙之隔，但不一定是"学区房”。不能轻信卖方或中介关于“学区房”的口头承诺，也不能仅凭距离远近就判断其是否属于“学区房”，最好实地考察一番，亲自咨询一下将要入读的学校最靠谱。

 2.买学区一定要注意房屋过户时间，明确原户口的迁出时间，约定违约责任，以保障买入后在入学前，能办理完毕孩子的新户口迁入。有些地方对学区内的学生居住时间和落户时间是有要求的，落户时间不能超过开学时间。

3.在购房前务必详细了解清楚，目标学校往年的招生、户籍要求条件，在签合同时务必明确该房产内的户籍情况。

4.选择房屋前先明确该房屋，买入后自己是否需要居住，若兼有投资意向的，就要考虑房屋及周边的租赁市场环境和价格。

 5.将卖方对”学区房”的承诺写进合同里去，并约定好违约责任。(口说无凭，写进合同里也算有个保障)。

提问：成哥，家里孩子四岁，计划在成都北部新城天回镇新开发片区买房，属于三环以外绕城以内,该区新建小学两所，首套房购买资格，想先买一套就近学校的房子。您觉得这片区发展前景如何?现在的价位值得入手吗?可以推荐下这片区的楼盘吗?

回答：成都三环至绕城，尽量买在城内，绕城外房价上涨快，其主要原因是城南，特别是高新区、天府新区房价的带动;不过对于刚需客来说，这是一次在城内买房的好机会，一方面，城内房价稳定，对自住的刚需客来说，风险较小;另一方面,相对于大丰天回，随着板块轮动这些地方也会跟大面天府持平。具体性价比高的楼盘推荐详见内部！

提问：成哥你好！最近看了一线城市房价普遍上涨，这一波一线城市上涨，根据以前经验，成都一般要延迟半年，我现在成都主城有一套，还想再买一套，工薪阶层，压力很大，太害怕上涨，又没得一二圈资格，老家雁江的，东部新区和简阳房价现在1万多可以入手不?有没推荐的楼盘?或者说推荐其它三层圈的楼盘可以入手的?

回答：这一波涨是从深圳开始的，然后被严打，深圳房价马上就老实了。现在上海有点蠢蠢欲动，肯定也会被严打。另外，首都一直老老实实的，并没有异动。所以你推测半年后传导到成都，是主观猜测，不太现实。所以恐慌是没必要的。东部新区目前布局还太早了，也基本没什么楼盘可以考虑，其他三圈层除了东部新区还可以看看新津。

提问：你好成哥，想在成都买房，预算是400万左右，最好性价比比较高，不希望买到不好的，麻烦成哥帮忙分析一下在哪里买比较好呢？

回答：这个预算的话，首先是一圈层的二手房，虽然选房无压力，但是优质属性比较难以兼顾，又由于满五政策的限制，只能买到360万左右的二手房，再加上地段，区位配套的因素影响，一般是120平以内的套三；其次是天府新区，普通新盘供应量足，但是性价比不够高，一些性价比较高的项目基本都需要神盘摇号；最后是二圈层的改善盘或者边缘地区的别墅，但是别墅的升值力度不够，目前二圈层很多板块属于起步阶段，区位配套上不够完善，核心地段的升值空间不大。总的来说，400万的总价虽然选择面够广，但是很难买到性价比较高的盘，建议可以适当关注未来的新盘。

提问：成哥你好！目前我是成华区三顺，想买套纯投资房，因为倒挂盘基本没有了，成华最近会开的几个盘。麒麟源滩会，TOD十里风和，首钢璟辰里，雪松雅居乐IN天府，这些盘适合投资吗?像我这个顺位成都买房投资，是优先考虑摇前面这些盘呢?还是先考虑优质地段的二手?比如万年场，攀成钢这些地段的二手。

