GIC搭上了孙宏斌

  GIC的地产朋友圈仍在不断扩大。这次，它“搭”上了孙宏斌。

  12月14日，融创官微消息称，近日融创中国与GIC签订投资协议，双方共同成立总规模为70亿元的房地产投资平台，专注投资中国一、二线核心城市的高端住宅项目。

  在此次合作中，融创中国与GIC分别持有合资平台51%和49%的股权。该合资平台借助融创中国在高端住宅开发领域的实力和口碑，以及在核心城市的行业地位及竞争优势，投资中国住宅市场。

  据乐居财经悉，GIC成立于1981年，是管理新加坡财政储备和外汇储备的主权财富基金，基金总规模约4000亿美元。它也是最早进入中国房地产市场的海外基金之一。

  在它的中国地产朋友圈内，融创仅仅是其中一个代表。进入中国20余年来，GIC已与首创置业、万科、金茂、仁恒、大悦城、龙湖、盛煦地产、旭辉等多家房企达成合作。

  而借本土房企之势，GIC也从名不见经传的投资者发展成为中国房地产领域名列前茅的投资机构。

  复制合作模式

  事实上，GIC类似的合作手法已经十分“娴熟”。

  三个月前，GIC刚与旭辉集团成立了一个总规模同为人民币70亿元的投资平台，主要用于合作开发长三角区域主要城市的住宅项目。连出资比例都与此次跟融创的合作如出一辙——旭辉与GIC分别出资并相对应占有平台51%及49%的股权。

  此外，今年8月4日，仁恒置地也曾宣布，旗下全资子公司仁恒(中国)投资集团与GIC旗下联属公司达成投资协议，成立一个共同投资于中国住宅发展项目的投资平台，总投资额达70亿元。仁恒置地及GIC在共同投资的公司中股权占比仍为51%及49%。

  这种模式正在被GIC复制在与各知名房企的合作中，而如出一辙的49%占股比例，也体现其更倾向于纯粹的投资者角色。

  近年来，多家知名房企投资的背后，都有GIC的身影。

  2015年底，大悦城开始转型轻资产模式，GIC成为其重要推手。同年，中国金茂引入GIC作为第三大股东。次年5月，中国金茂商业在上海举办战略发布会，GIC孙建军作为资本方代表出席。显然，金茂做商业地产也获得了老伙计GIC的助力。

  近两年，GIC在中国房地产市场上大动作更加频繁，主要发力点在长租公寓、工业地产、住宅地产方面。

  2018年以来，GIC先后与盛煦地产、龙湖、旭辉领寓共同成立长租公寓投资平台，投资中国一线和二线城市核心地段优质长租公寓项目，初期投资额共计近60亿元。

  同时，GIC加大了工业地产方面的投资力度。2019年3月，GIC与京东合作共同成立京东物流地产核心基金，预计基金未来管理的资产规模约109亿元人民币。据悉，基金将从京东收购部分现代化物流仓储基础设施，而京东将继续租用这些基础设施。

  2020年以来，在疫情阴霾之下，经济形势愈加复杂。GIC主要业绩指标年化滚动20年期实际回报率刷近年来新低，截至今年3月31日的年度表现为2.7%，仅稍优于2008年金融海啸的2.6%。

  不过，这些并未影响GIC在中国地产领域的投资。在2月疫情最严重时，它出手收购了LG双子座大厦。9月，房地产行业垂直ERP服务商明源云上市，GIC为其基石投资人之一。

  纵观多年来新加坡的投资轨迹，不难发现中国市场一直是新加坡的投资重点，而房地产行业一直是特别关注聚焦的领域。而GIC如此频繁活跃的投资，足以说明其对中国市场，特别是地产市场的乐观向好态度。

  但只要有投资就有风险，多年来在中国的投资让GIC吸取了宝贵的经验教训，并建立了牢固的朋友圈。2018年，GIC首席执行官林昭杰曾强调，“在很长的一段时间内，一篮子中国顶尖公司的价值将大大超过它们今天的价值。”

