上海楼市:房产升值为什么是一个周期一个周期?而不是稳定上涨?

我是曾叔谈房 ，资深房产投资专家。与你相见恨晚的买房导师，曾叔没有千篇一律的自媒体，没有遮遮掩掩的让你摸不清头脑！曾叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

以下内容来自“曾叔谈房”粉丝提问

提问：你好，曾叔，请问房产升值为什么看起来是一个周期一个周期的，而不是稳定上涨？这个周期由什么决定？

回答：你好，城市化、人口、土地供应和货币等因素，在经济发展和宏观调控面前显得非常苍白无力。 长期来看宏观调控降低供应，增加交易成本，无法解决依附住宅上户籍红利的教育、医疗、养老等福利，一个长周期里会导致房价上涨。 但是微观选筹层面，调控政策壁垒必然导致短期内的交易冰封、价格冷冻，形成房价短期堰塞湖，这对中短期投资具有重要的选筹指导意义。 既要对调控本质导致的房价上涨有深刻认识，又要敬畏调控短期内对价格的深刻影响， 体用术里的体是方向与目标，术是实现目标的具体路径，方向正确不代表路径不需要优化。 房产投资也需要根据围观政策调整战术，战术里要学会小步快跑迅速迭代。有很多种方式，但这里不方便说，具体到我的圈子里查看分享文章。

提问：曾叔，您好！想请教下，研究生毕业在上海工作，刚上户口有购房资格，想在上海买房，刚需总价600左右，有人推荐宝山大华公园城市，离地铁1号线有点远，还有青浦蟠龙天地，地铁17号线近，请你帮我分析一下该选哪个？谢谢你！

回答：你好，主要还是要看你自己的需求，喜欢住得离主城区近一点可以选择宝山，但是目前宝山的问题是没有什么规划和发展，这个需要你考虑考虑，升值保值方面是落后于大盘的。而青浦现在价格已经贵了，以后也只会更贵，如果你在二号线沿线工作的话，建议选择青浦会更加方便。青浦相对来说是比较靠近长三角其他城市的，最近青浦被纳入长三角一体化示范区，而且靠近大虹桥，是比宝山有增值空间。

提问：你好，曾叔，上海户籍单身，09年与父母名下有一套共有房产，请问算有房还是无房？是否还能买房？

回答：你好，2011年以前的，算无房户。单身可以购买1套。上海投资回报率高的楼盘。具体详见内部分享。上海投资回报率高的楼盘。具体详见内部分享。

提问：你好，曾叔，东莞市三套，其中一套临深塘厦万科朗润园，两套企石都在嘉宏锦城，惠州三套，两套在临东区博罗龙溪宝其花园，一套商铺也在龙溪，四川老家两套，这些物业全是在2016年前买的，只有东莞欠一套房贷41万，其它全部全款，目前现金300万，我喜欢投小资，放长线钓大鱼，用五年，或者10年眼光去看待房地产，东莞市，深圳，惠州，广州哪些地方低单价，介绍，五到十年有发展的！

回答：你好，你的资产挺丰富。临深塘厦还可以；其实一般；博罗宝麒花园还有一点配套，但片区供地大，地广人稀。另外全款买房，资金利用率低。还是建议买点核心区的房子，如东莞的核心区，像滨湖新区，沙田这种就符合你的要求，长期有较大增长。还有广州南沙也适合你的风格。

提问：曾叔好！惠州龙光城有一套别墅，深圳购置了麒麟公馆，小孩一岁多了，想要未来有一个比较好的学校最好离家近一点，不知道是卖可别墅在南山在投资一套小的学位房好还是博一下深圳扩容的红利继续持有龙光城别墅好呢？

回答：你好，买惠州很可能住不上，租不出，卖不掉，还占用了名额和资金，错失了买深圳的机会。 买惠州最大的痛苦来自我们不只有买惠州的能力，彼时却只有买惠州的认知。 惠州房价眼看离深圳越来越远，未来想再置换深圳很难了。 建议出手惠州，置换南山。

提问：曾叔好，想买一套总价550左右的房子，暂时出租，以后给父母住，需要近地铁，电梯房最好，否则只能多层的低楼层，小区环境还可以的。区域想在浦东，目前关注了三林，康桥周浦，张江，唐镇，川沙，北蔡这些区域。1想请问有没有推荐区域和楼盘？2考虑升值潜力比如洋泾和塘桥这种内环的老公房和中外环次新房推荐哪种？

回答：你好，550左右最有潜力的板块和楼盘详见内部圈子分享。

提问：曾叔，你好！请问买房考虑因素，如户型，地段、交通，价格等因素，哪些更重要？

回答：你好，按重要性从高到低列示。1、价格笋度。相比小区同户型中楼层的平均价格的折扣率。2、杠杆率。保证价格笋度9折基础上，能否做低首付。不管用什么贷款产品，首付不要多于35%。3、房子所在区块成长性。不一定要是非常好的地段，但是一定要是有增量预期的地块，一般这样的板块有较多空地，多见于近郊。它的决定性因素来自于：产业+通勤，这两个好的话，不会差特别多。4、租金回报率。一般上海只能做到1.5%，好的房子能做到2%以上。5、小区品质。主要是看家门外的物业配套，包括外立面、人车分流、绿化、会所泳池等。记住小区室外的部分都是自己不能干预改变的，反而显得更加重要。6、户型装修。这一块买得好，可以省很多装修费用，不占用启动资金。1-4投资打法，如果是自住记得加上5、6.

提问：您好，曾叔，新房已经签了合同。购房合同签了七份，装修合同签了四份，物业合同签了两份。问一下，购房合同与装修合同分开签，正常吗？

回答：你好，这是正常，房管局并没有规定必须签在一个合同里。 但是装修合同你要认真核对每一条，精装修到交房的时候肯定和当初承诺的不一样。买房的专业知识，具体详见内部资料分享。

本文来源：曾叔谈房

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