【正展逸园】坂田低容纯大户现宅,5年打磨终发售

文章来源：粤港澳楼市快讯

文章作者：粤港澳楼市快讯（B999922222）

正展逸园位于坂田中心坂澜大道万科城东面，是稀缺都市低密度高端墅区豪宅，规划高层+别墅的物业组合，高层主力产品约120-150平奢阔高拓4-5房，联排别墅主力产品约190-220㎡。正展逸园社区为品质新古典风格，古典的三段式构图，具有一种历史感，一种文化纵深感，兼容华贵典雅与时尚现代，满足对居住品质、美学观点和文化品位的需求。

在如今土地稀缺的大环境下，高容积率加超高层的新品楼盘几乎成了一个市场常态，而今天要介绍的这个新盘，简直就是主流市场的一个异类，高层+别墅的纯大户型产品，容积率仅1.1，花了长达5年的时间打磨，如今正现房发售。项目位于坂雪岗科技城北区，是市重点开发区域之一，周边聚集了华为、天安云谷等大型产业园区。项目共1栋高层和12栋别墅，在售128-240㎡的大户产品，高层区间价在5.2-6.8w之间，别墅大户型均价10w+。本期，便和大家一起讨论正展逸园。

一、政策环境，16年禁墅令加码，低容产品稀缺

03年禁墅令出台后，开发商在普通的住宅用地中，采取高低搭配的形式，将地块分为别墅区和高层配建区，通过弱化园林、缩窄楼距、高层配建等做法调整容积率，提高别墅占地面积。并规避国土部对于独门独院、两至三层的别墅概念，产品则以联排、叠拼、双拼等建筑形式为主。16年禁墅令加码，国土资源部表示将进一步从严土地管理，重申全国各地停止审批别墅类供地和办理相关用地手续，对联排别墅、低密度花园等类别墅项目的审批也将进一步控制。同时，还严格要求限制低密度、大套型高档住房的土地供应，从而进一步调控住房供应结构。正展逸园在官网显示于2014年10月正式土地登记，并于2015.3月拿到建筑工程规划许可证，时间正好卡在禁墅令加码之前，之后审批项目多以高土地使用率的超高层产品为主，类别墅项目近乎绝版，更加凸显项目类别墅产品的稀缺性。

二、整体区位及交通环境

市重点开发区域，坂田北产业聚集

项目位于坂田街道布龙路以北，该片区作为深圳重点开发区域和一体化先行示范区，主要以华为为龙头，包括神舟、康冠等企业的电子信息产业集群，现有规模以上企业123家、国家高新技术企业280家，125个产业园区。坂田一个街道的GDP常年占据整个龙岗区GDP总量的半数以上，是龙岗区的经济重镇。18年10月，区委书记张勇在坂田调研时指出，要争取在坂雪岗科技城打造一个拥有8万平方米土地面积的科技总部基地，集中引进一两个高新技术产业，形成集聚总部效应。并强调各部门之间城市更新、规划国土、产业等部门要共同参与，分轻重缓急，共同将以华为为中心的坂雪岗科技城建设得更美更好。

扩容提质，加速推动

受旧改进度影响，北片区增量土地匮乏，城市建设滞迟。根据深圳商报相关报道，18年坂雪岗科技城北区的城市建设用地达到16.67平方公里，占比75.16%，非建设用地面积5.51平方公里，占比24.84%，北区的城市建设用地已接近饱和。北区相对工业用地占比大，商服用地、市政公共设施、绿地广场等用地严重不足，已经对坂雪岗科技城的城市品质提升和创新升级发展造成了突出影响。相关部门于17年提出将坂雪岗科技城扩容至坂田布龙路以南片区，18年《坂雪岗科技城扩容实施方案》获审议通过，19年4月，坂雪岗科技城片区纳入《深圳国家高新区扩区方案》。在《扩容实施方案》中明确确定，经扩容后，坂田南片区将纳入坂雪岗科技城，总面积28.51平方公里，可新增配套设施用地565.79公顷、产业用地110公顷。坂雪岗科技城作为龙岗的西核心，定位以世界级新一代信息技术产业集群为核心，打造科技创新产业聚集、人居环境优越、社会管理高效、高端人才聚集的粤港澳大湾区科技产业与城市融合发展示范基地。

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