步步高：商业地产“步履蹒跚”

  “贵公司与段永平是何关系？”

  这已成为上市公司步步高（002251.SZ）董秘回答的常态问题，其一遍又一遍地解释，“公司的主营业务为超市和百货，与段永平的步步高没有关系。”

  这家与段永平的步步高同名的企业，创始人叫王填，成立于1994年。

  王填出身农村，小时候每天早上要放牛，每当悠扬的乐曲声从村口高音喇叭里传出，就意味着他可以填饱肚子去上学了。这支曲子让他记忆深刻，以至于多年后创业，他选择以这支曲子给企业命名。

  始料未及的是，一年后有个叫段永平的“江西老表”在广东东莞创办了一家同名企业，并让“步步高”这个名字红遍大江南北。

  固然知名度抵不上段永平，但王填在零售领域也是不折不扣的“大拿”，他的步步高是“民营超市第一股”，他的创业史算得上中国零售业崛起的缩影。

  在地产领域，王填则是一个跨界者，打造步步高置业。“商业地产湘军”是步步高置业给自己的定义。过去一段时间里，它的动作不少，在湖南、江西、重庆、四川等各地打造数十亿的商业地产项目，还重金请来了钢琴家郎朗做代言人。

  这支“商业地产湘军”究竟能在地产领域掀起多大风浪，还有待市场检验。不过，近日步步高置业在四川自贡投资的项目发生了些微变动，或可从中窥出其眼下最真实的现状。

  “撤离”大西南

  步步高置业有限责任公司（下称“步步高置业”）为步步高集团旗下的商业地产运营平台，成立于2010年，注册资本2.4亿元，由步步高投资集团股份有限公司全资控股，实控人和最终受益人为王填。

  公开资料显示，步步高置业在中西部50多个重要城市，完成投资开发自持自营的商业地产项目超500多万平方米，在建商业地产项目建筑面积达400多万平方米，旗下囊括商业MALL、城市综合体、酒店等多个产业。

  但宣称已布局湖南、江西、四川、重庆，且走出国门、抵达缅甸的步步高置业，在大西南区域似乎不太如意。

  两个多月前，步步高置业在自贡市步步高润达置业有限责任公司（下称“步步高润达”）的股份从60%下降至3%，将“控股股东”的身份拱手让给了合作伙伴北京中瑞元海商业投资管理有限公司（下称“中瑞元海”）。

  据悉，中瑞元海为江西本土房企润达集团的控股方，成立于2015年12月，注册资本1亿元，由邓海萍和邓妍婧分别持股97.5%和2.5%

  步步高置业和中瑞元海的交集发生于2019年8月26日，双方各出资9000万和6000万，持股60%和40%，成立步步高润达，这家公司也正是自贡大安新天地的项目公司。

  2020年4月底，步步高润达实控人由王填变更为一家叫“联志投资有限公司”的香港企业。紧接着7个月后，步步高润达股东再次发生变更，步步高置业出资额将为450万元，中瑞元海则增至14550万元。

  步步高置业此举颇为蹊跷。四川是步步高置业近年来的战略布局重点，当初步步高新天地进驻自贡的动静还不小。

  早在2018年5月的“自贡大安·长沙产业转型升级推介会暨签约仪式”上，步步高就与四川自贡大安区签订了合作项目，总投资超30亿元，为推介会上签约金额最大的项目。

  一年多后的2019年7月，步步高置业董事长周梁还对即将落户大安的新天地项目展开了美好憧憬，称该项目“是大安旧城棚户区改造开发建设的‘破冰’项目和大安旧城商业复兴的‘引爆’项目，预计实现年税收1000万元以上，提供就业岗位1000个以上。”

  2个月后，步步高润达以4.5亿元成功斩获自贡大安旧城大安老街及其周边共计281亩地块。购地信息显示，约定交地时间为2020年10月18日，1年后开工，4年后竣工。

  周梁的豪言，尚在耳边。现实却是，项目尚未开工就被步步高置业拱手于人。

  值得注意的是，步步高置业的合作伙伴中瑞元海，几乎在出资14550万元获得步步高润达97%股权的同时，向重庆市经济技术开发区厚泽小额贷款有限公司出质了其在步步高润达的全部股权。

