住宅用地出让“两集中”,对房价有什么影响?(附专家解读)

近日，一则关于国家自然资源部发布住宅用地分类调控文件截图在网上流传。该文件要求22个重点城市住宅用地实现“两集中”，即:一是集中发布出让公告，且2021年发布住宅用地公告不能超过3次;二是集中组织出让活动。

网传截图。

据了解，22个重点城市包括北上广深四个一线城市以及南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、天津、无锡18个二线城市。

2020年重点城市(市本级)住宅用地供应情况。数据来源:数据来源:CREIS中指数据，中指·地主

对此，在2月24日已有包括青岛、郑州、天津在内的多个城市表态。

其中，青岛市自然资源和规划局发布《坚决落实上级有关要求 部署2021年住宅用地供应工作》的内容，其中提到:全年将分3批次集中统一发布住宅用地的招拍挂公告并实施招拍挂出让活动，引导市场理性竞争。

河南省郑州市自然资源和规划局方面，则发布《关于统一组织住宅用地挂牌出让公告发布的紧急通知》，收回部分区的住宅用地出让公告发布权。郑州通知称，航空港区、郑东新区、经开区、高新区、上街区禁止发布住宅用地出让公告，上述区域住宅用地出让公告由市局统一组织发布实施。

而天津市规划和自然资源局发布的《市规划资源局关于做好2021年住宅用地集中出让有关工作的通知》则显示，天津市确定于今年3月、6月、9月中旬分三批次集中统一发布住宅用地的出让公告，除上述三个日期外，不得再发布住宅用地的出让公告。

目前，而包括深圳在内的4个一线城市尚未表态。

专家观点:

1、李宇嘉:对未来管控房价的意义重大

对此，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，这是土地供给端长效机制的重点内容。目前，金融端已经建立了三道红线、五类分档的制度，调控端建立了一城一策，土地端也要建立。土地和金融端建立了，源头上的长效机制就建立了，这对于未来管控房价的意义重大。

李宇嘉指出，过去土地供应随机、没有规则，导致供地计划没约束，热点城市供地计划也往往完不成。对于开发商来说，有一宗地挂牌就去抢，因为不知道未来还有没有地供、在哪里供，什么时候供应，是不是自己想要的问题等。开发商的城市公司为了生存下去、扎根下去，就得去抢地。因此造成了高地价，后面的高房价也难以控制。有了这个规则，开发商明确地知道，未来有几批供地，要供在哪里，是否要去拿，这就如同三道红线一样有了明确的规则。

李宇嘉表示，这对控地价也是好事情。过去，一宗地几家抢，造成高地价，或者几家围标，土地价值下降，政府损失了、国有资产损失了。这显然是不好的，不利于发挥公共资源的价值。现在，每年分三批，每一批供应的地都很多，不用抢地了，至少不用疯抢了。开发商根据自己深耕和发展的需求，选择拿地的时间和区位，高价地就少了，围标也少了，这是土地市场健康的表现。

李宇嘉认为，这对地方政府也是倒逼。过去，热点城市供地计划很随机，经常完不成计划，而且供应规模、节奏、分布也不明确，这是导致预期混乱、抢地盛行、房价上涨的重要原因。现在，供给端这样改革，倒逼地方政府编制好供地计划，供地的批次、时间、规模。而且，可以根据市场热度决定供地计划的调整。比如，年中某些区域房价涨得快、规划利好多，接下来的供地计划就适度调整一下。编制明年的供地计划的时候也可以根据这个来调整。

2、中指研究院:对开发商短期资金或将形成巨大挑战

对此，中指研究院从开发商、政府、购房者三个层面分析:

A、对开发商短期资金或将形成巨大挑战

假设各个城市每年三次集中出让土地，按照2020年的供地情况，上海、杭州、南京、武汉、青岛等城市单次集中供地将超40宗，高额的保证金、土地出让金等将对企业的融资能力和现金流管理能力提出更高的要求。

同时，去年“三道红线”试点以来，行业进入降负债、降杠杆的阶段，销售回款成为企业“回血”重要来源;若集中供地政策实施，对企业营销端也将带来深刻变化，以往的销售节奏与营销节点也需要重新铺排，以面对集中的拿地资金需求。

B、对地方政府供地行为产生约束，对政府管理能力提出更高要求

2020年尽管受到新冠疫情影响，全国商品房销售面积仍创新高，土地市场热度不减，部分城市高价地频出，“稳地价、稳房价、稳预期”目标受到较大挑战。各个城市集中推地将促使地方政府更加科学、合理地设定土地推出价格以及地块类型配比，对地方政府形成有效约束，引导土地市场合理运行。同时，单次大批量的土地供应，也对政府的管理能力提出了更高要求。

C、土地集中出让为住房供应带来稳定预期，进而引导购房者稳定预期

集中供地客观上将分散企业资金，有利于平抑土地市场热度，稳定土地市场预期。

同时，当下快周转依然是行业一大特点，集中供地必然会带来项目的集中入市，为住房供应带来稳定预期，一定程度上将平抑房价上涨压力，有利于实现“稳地价、稳房价、稳预期”的政策目标。但值得注意的是，阶段性项目集中入市也可能导致市场短期供需失衡，因此未来项目入市时点需要政府更好的把控。

整体来看，本次政策出台将对行业带来深远影响，对企业带来更大挑战，企业应及时在策略上做出调整。

3、陈霄:政策避免出现土拍过热现象

诸葛找房数据研究中心分析师陈霄认为，这对于此次集中供地的政策，对行业以及开发商都产生了不可避免的影响。

对于土地市场来说，陈霄认为，在同一时期组织大量地块集中挂牌出让，对于开发商的资金会产生一定的分流效果，使得竞拍同地块的开发商数量减少，间接降低了土拍的激烈程度，避免出现土拍过热现象，土地的溢价率将会得到有效合理的控制。尤其若是在北上广深一线城市以及南京、苏州、杭州等热点二线城市落实这样的供地政策，对于土地市场来说，将能有效降低土拍的热度，有利于土地市场的平稳运行。

另外，陈霄表示，同批土地成交后大概率会存在未来项目集中入市的情况，在供需关系上将会产生一定的影响，对于像深圳、上海等新房供应不足的城市而言，或将能短期内缓解供需失衡的情况，同时，大量项目集中入市也能对房价上涨产生一定的抑制作用，落实了稳地价、稳房价、稳预期的目标。

对于开发商来说，陈霄指出，这种“两集中”政策将会加速开发商间的分化，资金雄厚的大型开发商更具实力参与多宗地块的竞拍，拥有更多的拿地机会。开发商的资金能力成为拿地的重要决定因素，这对于开发商的资金状况将会是一个新的挑战。在去年“三道红线”新规的加持之下，开发商销售回款的任务更加艰巨，对开发商销售端来说将面临新的调整。同时，也有利于促进开发商谨慎理性拿地。

来源：南方都市报

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