上海二手房市场的复苏将是一场持久战

  一季度上海二手房成交大幅下跌是意料之中却又无可奈何的事，好在时间能抚平伤痕。从3月中下旬开始，二手房逐渐出现回暖的迹象。

  市场冷淡

  “二三月份几乎无成交，也没有多少咨询的人。一天有两三个咨询的，但不一定会带看。”上海链家长寿路汇丽店的王女士在接受《东地产财经周刊》（以下简称“《东地产》”）采访时这样说道。

  王女士的描述，是一季度上海二手房市场的基本画面。本就是交易淡季的一季度，沪上二手房市场在疫情冲击下更加惨不忍睹。

  根据上海链家数据显示，一季度，上海外郊环间成交11242套，内环以内成交3845套。从各环线间的成交同比来看，内环以内受疫情影响较小，同比仅下跌36%，其他环线较为平均，同比均下跌40%左右。

  成交套数排名靠前的区域分别为浦东、闵行、宝山等，从成交同比来看，奉贤的成交量跌幅最小。成交比较活跃的板块为南桥新城、浦江、三林、周康、浦东世博等。TOP10板块中，去年顾村榜上有名，今年已跌出榜单以外。

  刚需为主

  一季度，成交量较高的小区主要集中在外郊环间和郊环以外，且TOP10小区中，以价格较低的动迁房等刚需房为主。

  王女士所在的长寿路汇丽店位于内环内，一季度，她所在区域的成交也是刚需为主。“刚需客户还是蛮多的，一部分是要结婚了，都已经订好日子的这种，必须这个时间就要买的，还有一些孩子要上学的，买房子早点落户这种。”王女士告诉《东地产》，“这些客户犹豫期不是特别久，之前可能都是一个月左右这种。”

  今年上海中小学报考实行摇号新政，摇号政策本身使得进入优质的民办小学可能性降低，或者说如果要进入优质的学校，从稳妥的角度看，就必须选择较好的学区和较好的学校。这样会促使一些较好学区对口房源的上升。所以客观上会促进一些市中心低总价、高单价中小套型的二手房交易上升。

  渐有回暖    

  尽管一季度成交量下跌，价格却出现了小幅上涨。数据显示，一季度上海各环线二手房价格涨幅较为接近，除内中环间增长4%排名最高，其他环线均在2%左右。

  上海链家资深分析师杨雨蕾表示，从3月份二手房价格情况来看，基本恢复到常态的水平，若疫情没有造成整体经济严重下滑，预计今年二手房价格以稳为主，且同比增速或有小幅回正。

  令人稍感欣慰的是，随着时间推移，二手房的成交量也在逐渐回暖。

  王女士对《东地产》说，3月15号以后，逐渐有一些客户出来看房，成交量也逐渐提升，“这几天基本上一周有3组到4组客户左右，现在会去现场看房。按现在我们的成交量来看，市场逐渐在回暖。”

  位于静安区宝昌路鑫君房产的钱女士也对《东地产》表示：“行情在三月中下旬开始好转，但也没有特别明显。这种好转只是跟二月份最困难的时候相比来讲的，比去年同期那还是有些差距。”

  从3月底的周均成交数据来看，上海二手房成交恢复情况好于预期。杨雨蕾认为，市场已经基本恢复到去年同期的水平，而且由于新房市场新增供应恢复缓慢，不排除会有部分需求转移到二手房市场。

  虽然市场正在恢复，但由于疫情给挖的坑太深，今年上海二手房市场将会呈现怎样的局面是萦绕在每一个从业者头上的疑问。

  对此易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，今年上海二手房市场会跟新房市场走势差不多。他表示，现在市场还没完全起来，今年上半年还是降温态势，当然如果政府出台相关刺激政策，有些房东可能会加快二手房的挂牌。价格方面，就目前来讲，价格还是以下跌为主。下半年，随着疫情减少，市场可能会表现回暖，对二手房交易会有积极支撑。同时，有部分二手房是学区房，表现也会比较坚挺。

  时间是世间万物的良药，疫情总会过去，信心比什么都重要。

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