解局 | 旭辉领寓的一次“文字游戏”

观点地产网 疫情一年下，长租行业冷暖自知。有人艰难挣扎，有人稳步发展，也有人忙着转型焕新。2月22日，据消息称，旭辉旗下的长租平台旭辉领寓将于3月1日起正式更名为“旭辉瓴寓”。

从“领”到“瓴”一字之差，乍看之下似乎只是旭辉领寓和大家玩了一个“文字游戏”，不过，名字作为第一道“名片”，企业自然不会在这种事情上“开玩笑”。

虽然正式更名是在3月1日之后，但从其官网上看，该公司的名字已经变更为了“旭辉瓴寓”。而一切的故事，要从五六年前开始说起。

伴随着租赁市场的崛起，正处于风口之上的长租公寓市场迎来了井喷式发展。到了2016年时，越来越多开发商开始抢入长租行业。这一年里，万科正式推出了长租公寓业务的统一品牌“泊寓”；龙湖首次正式提出“冠寓”。

也是在同一年，旭辉成立了一个名为“领寓”的长租公寓品牌。

从“领寓”开始，一步步走到如今的“瓴寓”，过去五年时间里，旭辉在长租行业内经历了许多，自身也有了不少变化。

相关人士表示：“名字的变更得益于领寓此前所创下的成绩。”于企业而言，名称变化的背后，或是策略的改变，或是方向的转航……但不管是哪种改变，每一次更名或许都算得上是企业里程碑般的时刻。

从“领寓”开始

成立于2016年的旭辉领寓，正好“出生”在了长租公寓发展的高潮阶段。过去五年时间里，长租行业发生了翻天覆地的变化，而旭辉瓴寓的发展理念也在随之改变。

最初，得益于行业大环境的利好，旭辉领寓取得了颇为可观的规模发展速度。成立不到两年时间，旭辉领寓便布局了全国16个主要城市，主要集中在北京、上海、深圳、广州、南京、杭州、厦门、西安等商务人口多、流动人口大的城市，总签约公寓数量超过2万间。

或许是受到了自身速度和整个行业发展氛围的感染，旭辉领寓在当时还提出了“5年时间规模要做到20万间”的目标。

让人始料未及的是，2018年8月20日，长租公寓运营方杭州鼎家网络科技有限公司称，因经营不善导致资金断裂，已停止运营。这是长租公寓行业首个出现暴雷的案例，为此，共有数千名租户以及背后的房东和消费金融机构陷入到了各种纠纷之中。

随之而来的，是长租行业对于过分追赶规模，以及“长租+租金贷”模式的反思，同时，政府也开始加大了对长租行业的监管力度。

行业的高速发展被迫踩下了刹车，业内各家企业也随之放缓了扩张速度。2018年，旭辉领寓提出的目标是年底实现管理规模6万间。最终，旭辉领寓当年年底的在管套数突破了5万间。

虽然在规模上和年初定下的目标略有差距，但值得一提的是，旭辉领寓在2018年里还提出了另一个发展目标，即“要在单个项目上实现效益持平或微利”。

或许是沿袭了地产母公司追求良好利润的风格，起步阶段曾不断铺大摊子的旭辉领寓也慢慢减少提及规模上的目标，转而关注起了对盈利模式的探索。同时需要注意的是，此时的旭辉领寓其实仍未形成一种行之有效的盈利方式。

行业的动荡让旭辉领寓等长租企业有了反思，而作为一家有着开发商背景的公司，旭辉领寓显然更能够明白利润和现金流的重要性。

当然，相比起不少“白手起家”的同行而言，旭辉领寓这一类背靠开发商的企业流动性无疑是会稳健得多，融资的渠道也更为丰富一些。

在一次交流中，旭辉领寓CEO张爱华和观点地产新媒体强调说：“旭辉领寓希望能打造中国版的EQR。通过金融资本运作、长租公寓运营、参与存量物业收购以及租赁用地开发等模式，获取品牌溢价、租金溢价以及资产增值。”

