上海楼市:专家支招,置换房屋只要掌握了这三大定律,铁定不亏!

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以下选自“成哥说房”微信公众号精选提问：

提问：成哥好，在江北高新区上班，在威尼斯水城买了一套房，现在想置龙湖春江悦茗三房，请问是否可以买？

回答：其实桥北体量大，有些房子也略老旧，“卖旧买新”做改善很正常合理。

毕竟龙湖春江悦茗也在高新区的核心地段，靠近东大成贤学院，周边地铁为3号线东大成贤学院站，而且龙湖江北天街区域生活也很便利，产业不少。118户型功能实用，精装修三大件齐全。

一般而言，在江宁、江北、城北、城东等区域，品牌房与非品牌房的房价差距在二手房时还是很明显的。

南京投资价值高的板块，详见内部分享！

所谓换房三定律：

1.卖旧房买新房；

2.卖非品牌房买品牌房；

3.卖劣质地段买入优质地段。

提问：成哥好，现在1700的预算，但是有学区需求，纠结两个盘，一个是前滩的华堂三房，户型差得房率低，148的面积套内88，优点就是现房学区，1600w左右；另一个是徐汇滨江的百汇园，200平左右的1700w低区缺点就是没学区，可否给点意见？

回答：这两个盘都是当前新盘里性价比相对比较高的项目。

从居住属性来说，百汇园更好一些，至少像个住宅。

但如果你一定学区且只在这两个里面选，华唐几乎是没有选择的选择。

华唐的优势是区位好带学区，但缺点你也看到了就是造的不像住宅，这也是前滩那么多项目的通病。

不过你要新房带学区的，也只有这个了。

既然你有1700的预算，为什么不去看看黄浦的二手学区房，比如对口曹光彪、上外黄浦，甚至于大宁的学区房也都是自住不差的。这些老牌学校的学区大概率会比前滩华二更稳一点。具体房源信息详见内部！

提问：成哥好，坐标上海，总价300-400万，2012年后建成的、希望品质好些，你可否推荐几个值得投资的小区？

回答：这个预算估计只能在近郊板块选择了，建议考虑外环附近，比如大虹桥及其辐射区、三林浦江镇、唐镇孙桥、淞南淞宝、南翔马陆、九亭泗泾。具体小区推荐得根据你的通勤、喜好、需求来做决定。具体房源详见内部！

提问：成哥好，有现金500万，外地人上海自住需求，孩子3岁，区位不限，因为是自由职业，没有上班距离要求。买哪里比较好，各方面比较兼顾点，房子4室以上，不要老破大，有点品质些的。

回答：现金500万可以买到1200万以上的房子了，基本上可以考虑一下带学区的电梯板楼， 但这个预算如果要买在内环内带学区，估计只能买三房。所以你如果要买4房的话，只能考虑中环附近。可以在大宁，新江湾，天山路，三林，张江，长风这些板块里面选。

提问：成哥好，虹桥辐射区，次新小三房，离地铁近点，总价400左右，您有什么建议吗？谢谢

回答：建议华漕、江桥、徐泾、徐泾北城、赵巷、九亭、泗泾、南翔、马陆，这些都可以选的，而且都有地铁，具体要看你通勤，自住偏好，区位地段价值认同来考虑了。

提问：成哥好，夫妻都是外地，已经满5年，首付110万左右，刚需。看中一个94年的小区，230万能入吗？如果买的话，纯商贷还是组合贷，还款选等额本金还是本息

回答：这个房子有点老，并不是非常建议买。我建议你考虑增加点预算，想办法把总价做到300万，这样就可以考虑买个闵行二梯队的学区房了，毕竟首房首贷机会只有一次。如果你不加预算，那你就买这个房子好了。选择组合贷，等额本息。

提问：成哥好，1、上海浦东的高铁东站附近的3个板块，祝桥，川沙，惠南，请问哪个更有发展潜力？入手哪里比较合适，手上子弹60，可加30的信用杠杆！ 2、上海高铁东站的祝桥板块能否成为下一个虹桥枢纽？目前有浦东国际机场和大飞机航空产业区！ 3、祝桥的地王盘公元2040能否值得买入？

回答：公元2040已经是价格非常虚高了， 没有必要把它作为标准。 祝桥未来确实会是第二个虹桥，但时间不确定。 机场旁边的产业主要是物流业，不容易产生高薪人口，不会有很大的房价涨幅。 300万主力产品端，可以在大虹桥的辐射区，泗泾、江桥、马路、徐泾北城，或者鲁汇、周浦、航头、川沙一带找2005年以后的次新房。

提问：成哥好，坐标上海，因为重庆现在还没有什么限购政策，想在这边投资一套，您觉得可以投资吗？

回答:从时机来看，重庆还没到较好的抄底时点。

重庆楼市运行节奏偏慢，上涨启动晚，回落也晚，尤其是与成都对比，差异

明显。重庆楼市自2018年下半年开始进入降温通道，当前仍没有企稳的迹象。

另外，当前整个西南地区，除了成都之外，其他大中小城市，基本都处于横盘期，重庆也被这一大板块大势的影响。预计明年或后年，重庆可能出现较好的上车时点。

最后，提示一点:如果上海有房票，就不用考虑重庆了。

关于上海和重庆的投资回报率高的楼盘，详见内部分享！

以上来自“成哥说房”微信公众号提问精选。关注成哥，购房有疑惑，成哥为你解答，让你掌握更多精彩的房产资讯！

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