  中国地产投资往事

  早在1999年，GIC就已进入中国市场，是最早进入中国房地产市场的海外基金之一。

  彼时，GIC与香港东方海外公司在上海合作开发了东方巴黎、东方剑桥与东方曼哈顿三个高档公寓项目，获得超过30亿元的销售收入。

  此后，GIC又进军北京，接连买下几座商业物业，同样获得可观的收益。不过随着中国房地产市场进入高速增长时代，本土开发商逐步崛起，GIC改变了投资策略，开始借道国内房企，以合作形式在迅猛布局。

  GIC在内地房地产市场“攻城拔寨”这一阶段，其大中华区房地产业务投资负责人孙建军扮演了重要角色。

  孙建军为斯坦福大学工商管理硕士出身，2004年加入GIC，并在这家企业打拼超过15年，几乎构建起了GIC在中国庞大的地产业务版图。在GIC与知名房企合作的背后，均有孙建军的身影，他也频频现身房企公开场合。

  在GIC合作的众多房企中，首创置业也是不得不提的一家。2003年，GIC入主首创置业，成为二股东。

  在首创置业的发展中，GIC提供了重要助力。位于北京、天津、重庆、西安、成都等多个城市的首创置业项目中，均可见GIC 的身影。而GIC也获得了丰厚的回报，双方合作初期操盘的北京玉渊潭、和平里两大项目，一度成为区域标杆。

  不过，GIC的投资也有黯然收场的时候。

  2007年，在首创置业的撮合下，GIC成功联姻阳光股份，成为其第一大股东。

  彼时，GIC对阳光股份寄予厚望，希望将它打造成中国版凯德，几乎手把手教其做商业地产。可惜，GIC这笔股权投资接连受挫，阳光股份收入不断下滑，陷入财务危机。

  最终，GIC选择放弃，从阳光股份撤退。

  相反，在GIC的中国地产朋友圈中，万科则提供了一个理想的合作样本。

  万科的管理层不止一次在公开场合强调，GIC是万科的战略合作伙伴之一，而非仅仅是财务投资者角色。十多年间，双方的合作从单个项目到基金，从住宅开发到零售物业及写字楼开发运营。

  2014年11月，GIC下属子公司与成都万科签署合作协议，共同开发成都“魅力之城”项目，正式拉开了双方合作的序幕。

  次年7月，GIC旗下RZP又与万科签订协议，共同投资1亿美元设立一家中外合资投资性公司——“万科星地产投资有限公司”，双方各占50%股份，经营期限30年。各50%的持股比例，足以体现双方对彼此的信任。

  万科让出控股权，将其看成是一次向外资学习的机会，显然足够诚意。GIC也不“吝啬”，将具体经营和操作全权交给万科。

  随着万科逐渐涉足商业地产，双方开始合作投资商业物业，其中包括上海七宝万科广场、嘉定印象城MEGA、上海南翔印象城MEGA等。

  与GIC的合作为还为打开了与国际资本接触的第一扇窗，推动了公司治理的提升及国际合作的步伐。王石曾透露，万科在美国投资的第一个项目就借鉴了GIC的经验。

  而在资本市场上，GIC助益不小。2014年，GIC成为万科海外美元债券的最大投资人以及B转H股的现金选择权提供者之一。2020年上半年，在疫情不明朗、市场陷入低谷的时刻，GIC仍两度增持万科，体现了对其的坚定信任。

  在过去十几年中，双方合作一直颇为愉快，且取得了可观的回报。王石还曾在演讲中公开“秀恩爱：“我们和GIC建立了合资公司，合作非常愉快。GIC 100%委托万科在管理，没有派任何人，甚至只要投资项目不超过10亿人民币，管理团队就可以定，到董事会备案就可以。”

  过去20余年间，GIC为何能在中国建立如此庞大的地产朋友圈，并在中国地产投资市场长盛不衰？从其与首创、万科等房企的合作往事中或可发现一些启示。

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