年报点评|稳字当头，2021去化60%货值，越秀地产即达千亿目标

“总有些声音批评我，过于保守。但企业核心是如何走得更远。目前来看，越秀地产的策略是对的，即确保财务健康。”——林昭远

长久以来，“保守”便是越秀地产的标签。

2017年，越秀地产首次提出了2020年实现“千亿目标”。2019年，其合同销售金额达到721.1亿元，同比增长24.8%。照此增速，越秀地产2020年达成千亿不是难事。然而，去年那场突如其来的“黑天鹅”事件打乱了越秀地产原本的部署。

因担心千亿目标完成难度太大，2020年初，越秀地产董事长林昭远宣布，主动降速，2020年销售目标调整为802亿元，增速降至11.21%。

事实证明，林昭远与越秀地产的确“保守”了。据其刚刚发布2020业绩报显示，越秀地产合同销售（连同合营公司项目的合同销售）金额约为957.6 亿元，增速同比上升 32.8%，完成全年合同销售目标的119.4%。

在3月16日举办的业绩会现场，越秀地产重提千亿，并将2021年年度销售目标定为1122亿元，同比增长17.17%，增速较2020再度放缓。

“按照可供货值去化60%铺排，达成目标后将维持千亿企业的销售规模。”林昭远在业绩发布会现场透露，今年的回款率将达到70%，较去年也有所回升。

“三道红线”归绿档 核心净利润增长 14.6%

主动放慢增速，让越秀地产的2020，更从容、更稳健。

自2020年8月“出现”，三道细细的“红线”便绊住进击者急速的步伐，触线者持续用各种方式做“减法”。

越秀地产也踩中一条，即剔除预收款后的资产负债率为82%，略高于“及格线”70%。

在业绩会现场，林昭远表示，截至2020年底，越秀地产的“三道红线”指标零踩线，剔除预收款后的资产负债率、净负债率、现金短债比分别为69.2%、47.5%和2.25倍。

主要财务指标健康、安全，财务风险得到有效控制的同时，越秀地产通过多元多元渠道融资，加强资金管理，提高资金使用效率，融资成本进一步降低。据其2020业绩报显示，越秀地产年平均借贷成本同比下降 31 个基点至 4.62%，远低于行业平均借贷成本。

与此同时，报告期内，越秀地产实现了经营业绩持续稳健增长。其中，营业收入约为462.3 亿元，同比上升 20.6%；权益持有人应占盈利约为人民币 42.5 亿元，同比上升 21.9%；核心净利润约为人民币 40.2 亿元，同比上升 14.6%。

公开市场谨慎拿地 54.1%土储来自非公开市场

规模扩张相对稳健，越秀地产投资拿地更是谨慎。

据其副董事长、执行董事兼总经理林峰在现场透露，2020年拿地金额达到410亿元，2021年将继续增加至523亿元。

林昭远则在董事长报告中写道，（越秀地产）丰富了TOD、城市更新、“住宅+配建”、国企合作、收并购、产业勾地和公开市场竞拍“6+1”获取土地的模式，投资水平不断提升。创新「住宅 +配建」模式，并以此模式以合理价格获取广州和樾府（前称：广州番禺长隆南地块）等四宗优质地块，增加土储约141万平方米。国企合作方式继续深化，通过与多个城市的国企合作新增土地储备约58万平方米。

据其业绩报显示，凭借上述模式，2020 年，以较低溢价分别于广州、佛山、江门、杭州、苏州、南京、青岛、烟台、济南、重庆和成都新增 22 幅土地，总建筑面积约为 560 万平方米。

在2020年，越秀地产在非公开市场获取方式占了 54.1%，其中TOD、「住宅+配建」、国企合作增储模式分别占新增土储的18.5%、25.2%和10.4%。

而在公开土地市场竞争方面，越秀地产将坚持谨慎投资的原则，充分研究市场和行业周期，优结构、严标准、精布局，重点获取快周转项目。

“越秀地产的节奏是希望每年新增1-2个TOD项目，‘住宅+配建”的拿地模式也是未来重点的增储模式之一。”在谈及今年22城集中供地时，林昭远表示，“越秀地产资金面还是比较充裕，有能力应对这个政策。”

重仓大湾区 坚持可持续发展

2020年，越秀地产持续巩固“1+4”全国性布局，深耕大湾区、重点发展华东地区、华中地区、北方地区及西南地区，新进入南京、重庆两个重要二线城市，在全国战略布局 21 个城市。

截至 2020 年 12 月 31 日，越秀地产的总土地储备约为 2,454 万平方米，其中大湾区土地储备占总土地储备约 55.1%。

与此同时，越秀地产坚持可持续发展战略，自2010年起，越秀地产已连续10 年向社会发布企业社会责任╱环境、社会及管制(ESG)报告。越秀地产连续两年入选恒生可持续发展指数(HSSUS)系列成分股，保持A级水平，成为港股上市公司的可持续发展标杆之一，体现了越秀地产在可持续经营发展、环境、社会及企业管治领域的表现得到社会的充分肯定。

 “2020 年是越秀地产十三五战略规划的收官之年，面对新冠疫情的冲击，越秀地产积极面对挑战和困难，砥砺前行，使各项经营业务取得亮丽的成绩。展望2021年，是越秀地产十四五战略规划开局之年，也是完成越秀地产十四五规划各项经营指标至关重要的一年。越秀地产步履不停，将继续坚持高质量可持续稳健发展的目标，坚定信心，奋楫笃行，努力实现各项业务和经营业绩的持续稳定增长，不断提高股东的资金回报率和股东价值。”林昭远如是说。

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