融创上海再拓土 楼面价8万+利润空间与业绩补位“焦虑”

观点地产网 2021年开局，全国土地供应如火如荼，各大房企纷纷加入抢地阵营，一场没有硝烟的战争打响。

融创是这场投拓大战的其中一员。复工仅三天时间，这家企业就接连砸下85亿元在南通、上海拿地。

普遍的观点认为，时下正值年初，各家房企用于投拓的资金尚且充裕，反映到土地招拍挂上，则表现出房企热烈抢地的景象。

但拿地之余，融创上海普陀宅地超过8万元/平方米的楼面价同样引发了不少关注。一边是积极纳储的利好消息，一边却是高地价与限售、限价带来的利润压力。

8万+楼面价

2月20日下午，上海土地市场经历了一场鏖战。

这场争夺战的战利品是上海普陀区石泉社区W060402单元B3-2地块，该地块为住宅用地，出让面积3.82万平方米，容积率为2，建筑面积7.65万平方米，地块的起始价为47.39亿元，起始楼面价为6.2万元/平方米。

上述地块共吸引了包括招商、融创+建发联合体、保利在内的三家拿地主体参拍，因此，这场抢地大战也被称作普陀石泉社区“三国大战”。

根据拍卖现场传来的消息，地块开拍后，融创联合体率先举牌报价，保利紧随其后，在接下来的一段时间内，两家拿地主体开始了你来我往的叫价。

拍卖20余分钟后，地块报价突破50亿元，但房企们似乎没有停下战火的意思，依旧以较快的速度举牌喊价。30分钟左右，地块拍卖至64轮，招商首度加入战场，三家拿地主体开始激烈厮杀。

随着时间的流逝，地块的楼面价从每平方米6.2万元逐步上升至7万元，进而突破8万元。各方断断续续“交火”至第314轮，最终，融创+建发联合体成功抢得上海普陀区石泉社区宅地。

在分析人士看来，此次上海普陀宅地能够吸引诸多大型房企争抢，一方面，是当下正值年初，各大房企用于拿地的金额充裕；另一方面则源于地块本身的指标较为优质。

据悉，上述地块位于上海内环，是标准的“地铁上盖”，同时，地块周边多为上世纪80年代建造的售后公房，板块内的改善需求较为旺盛，其周边竞品不多，这就意味着，该项目在后续销售上将拥有极大的优势。

在该普陀地块当中，建发拥有49%股权，而融创则作为操盘方拥有其余51%股权，分析人士提到，拉来建发共同拿地不仅能够减少企业投拓阶段的竞争，还能共同分担高额的地价，共摊风险，可以预测，上述地块后续或将打造为壹号院等顶豪系列产品。

回到地块本身，此次地块的成交金额为64.52亿元，溢价率36.15%，成交楼面价为8.43万元/平方米，刷新了上海普陀区宅地成交单价，同时跻身上海宅地历史成交单价前五名。

针对超高的楼面价，不少投资者在公开平台表示质疑：“八万多拿一块周边二手房价不到六万的地，怎么想的？”、“旁边同社区地块四万多，二手房目前接近六万，融创此次拿地单价八万多，不会亏？”……

事实上，在2020年12月18日，大华集团同样在上海普陀区石泉社区拿下一宗地块，该地块与融创此次拿下的宅地直线距离仅为463米左右，但彼时大华的拿地价格为30.6亿元，成交楼面价4.74万元/平方米，溢价率17.55%

时隔两个月，地块的楼面价格几乎翻了一番，与此同时，当下楼市调控并未松绑，在限售限价等政策引导下，融创普陀项目的未来利润成谜。

但也有不少反对意见。据悉，融创此次的楼面价近8.5万元/平方米，若加上后续的开发成本、建安成本、三费等等，要实现盈利，其新房售价至少需要突破12万元/平方米。

根据普陀区房管局在竞买活动开始前发布的相关提示，该地块周边商品住宅销售均价为9.6万元/平方米。具体而言，同在石泉社区的宝华城市之星目前的次新房售价在11万元/平方米左右，而其余入市时间较长的二手房房价在6万元/平方米左右。

因此，综合周边二手房售价，有投资者在公开平台预测，上述项目的楼面价或能达到14万元/平方米至15万元/平方米，融创的帐还是能算得过来的。

融创“攻占”上海

风从上海来。

“以上海为核心的沪宁区域，因其高成长性，仍将是融创中国未来布局的重点区域，融创中国不做昙花一现的开发商，而要不断沉淀和积累，打造时代豪宅。”早在2016年，融创中国上海区域集团总裁田强就曾如是说到。

对融创而言，上海是一座奇妙的城市，从2012年首入上海至今，这家企业不断在加码布局这座东方名都。

据观点地产新媒体不完全统计，仅本月以来，融创已斥资134.05亿元在全国各地纳储，其中包括2月4日以22亿元夺上海临港(600848,股吧)新片区商住地；2月19日以20.25亿元抢南通地块……但综合来看，上海依旧是融创的布局重点，在本月的投拓当中，融创在上海总共摘得两宗地块，拿地总金额达到86.51亿元，占月内投拓总金额的六成。

对此，分析人士表示，作为一线城市，上海无疑是融创的必争之地，近几年，融创在上海开发了多个豪宅项目，其中不乏上海桃花源、融创滨江壹号院等超级IP，拥有较大的品牌效益，同时，融创连续多年在上海夺得销冠的地位。

根据融创上海区域官微数据显示，截止2021年1月31日，融创在上海共有37个项目，其中售罄项目25个，在售项目5个，待售项目7个。而财报显示，截至去年中期，融创中国在上海的总土地储备为332.46万平方米，再加此次夺得的普陀区宅地，融创在上海的版图进一步扩大。

销售方面，2017年，融创中国首度在上海房企销售排名当中跻身前五，2018年，其还凭借融创滨江壹号院、陆家嘴(600663,股吧)壹号院等高端项目夺得流量销售金额冠军席位，年度权益销售金额第二。

2019年，融创以225.83亿元的权益金额位列销售榜首，同比2018年增长近95亿元，超出第二名万科约35亿元。

但从去年开始，融创在上海的销售金额及排名一度滑落。

2020年，融创中国累计实现合同销售金额约5752.6亿元，同比增长3.42%，累计合同销售面积约4102.1万平方米，同比增长7.15%，2020年，归属于该公司的权益合同销售金额约3889.2亿元。

而其在上海的全口径销售额为306.23亿元，排在第三位，权益销售额为181.39亿元，排名跌出前三。

事实上，虽然一线城市高端住宅有品牌效应，但在高地价碰上严限价，无疑会导致整体的销售金额下滑，与此同时，限价的因素，也导致融创整体的溢价能力下降。

或许，融创频繁加码上海，意在重回巅峰；或许，融创大手笔拿地之下，同样暗藏魔都的业绩焦虑。

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