2021年楼市小阳春熄火？来自京沪深的信号

撰文|张银银&编辑|欣欣然

杆友好，杠杆游戏春节放假尚未完全结束，但看到：

深圳已有银行二手房贷参照官方“指导价”发放……

抱歉，没忍住打搅了，想写几句。

这个事要回到春节前，深圳住建局此前发布建立二手住房成交参考价格机制，并出炉该市3595个住宅小区二手住房成交参考价格。

显然，这有争议，因为参考价与当时市场真实成交价和挂牌价有较大差距。同时坊间也在探讨破解办法。

这不是杠杆游戏今天要写的重点。现在应该思考的，2021年小阳春还会来吗？

1

信号：深圳、上海、北京等核心城市调控继续加码，2021年分化可能加剧

1月时，根据各种信息综合研判，杠杆游戏认为，2021年的楼市不简单，开年就是“严打”。

事情果然如此，延续中。

深圳之外，我们看到上海方面继续追查消费贷、经营贷。

2月20日，北京银保监局在官网上表示，近期，针对北京房地产市场出现的一些投机炒房苗头，金融管理部门主动出击、密集亮剑，严密防范信贷资金违规流入房地产市场。

此前，北京银保监局、央行营业管理部于2月10日联合印发《关于加强个人经营性贷款管理 防范信贷资金违规流入房地产市场的通知》。

图表来源|民生证券（特此感谢）

媒体报道，广东省银保监局对辖内银行也提出类似要求。窗口指导、监管提示约谈等……

回到深圳的二手住房成交参考价指导机制，不管通过抵押贷经营贷等方式解构，还是其他方式可以怎么破解，如果完全执行，深圳稳房价那就是真的。

作为我国最市场的地方，如果要完成调控目标，需要这样，也真是一言难尽。

2020年水放了不少，各种经营贷，以及其他资金变相进入核心城市楼市，大家都是看懂了的。

从这个角度说，控制住贷款水龙头，局部过热也就自然降温。

难的就是这一点，全面控水几乎没有可能，那么只能捏住关键。比如银行放贷按照指导价来，二手房套利空间变小，热度自然下降。

但这样做的后果是干扰了市场。

比如2020年至今的局部火爆，主要是价格倒挂、改善、学区、高端房产。这些盘，和多数人本来就没有太多关系，只有狗屎运的普通人才能买到。

政策和贷款的从严调控，会导致冷热更加分化——本身目前多数城市、板块就是稳定的，只有少量区域以及学区等需求显著，如此一来，资金本身要寻求出路，核心区、学区房等很可能被更进一步追捧。

特别如深圳，想到好房子也有“成交参考价格机制”，你说香不香？

调控越严，分化加剧可能越大。

2

研判：央行的水会如期而至吗？

调控从严同时，央行的水怎么个情况？

说这句话，杠杆游戏的潜台词是，如果大水继续，调控压力依旧会很大——我这话是不是说得太克制。

一月一度，2月20日LPR（贷款市场报价利率）继续维持不变：

1年期LPR为3.85%，5年期以上LPR为4.65%。

这已经是2020年4月以来，连续10个月未作调整了。

近期各种信息都给人一个感觉，货币政策在回归中性，真的是这样吗？

数据不会说谎，杠杆游戏“用数据读懂经济中的杠杆和泡沫”slogan，这句话真的很有道理。

先看宏观：

1月末，广义货币(M2)余额221.3万亿元，同比增长9.4%，增速比上月末低0.7个百分点，比上年同期高1个百分点；

狭义货币(M1)余额62.56万亿元，同比增长14.7%，增速分别比上月末和上年同期高6.1个和14.7个百分点；

流通中货币(M0)余额8.96万亿元，同比下降3.9%。当月净投放现金5310亿元。

2020年同期，净投放现金1.61万亿元。如果这样看，2021年1月确实是克制，在逐步回归中性。

再看房贷数据：

1月份人民币贷款增加3.58万亿元，同比多增2252亿元。分部门看，住户贷款增加1.27万亿元，其中，短期贷款增加3278亿元，中长期贷款增加9448亿元……

2020年同期，杠杆游戏注意到：

人民币贷款增加3.34万亿元，同比多增1109亿元。分部门看，住户部门贷款增加6341亿元，其中，短期贷款减少1149亿元，中长期贷款增加7491亿元……

2020年1月有点特殊情况，加之春节早。可即便如此，2021年住户贷款这个增量，依旧非常耀眼。

数据很清晰，别的话杠杆游戏就不多说。

另外，央行最新的2020年四季度货币政策执行报告说：

下一阶段稳健的货币政策要灵活精准、合理适度，坚持稳字当头，不急转弯，把握好政策时度效，处理好恢复经济和防范风险的关系，保持好正常货币政策空间的可持续性。

话很清楚了。

3

结论：2021年楼市小阳春有戏吗？

2021年调控宏观上肯定是收紧的。

此前杠杆游戏还分析说，2021年经济压力不会比2020年大，对楼市的倚重一定程度下降。

夜壶嘛，你懂的，可以歇一歇。

于此，小阳春有没有，2021年局部小周期高潮来不来，归根结底就看央行的了。

2月22日，最新的媒体报道消息，广东部分银行房贷考核上限提高2个点以上。

2个点的意义，杠杆游戏解释一下，2020年12月31日，央行、银保监会下发《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，对银行房地产贷款占比、个人住房贷款占比两项指标进行了明确。

图表来源|光大证券(601788,股吧)（特此感谢）

其中，第三档、第四档、第五档银行，《通知》规定，房地产贷款占比上限、个人住房贷款占比上限分别为22.5%、17.5%；17.5%、12.5%；12.5%、7.5%。

不过这份通知留有余地。

央行副省级城市中心支行以上分支机构会同所在地银保监会派出机构，可在充分论证的前提下，结合所在地经济金融发展水平、辖区内地方法人银行业金融机构的具体情况和系统性金融风险特点，以《通知》第三档、第四档、第五档房地产贷款集中度管理要求为基准，在增减2.5个百分点的范围内，合理确定辖区内适用于相应档次的地方法人银行业金融机构房地产贷款集中度管理要求。

这意味着，无论对房企还是购房者，都是利好。

假如广东这么做，其他省份呢？

从市场表现看，相比2020年春节前后的楼市冰封，2021年春节楼市基本延续了2021年1月份的高位运行。

数据杠杆游戏就不举例，全国都不算很差，除了回乡置业下滑明显。

接下来，影响市场最大的点，也就是调控趋严，特别是3月大会前，在我看来都是这个节奏。

2021年楼市发大财和2020年一样，基本不可能，未来很长时间大概都不可能。个别例外。

小阳春有没有其实也不是那么重要，不太冷其实也很好，毕竟2020年的单价、总销量数据都历史新高了。

最后忍不住多说一句，2020年的新生数据杆友肯定都看到。下面是具体部分城市的数据。

图表来源|梁建章（特此感谢）

楼市看政策没错，看到潜在接盘侠的总量，不免为这个游戏感到一丝忧伤。

新春快乐，杠杆游戏给大家拜个晚年。

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