按照这一规划，旭辉领寓就必须在做好运营的同时，还要与资本达成更为紧密的对接。而前者是后者能够实现的一个基本保障，只有让投资人能够看到足够的回报率，旭辉领寓才能够进一步实现资本运作和资产置换增值。

能够看到的是，2017年底，旭辉领寓作为发起人发行了一笔规模为30亿元的类REITs。值得一提的是，这也是我国首单获批发行的民企长租公寓储架式权益类REITs。

与此同时，旭辉领寓在2019年开始提出了“轻重并举”的发展模式，并相继拉来了平安、GIC（新加坡主权基金）等合作伙伴，设立了多个投资平台，总投资额逾百亿。

截至2020年12月31日，旭辉瓴寓已布局18座城市，已拓房源超74400间，开业房源28730间。五年时间的积累，从2019年开始的两年转型，也让旭辉领寓在2021年迎来了更名的“好时机”。

“瓴”字背后的变化

单从字面涵义去理解，“瓴”字原指古代一种盛水的瓶子，而所谓“高屋建瓴”，原意便是把瓶子里的水从高层顶上倾倒，后人对这个成语引申为“对事物把握全面，了解透彻”之意。

当把这个字放在旭辉瓴寓身上时，其除了表示公司发展策略变化的同时，或也暗含着旭辉瓴寓已经走出了一条独特的发展路线之意。

“此前公司名为‘领寓’，是取希望在行业内做到领先地位之意。这一次从‘领’变成‘瓴’，则是基于对公司业务发展模式有了更清晰的认知，未来旭辉瓴寓将重点放在发展综合型租赁社区业务上，而不是做单独一栋楼的那种租赁模式，聚焦于一线和核心二线城市。”相关人士透露。

简单来说，旭辉瓴寓的布局重点已经不再是在通过某一栋楼做集中式租赁，而是将重心放在了打造一个大型的租赁社区上。

据接近企业的人士透露，按照旭辉瓴寓内部的判断标准，所谓的租赁社区一般房源都会在“千套”以上。

“很多做长租的其实还是属于包租制，但这个不是旭辉瓴寓选择的方向，我们希望打造成一种轻资产+重资产的模式，即委托管理和自持。”

2020年9月25日，上海浦江华侨城柚米社区在沪开业，这是旭辉瓴寓转型后首个成功落地的综合型租赁社区。资料显示，该项目占地总面积超过6.3万平方米，由旭辉瓴寓自持的公寓楼共有5栋，总房源体量超1800套。开业两个月后，出租率达到了92%。

与此同时，旭辉瓴寓和张江集团合作打造的张江纳仕国际社区将于今年6月推出。值得一提的是，该项目也是上海的首块R4（租赁型）地块，项目总建筑面积逾6.5万平方米，共有17栋住宅楼约993套房源。

重资产项目和轻资产项目的相继落地，便正是旭辉瓴寓更名的契机所在。

旭辉瓴寓如今共设置了三条产品线，分别为“柚米寓”“柚米社区”和“博乐诗”。其中，“柚米寓”主打业务是和大多数长租企业所做一样的独栋式集中租赁公寓，“柚米社区”便是旭辉瓴寓重点发力的大型租赁社区业务。至于“博乐诗”，则是主打面向企业中高层人士的高端公寓。

除此之外，与母公司之间的协同合作，也是旭辉瓴寓能够打造大型租赁社区的底气所在。除了信誉背书、资金支持等方面外，旭辉瓴寓还和旭辉商业之间形成了较为成熟的互动模式。

在上海浦江华侨城柚米社区这一项目中，旭辉共投资了将近20亿去进行打造。该项目共分为8栋楼，除了5栋是由旭辉瓴寓持有用作长租业务外，剩余的三栋分别包括了两栋商办楼和一栋独立办公楼。

据相关人士介绍，该三栋楼目前是由旭辉上海事业部在负责管理经营。不难预见的是，随着旭辉瓴寓不断打造和推出大型租赁社区，类似于这种和母公司的合作还将继续。

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