解局 | GIC减持保利物业、与旭辉设70亿投资平台里的资本考量

观点地产网 受到全球经济影响，新加坡主权财富基金GIC长期投资回报率录得自金融海啸以来新低。面对十年来最糟糕的业绩，GIC却没有停止过投资中国房地产的脚步。

除了年初88亿大手笔买下LG双子座大厦，GIC又在8、9月前后宣布与仁恒置地、旭辉等房企设立中国住宅项目投资平台，进一步布局地产。

早前GIC公布了《2019/20政府投资组合管理报告》。报告显示，截至2020年3月31日，GIC投资业绩表现的指标——2020年年化实际收益率为2.7%，低于上一财年的3.4%，也是自2008年-2009年全球金融危机以来的最低水平（彼时的这一数据为2.6%）。

事实上，据彭博社报道，今年上半年GIC共参与23项投资，总额194亿元，同比减少29%。上述投资数据包括还未完成的交易，但不包括未披露投资金额的项目。

GIC CEO Lim Chow Kiat表示，在新冠肺炎疫情阴霾下，经济复苏的时间和形式极其不明朗，加上全球化放缓和政府刺激措施的影响都令经济形势增加更加复杂的因素。

或许对于投资而言，当市场陷入低谷的时刻，信仰决定了其看待危机的视角。

减持与加码中国

9月11日，旭辉集团官方微信发布消息称，旭辉集团与新加坡政府投资公司（GIC）签订投资协议，成立一个总规模为人民币70亿元的投资平台。

据披露，该投资平台主要是用于合作开发位于长三角区域主要城市的住宅项目。在该投资平台中，旭辉集团与GIC将分别出资并相对应占有51%及49%的股权。

此次与GIC的合作，旭辉方面回应观点地产新媒体称，本次合作仍在框架协议阶段，并没有太多细节可以透露。

事实上，这已经不是旭辉首次与GIC开展合作，早在今年1月7日，旭辉领寓便与GIC合作设立了5.7亿美元长租公寓投资平台。

在中国房地产的投资，GIC的合作伙伴绝不仅仅只有旭辉。在一个月前，8月4日仁恒置地集团宣布旗下全资子公司仁恒(中国)投资集团与GIC旗下联属公司达成投资协议，以成立一个共同投资于中国住宅发展项目的投资平台，总投资额达70亿元。

据观点地产新媒体了解，该次合作中，仁恒置地及GIC将分别占合作计划下共同投资的每个项目公司及合资公司51%及49%的实际股权。此次合作投资计划将为期7年，并在双方同意的前提下，合作计划将可额外延长2年。

无论与旭辉还是仁恒置地的合作，都表现出看重中国住宅房地产的前景，而且合作模式如出一辙，更多的是担当投资者的角色。

而值得一提的是，其在资本市场上的投资在逐渐退出。GIC作为保利物业IPO的基石投资者，于8月27日，GIC Private Limited在场内以每股均价65.2213港元减持保利物业30.68万股，涉资约2001万港元。

观点地产新媒体获悉，于减持后，GIC Private Limited最新持股数目为1378.98万股，持股比例由9.19%下降至8.99%。

有业内人士分析，机构股东减持保利物业股份，主要有两个原因，一个是为了调整仓位，通过套现投资更好的标的，第二个则是出于对该公司股价的前景并不看好。

该人士续称，在疫情并不明朗的情况下，地产并不会是当下的首选投资标的。不过长期来看，随着疫情结束，不排除会出现利好地产的政策，因此如果是长期价值投资，房地产可以考虑。

GIC投资考量

于2020年年初，GIC在国内投资已是动作频频，投资范围涵盖长租公寓、物流地产以及“举牌”万科。其中，GIC与旭辉领寓设立5.7亿美元长租公寓投资平台，在未来4年内投资中国一线和二线城市优质位置的长租公寓项目；与ESR成立合资公司，拟在中国开展项目。

而这次在受国际贸易动荡和疫情双重影响下，GIC依然出手收购LG双子座大厦。加上与旭辉、仁恒置地的合作，GIC显然还要在中国房地产市场上再赌一把。

如此频繁活跃的交易只能说明一点，GIC对中国市场特别是地产市场总体持乐观向好的态度。

尽管GIC发警告称，随着新冠疫情在全球蔓延以及地缘政治风险，投资人回报率或继续下降，市场波动将加大。

与此同时，疫情也让投资机构不得不重新审视自身投资所面临的风险。据彭博消息，GIC CIO Jeffrey Jaensubhakij也表示，公司正在审视投资组合中脆弱部分（指房地产领域）所面临的长期前景，并仔细分析上述不确定因素对办公室、酒店、购物中心等造成影响的持续程度，“我们想知道哪些是永久性的损害，哪些是周期性的，在经济衰退结束的时候，也可能造成永久性的损害”。

GIC是全球最大的房地产投资者之一，该领域也是此次疫情中受冲击较大的行业之一，截至2020年3月31日，该领域的投资占其总投资组合比的7%。

不过也有分析人士认为，在目前全球疫情影响下，中国对于疫情控制得很好，国内经济发展稳定，中国市场无疑是投资的首选。

无独有偶，高力国际中国区董事总经理邓懿君在2020博鳌房地产论坛“博鳌直播间”采访环节中表示，很多外资对中国稳健资产依然非常青睐，如果再要选择募资投钱的话，中国会是一个安全的地方。

最近几年除了房地产行业以外，GIC不断扩大其在中国的投资计划。

GIC是阿里巴巴IPO之前的早期投资者之一、小米的支持者，并通过这两项早期的长期投资获得了丰厚的回报。随后GIC增加了对中国媒体、科技和电信等行业的投资，如：大疆无人机、小米平衡车和中国电动汽车制造商NIO、美团点评和头条等。目前该部分的股权投资已从09年的3%增长到目前的约20%。

据一位长期旅居新加坡并关注新加坡资本投资的分析师指出，GIC与其他投资者不同，投资一般采用长期战略，通过不断注入除资金之外的价值，参与公司整个生命周期。

也许这些看上去和地产直接投资有点距离，但事实上是非常紧密的关系。

随着信息科技为主导的经济时代到来，传统的房地产也正发生深刻变化。无论从行业细分和运作模式方面都和信息科技密切相关，比如智能楼宇、网络平台等等都是传统地产和实体经济的有效整合，GIC非常关注这一方面的发展趋势，曾先后举办多个活动，邀请相关企业展示房地产领域的新技术。

另一方面，对于中国相关行业的扩大投资也可视为房地产投资的一个延伸。因为无论是科技研发制造业企业还是服务业企业都需要空间载体支撑，房地产投资就显得非常重要。

无论是一般的办公楼、科技研发楼宇，还是数据中心、科技制造、物流仓储甚至细分住宅板块如长租公寓等都是企业需要的，何况现在的房地产业是空间和虚拟的有机整合，且需要对运营模式、行业运作有一定的了解才可以进行投资。

GIC的投资就像下围棋，每一步看上去关联不大，但是步步为赢。

胜负是由对局双方所占据的交叉点的多少所决定的，也就是由双方活棋所占据的地域大小来决定的，意味着谁看得更远更广，谁就更有可能获胜。

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