回答：纯投资首先考虑有性价比的新房的，但你三顺的资格，如果是买神盘，的确中签几率会比较小，反正都是投资区碰下运气也是可以的。你说的这四个盘，性价比高的就是麒麟源滩会和十里风和，可优先考虑麒麟源滩会，地段更好，周边可开发的空地也多，另外两个项目，首钢和雪松应该价格不会低，打算长持二手房就不像新房，增值空间就比较有限了。

提问：成哥您好，坐标成都金牛户口，和爱人都是工作双流事业单位35岁，小孩1岁。金牛1套80平贷剩40万，双流城区1套90小套三贷剩10万，父母金牛2套老破小学区房，子弹10万。想卖1套老破小改善换大房，但全新或次新资金可能不够，因为要首付6成，强行买可能要卖2套才行；买旧一点的卖1套虽差不多，但户型配套都不怎么满意。还是暂时不买？先投资后改善，3-5年后再卖掉换大房？投成都推荐的区域？

回答：主场在成都，建议重心放在成都淘笋。 二手房全款抵押的方式可以操作成首付3成。 建议出手老破小，置换2套低价潜力盘。 成都投资推荐城乡结合部板块 大丰，天回，书房，犀浦。 已经炒高的新区，比如天府新区一定要回避。 99%的新区最后都死掉了，zf只有一个目的，就是卖地。 建议先投资后改善，延迟享受。成都价值高的区域推荐详见内部！

提问：成哥好！摇号摇到了合能铂悦华庭，看到网上评论对楼盘都很差，纠结想退房了，我是自住，想请成哥点评下这个小区的优缺点，以后发展怎么样？

回答：客观来说，合能的口碑确实不太好，但是在价格面前这些都不重要，你如果退房了，你还能买哪里?性价比低的楼盘还能买得到吗?铂悦华庭本来就卖的是一个刚需价，你不可能以豪宅的标准来要求它，所以降低预期，买了就安心了，至于那些网上说的不必纠结。

提问: 合肥的楼市很热，哪些板块可以买，自住兼升值，高新(保利西林语）区和蜀山湖板块（中海世家)哪个较好？

回答：优先中海世家，蜀山区真正的豪宅楼盘，未来不可能会差。蜀山产业园，相对来说比高新区蜀西湖和北雁湖区域弱点，但是蜀山产业园产业和居住区分开，未来的局面很好看，自成一体后，产业上班集中点在产业园内，而居住地一块，全部都是豪宅在线，没有什么可以阻挡这个板块能实现最高价值点！因为最核心的一点，这个区域，学区会是顶级在线，尤其是五十中东校蜀麓中学已经可以确定！未来赢得价值兑现，只能交给了时间。中海世家，龙湖丽丰西宸原著，龙湖天境，丽丰璞羽山，徽创君泊，禹洲平湖秋月的未来只需要等待时间即可！尤其是中海和龙湖，兑现会更大，接着依次呈现阶梯状价值实现！待合肥五十中东校落地之时，即是该板块腾飞之日！合肥各板块分析及价值高的楼盘详见内部！

提问：成哥你好，本人在成都工作，想知道在青白江买房投资未来升值潜力怎么样，在成都三圈层买房合不合适呢？

回答：青白江未来有一定的发展潜力和发展空间，但是否具有投资价值，需要谨慎看待，从多方面分析。首先青白江是西部最大的铁路物流枢纽，近几年的定位一直是“国际化”，而成都国际铁路港国家级经济技术开发区的成立，也将大大提升青白江的发展潜力；交通方面，地铁在陆续修建，但需要较长时间；房价方面，二手房价格在三圈层中算中等，大部分买房的人用于投资，但是这里租售情况不理想。因此，在青白江的购房建议是，如果一二圈层的限购放松，那么青白江的优势将会越来越小，投资风险就会变大，房价升值慢。因此建议成都的购房者尽量选择一二圈层，四川省内的购房者，相比其他城市来说可以选择青白江。

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