房价持续上行,房租迅速回落。意味着什么?

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春节过后，多地楼市又迎来了小阳春。就连年前跌残了的天津，近期也有了那啥的味道。然而，房屋租赁市场，却走出了一条与房价完全相反的曲线。以北京为例：在过去的二月份，自如整租的租金环比下降5.8％，同比下降1.82％；相寓租金环比下降4.6％，同比下降1.76％。2019年，在南三环附近租个一居室，租金差不多在4000-5000元，现在3500-4000就可以了；之前南三环租一间主卧都要3000-3500元，如今2500-2800左右的一抓一大把。据北京市房地产中介行业协会发布的数据：北京现在约有35％的人在租房住。按照常住人口2200万来计算的话，这也就是说：当前北京大约有770万人在租房。如此庞大的租赁市场，房租却已上行乏力。跟2017、2018年的疯狂上涨对比，如今的迅速回落意味着什么呢？

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首先，我们非常有必要来探讨一下：北京房租为什么会出现回落？有人说，这跟北京常住人口持续流出有关。但我认为，这个因素占比不大，或者说很小。因为，在过去的2020年，全国55个城市中，有很多城市的租金都出现了下跌，包括人口在持续流入的深圳、广州。

供需决定价格。房租下跌，说到底还是因为市场上的房源供过于求了。

近几年，北京通过集体土地建设租赁房、公租房，向市场投放了大约23万套房源，这在一定程度上缓解了之前供需紧张的态势。另外，据北京日报报道：自去年12月四部门联合印发《关于规范管理短租住房的通知》后，如今市场上突然多出来天量待租房源。多家中介工作人员都提到了其原因——附近的很多小户型之前都被二房东改造成短租型城市民宿和酒店式公寓（按天收费的那种），从2月份开始，核心区内禁止短租住房，二房东们都撤了，新出的这些房屋基本都是以前被二房东收走的房屋。二房东撤出后，这些房源将重新流入租赁市场，可以想象，核心区的房租在很长一段时间内，都将面临着下行压力。除了这个因素外，还有一个明显的影响——楼市平稳，房租不理性的上涨也会适当回落。任大炮曾说，房价上涨，房租随之大幅上涨，这是基本的市场规律。

那么，楼市下行，房租回落也属正常。楼市火爆期，房价的快速上涨会提升房东涨租金的冲动，房价大幅上涨100％，房租可能小幅上涨30％，但即使是30％，对于租客来说也是不可承受之重。相对房价，租金会显得更为刚性，上涨到一定程度，租客无法承受，就会选择搬到更偏远区域，或者干脆逃离北京。一般情况下，房租收入比在20％以内是合理的。房租收入比在20％-30％处于大家可以承受的范围之内，30％被认为是房租的“幸福分割线”，一旦超过则表明房租压力过大。而在北京，这个比例超过50％。

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然而，从房东的角度来看，北京的平均租售比不到两个点，在全国主要城市中，基本排名倒数了；从租房者的角度来看，北京房租又太贵，占工资比例过高，这个一个双方都很难达成的平衡点和死结。从市场端来说，供需不平衡将会直接影响租金的变化，如果公租房及低端租赁住房供应增加，那么房租下降是大概率的事，若高端租赁住宅增加又会拉升房租。但人们的收入水平有限，低收入群体占大多数，一旦房租过高，将会导致更多的人向远郊甚至环京迁移，或者干脆选择离开。据艾普大数据研究，排在前十位的北京热点租房区域，全部位于比较偏远的五环和六环之间。

正是因为五环外的租金更低，即使耗费更多的通勤时间，也好过耗费掉大部分工资收入。从实际居住成本来看，35％的租房大军，买房确实不如租房划算。但租售比如此离谱，说明人们除了居住属性，还有更多的诉求，这些诉求又是租房所无法实现的。多维度的市场状况，引发一个平衡点的问题。北京一直在讲控制人口，吸引并留住高端人才，调整不同区域的人口结构。租金从另一面来说，恰好有了一个制衡。前我爱我家副总裁胡景晖曾说过这样一句话：“中国有一个异样的问题，租客认为房租太高，而业主却觉得太薄利，其实目前还没有大量的资本进入到长租公寓，要让中国的房租标准达到世界的平均水平，那就是：房价跌一半，房租翻一番。”房价跌一半短期内根本不可能，房租翻一番市场也不认可。不过，政策扶持房屋租赁市场倒是真的。

从去年土地供应情况来看，新开工和施工住宅有20％以上是租赁住房。可见，租赁住房的供给缺口在不断的填充，只是从土地到形成有效租赁房，这个市场传导效应有1-2年的滞后期。庞大的租赁房源供给仍然主要来源于个人商品房对外出租。市场上的租赁商品房，投资属性占比很大，这就导致房租长期下跌的可能性并不大。房租下一步的趋势，最终是找到一个双方都能接受的平衡点。一是租金金额的平衡点，房价适当回落，租售比仍然偏低，但房东尚能接受，租客也能勉强承受；二是房租达成北京流动人口的平衡点，既不过低盲目涌入，也不过高大量流出。房租是市场真实需求的反映，与居民收入此消彼长，新的平衡点会使租金水平处在一个比较稳定的状态。

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至于平衡何时会被打破，除非房价持续下跌，让租售比越来越合理，这时候很多租房的人就会选择买房，与其交房租不如还月供，进而推高房价。还有就是房产税一旦推出，会有两种可能，空置的大量房源房东会选择抛售，从而导致市场租赁房源的减少。另一种可能是羊毛出在羊身上，房东会将税费征收的部分强加到租金里。结果就是导致租金上涨，又开始了一个新的周期。房价会制约租金，租金整体也会呈现出，与人均收入成正比的上升趋势，只不过不会像房价上涨那样离谱，毕竟一座城市的核心公共服务并不会向租房人口开放。

中国的生活习惯及文化原因，使得住房的私有化率不会像西方国家那样低，租赁住房会受人口流动、房价涨跌、供需不平衡等因素呈现不同的波动。一线城市的年轻人大多把青春献给了房子或者房租。他们携梦而来，带着满身疲惫，穿过大半个北京的路程，回到狭小的出租屋，吸着带毒的甲醛，吃着便宜的外卖，接受形形色色的室友，没有年轻人该有的快乐，心里写满担忧，每个月房租花去一半，感觉辛苦漂泊都是在为房东打工，买房的日子更是遥遥无期。如果这样的情况不能够改善，那么，这个国家的希望又在哪里呢？

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