行业透视 | 商业+公寓组合拳，旭辉发力打造第二曲线

　　导 读

　　未来，旭辉可以加大发挥长租公寓+商业的组合拳，互相补充，进行差异化的发展，助力培育企业第二增长曲线。

　　◎  作者 / 房玲、羊代红

　　2021年2月26日，旭辉聘请韩石担任商业副总裁兼商管公司总裁，主持商管公司日常经营管理工作，同时提出到2023年将布局50座商业综合体，覆盖中国主流城市。加上此前旭辉长租公寓品牌更名为“瓴寓”，在密集动作的背后，旭辉究竟要打出怎样的商业组合拳？

　　01

　　旭辉商业引入韩石

　　规模快速增长积极打造第二增长极

　　租金贡献占比较小，规模加速2023年布局50座综合体

　　旭辉2010年开始涉足商业，到2016年才开始加大在商业上面的投入，但期间商业发展缓慢，到2019年才宣布成立旭辉集团商业地产管理总部，原集团商业管理部和旭美商业合并进入旭辉商业，整体来看，旭辉商业起步较晚。

　　截至2020年上半年底，旭辉开业18个投资项目，建面达到68.56万方，而行业龙头如龙湖2020年上半年已开业的项目面积已达到387万平方米，旭辉商业规模在发展上离行业前列仍有一定的距离。相应的，旭辉商业带来的租金收益规模较小，2020上半年，旭辉的租金收入为约为2.2亿元，同比增加25.1%，但仅占旭辉集团2020年上半年收入230.2亿元的1%不到。这与2019年林中提出“未来旭辉希望收入50%来自住宅开发，30%来自租金收入，另外20%来自其他业务”的愿景距离遥远。

　　不过值得注意的是，旭辉在集团成功跨越两千亿规模后，对商业部分的重视程度加大，近期商业项目获取速度加快，2020年上半年末旭辉储备投资物业建面为127.16万方，到2021年2月26日已经有超过237万平方米的商业和写字楼项目储备；最后，2021年2月26日，旭辉聘请前中南商业总裁韩石加入，韩石具有大悦城(000031,股吧)、龙湖、中南的商业+公寓等方面管理的经验，将对旭辉商业规模快速扩张有诸多助益，助力旭辉实现2023年布局50个综合体的目标。

　　积极合作降低风险，规模提速考验企业运营能力

　　在项目扩张上，由于在商业上的经验不多，且近几年专注于主业的发展，旭辉在商业上面的扩张较为谨慎。一方面，旭辉力图通过强化运营能力，差异化打造小而美的社区商业。旭辉已开业投资项目加权平均的建面为3.80万方，由此可以看到旭辉商业项目的面积相对较小，如上海布局的投资物业项目中，仅有LCM置汇旭辉广场和环创商务中心建面超过10万方，其余的如旭辉U天地、旭辉海上国际、LCMART洋泾市集、绿地旭辉E天地等建面不超过3万方。

　　另一方面，旭辉商业扩张上选择与其他企业进行合作开发，减少开发风险及资金占用。特别是在一线城市，如在上海联手老牌港资企业恒基、香港置地，先后开发了旭辉恒基中心、LCM置汇旭辉广场等商业体，在北京与华熙国际投资集团合作开发运营北京五棵松商业项目。

　　在产品线上，截至2020年底，旭辉商业推出三条产品线，分别为旭辉广场、旭辉里和旭辉市集，对应8万方以上的城市商业体验中心、3-5万方的社区型商业综合体、3万方以下的社区市集商业，完成全龄层的客群的覆盖。

　　具体的产品打造上，通过如上海LCM置汇旭辉广场等成功项目的开业运营，2019年后旭辉更加明确了打造城市精品项目的方向，加大打造特色化街区或者体验式项目，配有OPEN HOUSE（融合景观、艺术和休闲功能的无界空间）、童趣天地（营造沉浸式亲子体验氛围）、九巷日子（市集）三大特色街区，与主流的购物中心差异化发展。项目打造上并不局限于小体量的商业，截止2020年上半年未开业的7个项目的加权平均面积达到8.35万方，远高于已开业的3.80万方。不过值得注意的是，商业特色化发展需要长时间的摸索和培育，在目前旭辉商业规模快速提升的诉求下，将会对企业的开发及运营能力提出较大的挑战，旭辉商业的差异化发展还有很长的路要走。

