上海楼市:上海新房市场走向和二手房市场发展趋势!

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提问：你好，曾叔，请您分别预判上海新房市场走向和二手房市场发展趋势。

回答：你好，新房市场，其实除了个别板块个别楼盘的关注度比较高，整体来看是比较平稳的。去年成交均价同比涨幅控制在3%以下，价格涨幅并不大，而且今年强调要大力发展郊区新城，供应和成交结构会有相对的侧重，这也会在一定程度上均衡全市的成交价格。所以我们预判成交量会小幅上涨，价格会保持稳定。成交结构上，外环外的比重会有所增加，而核心区域的稀缺价值会越发凸显。二手房经过去年一段时间的传导，在去年底出现集中升温的现象，房东和购房者的心态都出现了变化，但1月份一系列政策组合拳出台，特别是增值税征免年限的提高直指二手房市场，对市场起到比较有效的镇定作用，未来成交量方面不太可能再现去年底和今年政策出台前大幅放量的情况，价格方面跳涨的可能性也会大大降低，买卖双方可能会在一段时间内存在观望和博弈的情况。

提问：曾叔 你好 我想买一套上海 一室一厅 300W左右的房子 不需要学区 交通方便 可租可售 请问有推荐的吗？新房可以贵些？

回答：你好，你在13号线11号线9号线2号线沿线找一下，特别是西侧外环这一带。可以考虑江桥，徐泾北城使，泗泾。九亭，马陆，嘉定新城这里看看。具体怎么选，需要结合你的通勤考量居住偏好来定。可参见内部分享给你的楼盘。

提问：曾叔，由于资金原因不是很够，买不起上海的房子，想问下三四线的房子能不能买？

回答：你好，具体哪个城市？三四线城市由于人口持续流出，产业的不足等是不大适合于投资的。投资分为两种，一种是睡城，白天去到产业区上班，晚上回来睡觉。睡城首要的是交通，通勤时间不宜超过1.5小时，最好有夜班车，有基本配套，不要求高级，地段房量适中，毛坯最好，距离交通节点越近越好，如有产业融合最好。第二种是非卫星城，由于没有外来增量人口，仅仅依靠内生人口，购买力远远不够，这类城市，抗跌是第一位，首选学区，次选市中心，市中心选择要谨慎，因新区建设，市中心有转移风险；面积要大，三房以上，130平以上改善居；毛坯为主；尽量选本地大开发商，防止烂尾。

提问：新人首问：你好！曾叔！本人单身.房产小白一枚。目前手中有50+，年收入15W左右。首套房，不想借款，工作地长安，想投资一套保值。同事介绍了大朗 东方敏捷春天（12年建成 ） 万荟时代复式（13年建成） 新世纪美好家园复式（06年建成 ） 财富公馆复式（07年建成） 松湖豪庭（时间不知）。问题：1.以上几个顺序如何选 择，考虑建成时间思路是否错误。2.抛开同事介绍大朗这个地方，请您帮推荐几个利好适合楼盘。

回答：你好，东方敏捷春天可考虑；万荟时代，一楼底商，也可考虑；新世纪美好家园、财富公馆近未来地铁大朗站，优先考虑；松湖豪庭是16年建，要新的多，也可考虑；具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部分享。

提问：新人首问，你好，曾叔，子弹90，老婆名下有套，还有50贷款未清，二套房是选关山大道二手毛坯，还是光谷东二手毛坯或新房？有用zfb借呗，商贷会受影响么？是必须还清么？

回答：你好，短期持有选择关山大道，长持选择光谷东。 借呗必须还清。 非正规银行的网贷机构都会影响征信，全部还清后别再使用，一般冻结6个月就没事了。 网贷具体点以微粒贷，借呗，宜人贷这一类网贷作为主流。 网贷机构都称自己是普惠金融，之所以叫做「普惠」，意思就是给原本找银行借不到钱的人放贷。 如果你在银行借不到钱，意味着你资质不好风险高，要放贷给你，就需要更高的利率来对冲风险。 同理，对于那些使用了「普惠金融」的人，银行会更歧视。 普惠金融能不能用？ 1.不管是什么贷款，核心还是看利率，还款方式(月供)还有金额的。利率低，月供低，金额大还是可以用的。 2.由于对征信的伤害力度较大，优先级应该放到最后，通常只有最后关头应急使用，而且一定是短期使用。

提问：你好，曾叔，坐标上海杨浦上外双语附近，有房，再买属于二套，房产方面现在有两种选择：一、现手头有流动资金300多万，用于投资购买400多万的房子。二、父母手上有一市区90年的老破小，无学区，租金尚可，一月5000+，今年5月满五，出售后与我原先的300多万一起作为启动资金用于投资或家附近购买700-800万的房子。请问曾叔，1、如何选择好？怕现在不出手等到年中价格猛涨，又觉得400多万可选性也很小，二套房房票不能好好利用。2、两种价位的投资有何好的推荐？

回答：你好，建议集中力量入手更好的标的，未来房产分化会越来越大，好的越来越好，差的就越来越差。400左右、700-800w的最有潜力的板块和楼盘详见内部分享。

提问：你好，曾叔，房子想退定金怎么退，二手房子，定金给房东了，3万块钱定金能要多少啊！怎么要。

回答：你好，二手房如果签署了正式买卖合同，无故不买，定金不能退，如果只是签署了定金合同，那可以和卖家协商看看，但一般都是不退的，尤其如果通过中介，还需要赔付中介费。二手房所谓定金，一般是，看中了房，但又一下子没来得及签合同，短期帮你锁定这个房子。定金对应有合同，包括初步商定的房价，买卖双方，啥时候后续签合同，定金多少，双方责任是啥，什么情况下意向金不返还。一般是买方不买了，或者没能按时走后续流程，比如，凑不够首付也不敢签合同。收取定金的合同是一个简易的合同，不是规范的购房合同，但仍然可以作为有纠纷的时候的评判依据。卖家收了定金，他就不能再和其他买家签合同。如果他在这段时间把房卖了，那他需要双倍返还你的意向金。但如果你不买了，定金也就被对方吃掉了，还需要看看合同关于违约如何签订的，有的需要双倍赔偿。

提问：曾叔你好，现在网上一直在传“LPR房贷转换”。我目前房贷是固定利率6点多，有没有必要转换？转换过后，以后会不会涨上来？有什么方式可以凑首付？

回答：你好，长期还房贷，选固定利率。短期还房贷，选LPR浮动利率。有很多种方式，但这里不方便说，具体到我的圈子里查看分享文章。

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