  撤出自贡大安新天地，对于步步高置业而言，并不是一个新故事。去年，步步高公司就宣布退出重庆市场。

  2020年，步步高集团以6.56亿元将旗下宝川置业和步步高中煌两家子公司转让给了重庆百货大楼，这两家子公司的主要资产正是重庆合川步步高广场。

  步步高宣称，由于控股股东步步高投资集团参与重庆百货控股股东重庆商社（集团）的混改，此举是为解决同业竞争问题。但背后根本原因或并非这么简单。

  重庆作为西部唯一直辖市，近年来随着城市经济的发展，商业地产迅速发展，也是商超企业的必争之地。

  王填多年前就制定了“大西南战略”，2013年步步高进入重庆市场，但多年来在重庆市场的成绩并不理想。

  公告显示，2013年-2019年，步步高在重庆市场累计亏损4.35亿元，2020年预计重庆地区仍将亏损3000万元。

  从这个角度来看，退出重庆市场也是无奈之举。

  被“逼”做商业地产

  “碰壁”西南在一定程度上反映了步步高转型的困境。事实上，进军商业地产也是步步高的转型尝试，正如王填曾说的，“做商业地产，我们是被逼的。”

  随着电商的冲击，零售行业经营状况逐年下滑。加上地价翻番上涨，带着商业物业租金水涨船高，零售业的微博利润几乎全部“贡献”给了地产商。

  “要不就是不符合我们对业态的规划，要不就是租金太高。总而言之，非常契合我们需要的物业很难找到。”王填笑称，“伤不起，所以我们只好自己盖房子。”

  王填是湘潭人，毛主席的同乡。时至今日，步步高超市不少门店显眼位置还挂着毛主席画像，王填将他视为一种精神象征。王填也有湘人的“霸蛮”气质，大胆又有股不服输的韧劲。

  1994年，原本在国企安安稳稳的王填主动要求下岗，创立湘潭市步步高食品公司，之后把连锁超市开到了湖南各地，甚至在周边省份乃至全国布局。直至2008年，步步高成功在深交所上市。

  创业之初，企业没多大，他就敢带着妻子理直气壮地“闯”进只允许大型国企老总参加的零售业高层研讨会，“又不是军事秘密，有什么去不得！”

  王填被业界称为“猴王”，因为曾创办云猴电商平台的缘故。巧合的是，王填属猴，猴性敏捷、较急。

  当零售业遭遇“最坏时代”，王填曾进军电商，公然叫板马云，放下豪言“截流阿里巴巴”。但烧了2亿元后，云猴也没能成气候。

  电商之外，王填另一个轰轰烈烈的尝试就是进军商业地产，并对标万达。2014年9月，步步高集团在长沙启动体量达70万平方米的长沙梅溪新天地的全球招商大会。

  活动地址就选在了万达酒店，王填坦言，步步高是要彰显“对标”的自信。但他却并非要逐鹿地产江湖，“做地产主要还是为了商业”。

  在王填的计划里，到2017年5月，步步高将开业15座新天地项目，城市横跨湖南、江西、四川、重庆、广西、贵州、云南等中部及西南二三四线城市。

  然而要做好商业地产并不容易，不仅需要大量资金，耗时漫长，还需要专业的运营能力。

  早在2014年的那场大会上，就有人质疑，仅梅溪新天地项目就计划投资50亿元，步步高集团如何能撑起如此庞大的项目投资？王填含糊地回应项目由集团和上市公司共同投资建设，却并未正面回应问题。

  不过直到目前，官网所公开的15座新天地项目中，仅长沙梅溪、吉首、赣州、岳阳、郴州、邵阳、泸州7座开业。距离当初的目标，相去甚远。

  2018年，步步高管理层对过去10年进行战略复盘，得出了一个结论：商业地产投入精力过多，导致步步高错失了超市业态的发展机遇，以至于早于永辉上市的步步高反被远远摔在后面。次年，王填宣布回归，亲自抓零售业务。

  看来，王填切身体会到商业地产不好做了。眼下，曾对标万达的步步高集团，也开始“效仿”万达，减少商业地产项目的投入，转向轻资产模式。

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