　　02

　　长租公寓更名为瓴寓

　　打造综合租赁社区

　　规模居行业前三，拥有覆盖全周期的产品线

　　旭辉在2016年主业快速增长的同时，除了加速在商业上的布局之外，也成立“领寓”品牌开始打造长租公寓，积极培育商业多元化业态。截至2020年12月31日，旭辉在长租公寓方面已布局18座城市，已拓房源超74400间，开业房源28730间，根据克而瑞《2020年度房企长租公寓规模排行榜》显示，旭辉开业及管理规模均位列房企长租公寓TOP3，在涉足长租公寓的房企里面，旭辉已位居前列。

　　在产品线上，旭辉已经形成了覆盖住户全生命周期，满足不同阶段租住需求的三大产品线布局。其中柚米寓定位于中低端的青年公寓，柚米社区定位于中高端的白领及家庭公寓，而博乐诗则为面向商旅人群的高端服务式公寓。在规模布局上，基本以一线城市及二线核心城市为主。

　　以综合租赁社区为重点，积极打造居住生态圈

　　2021年2月22日，旭辉将长租公寓品牌更名为在“瓴寓”，意味着旭辉在长租公寓上品牌的全新再出发，同时也体现了旭辉近段时间以来在长租公寓发展的两点改变。

　　其一，在产品打造上，由此前单栋长租公寓转变成以综合租赁社区为主的发展模式。主要在于旭辉瞄准在“租售并举”政策下，租赁客群变得多元，单栋公寓已经无法更好匹配与满足更广年龄阶段的居住，而综合租赁社区集居住、办公、商业、娱乐为一体，业态较全，社区内可以形成有机生态圈，从而加强客户粘度，各个业态之间相互赋能，可以实现增加溢价。

　　2020年9月25日，上海浦江华侨城柚米社区开业，是旭辉首个成功落地的综合型租赁社区，项目由8栋楼宇组成，包括2栋商办楼、1栋独立办公楼及5栋公寓楼，旭辉自持其中5栋公寓楼，公寓总房源体量超1800套。不过值得注意的是，综合租赁社区打造具有一定的难度，项目里面每一环的打造都是挑战，对企业的运营及协同能力都提出较大的要求，若其中一环打造效果的不足，整体链条的协调效果将大打折扣。

　　其二，在扩张方式上，旭辉主要通过合作的方式进行扩张。一方面旭辉积极和资本对接合作，通过股权模式、资管双轮驱动进入，如旭辉与平安不动产合作100亿资金平台，落地上海华侨城和北京通州台湖项目；与新加坡政府投资公司（GIC）合作5.7亿美金平台，落地北京26街区和上海西区核心项目等。另一方面， 通过输出服务及产品等进行纯轻资产输出管理，与国企、开发商等合作，提前介入到租赁用地的开发与运营。目前旭辉轻资产输出方面已经中标张江智慧租赁社区、平湖人才公寓、南京毅达菁英社区等项目。

　　总的来看，旭辉在主业规模突破两千亿元以后，在商业及长租公寓上发力，到2021年开始均有了全新的面貌。长租公寓方面明确重点发展综合租赁社区的经营战略，更名瓴寓后企业品牌全新再出发；商业方面，组织架构更新聚合，产品打造方向更加明确，储备项目规模扩张加速。但值得注意的是，综合租赁社区及商业精品化项目的打造仍有一定的难度。其中，商业由于起步较晚，目前在行业内未形成较大的影响力，对企业的贡献力度也相对较小，未来仍需较多的时间和资金进行培育。未来，旭辉可以加大发挥长租公寓+商业的组合拳，互相补充，进行差异化的发展，助力培育企业第二增长曲线。

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