地产内参|北京深圳出手严防长租公寓爆雷:限制房租周期 租金贷只能拨付给承租人

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北京深圳出手严防长租公寓爆雷：限制房租周期租金贷只能拨付给承租人

为防止长租公寓再爆雷，北京和深圳率先出手。

2月2日，北京市住建委官网公布《关于规范本市住房租赁企业经营活动的通知》（以下简称《通知》），其中包含“住房租赁企业向承租人预收的租金数额原则上不得超过3个月租金”等规定。

此前一晚，深圳住建局连发两条关于住房租赁市场发展的征求意见稿，即《关于开展住房租赁资金监管的通知》（征求意见稿）（以下简称资金监管意见稿）和《关于进一步促进我市住房租赁市场平稳健康发展的若干措施（征求意见稿）》（以下简称健康发展意见稿），其中包含“在深圳，通过受托经营、转租方式开展业务的住房租赁企业收取的承租人押金及单个支付周期租金合计超过4个月租金数额的，对于超过部分的资金，由监管银行进行监管，或者由住房租赁企业提供相应的银行保函进行担保，被监管资金不得随意使用。”

北京和深圳均对金融机构为承租人提供个人租金贷有了更为明确的约束，要求金融机构将贷款拨付至承租人个人账户，并应当与承租人单独签订贷款协议，不得以租金优惠等名义诱导承租人使用住房租金贷款，不得在住房租赁合同中包含租金贷款相关内容。

北京房地产中介行业协会会长李文杰表示：“近几年，住房租赁市场快速专业化、机构化、规模化发展的同时，频频出现租赁企业爆雷的现象，暴露了企业经营过程中的一些阶段性问题。《通知》‘对症下药’，抓住了住房租赁企业经营风险的要害，瞄准租赁经营过度金融化造成的‘资金池’问题，从收付租期匹配、限制租金贷、押金监管等方面开出药方，帮助住房租赁企业重新回到良性竞争和健康发展轨道上来。”

长租公寓企业也普遍对《通知》表示欢迎。

值得注意的是，在发布资金监管意见稿的同时，深圳市住建局还提出推进“商改租”试点、多渠道增加租赁供应、加强城中村住房规模化租赁改造引导、优化租房积分入学、落实租赁税收优惠政策等若干措施。

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广州个别楼盘业主盘哄抬房价官方要求中介不参与不炒作

日前，广州市房屋交易监管中心组织房地产中介管理工作会议。25家中介机构和市房地产中介协会负责人参加了会议。会议要求，中介机构及从业人员要严肃对待近期个别楼盘业主盘哄抬房价情况，不参与不炒作，共同维护广州中介市场的平稳健康发展。

广州市房屋交易监管中心副主任张向阳对规范中介机构经营行为提出三点要求：一是严格遵守中介居间服务的各项政策规定，杜绝违规行为发生；二是努力提高中介经营服务标准、规范水平；三是中介机构及从业人员要严肃对待近期个别楼盘业主盘哄抬房价情况，不参与不炒作，共同维护广州中介市场的平稳健康发展。

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热点城市躁动引调控密集落地，“冷空气”驾到房企能否上演“抢收战”？

在过去的这一个月，热点一二线城市楼市按捺不住再次躁动，上海、深圳和杭州等多座城市更是引来调控政策的微调或升级。激情澎湃的另一面是，房地产金融的进一步收紧切实存在，也已经影响了市场的情绪和后市的走向，冷空气正吹向楼市。目前看来，从严从紧地规范房地产市场的基调不会改变。

房价上涨和成交放量的必然结果是调控政策的加码。1月中下旬以来深圳、上海、杭州等城市频频出台调控政策，以加强限购、收紧房贷、保障刚需等手段抑制“抢房潮”，“打补丁”、抑投机，促进房地产市场理性回归。本轮调控，备受关注的方向是对房贷的收紧，这是与之前的调控有本质区别的一点。“信贷端如果收紧，市场交易会受到比较大的冲击。那么，房企能做的其实也很简单，就是加快回款。”一位不愿具名的分析师强调。

事实上，尽管楼市表面上看起来“热度高涨”，但如果分城市来看，分化行情依然存在。据国家统计局数据显示，2020年70个大中城市中的三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨3.5％和1.4％，不过包括牡丹江、南充、遵义、宜昌等在内14个三四线城市的二手房价格均出现不同程度下跌。

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北京有学区房一夜涨30万还抢不到，监管：逢涨必查，逢炒必办

2月2日，北京市多部门发文，对租赁企业行为进行规范。从内容上看，租赁和二手房成为调控的重点。如果说对租赁市场的调控是政策修补，对于二手房市场的调控则着眼于当下的市场热点。

一位房产经纪人表示，海淀区的一些热门学区，近期确有“一夜涨价20万、30万”的现象，但只限于个别房源。多数业主不会将价格上调得过高，因为虽然带看量很大，但购房者也会评估性价比。

专家认为，北京楼市的升温，是货币政策趋于中性的背景下，一线楼市整体升温的一部分。由于调控最严厉、购房难度最大，北京楼市一直是一二线城市中最稳定的市场。这种情况下，市场不太可能出现高温。

政策调控的作用的确不可忽视。早在1月20日，海淀房管局就约谈了占比较大的链家、我爱我家、麦田和中原地产等中介机构，并强调，要杜绝炒作学区房概念，稳定存量房交易市场秩序。该部门还检查了各中介机构在房源推广及居间服务过程中，是否存在以“学区房”为由，哄抬房价、租金等违规行为。

据悉，在北京市区两级住建部门对中介机构的巡查中，提出了“逢涨必查，逢炒必办”的原则。并强调加强日常巡查频次，组织暗访，对发现炒作的中介机构及人员联合处罚。

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多地经营贷迎最强监管力度，房市或迎降温？

过去的2020年里，受疫情影响，一系列小微企业纾困措施出台，大部分银行因此开始放宽抵押贷、经营贷等贷款项目，但这些本应该用来扶持实体经济的优惠性贷款，却一步步流向了房地产市场。

不知不觉间，以经营贷为抓手的炒房客们，早已掀起了一场新的造富盛宴。金融产品的滥用下，楼市变成了“冒险家们的乐园”，而那些努力凑首付的刚需购房客们，还在楼市里苦苦挣扎。

所谓“抵押经营贷”，实际上是企业经营性抵押贷款中，银行对公业务的一种。相比信用贷，经营性抵押贷款主要用于企业日常经营，需要有抵押物才能申请。

而对于多数购房者来说，想要获取低息经营贷，他们面临两大难题：其一，名下必须有一家公司，且银行流水符合贷款额度要求；其二，需要一笔垫资“过桥”还清现有房贷并解押，之后再拿“干净”的房本，向银行申请贷款。

这两大必要条件，原本可以将多数“购房者”拦在经营贷的门外。但在北京、深圳、上海、杭州等地的中介眼中，想要躲过这两大门槛并非难事。

经过中介公司们的一番巧妙包装后，原本被用于扶持中小微企业的抵押经营贷产品，被购房者与中间商们运用得炉火纯青。

在2021年开年之初，伴随着各一线城市楼市悄然上翘的序曲，严打信贷资金违规流入楼市的序幕再一次被拉开。1月29日晚间，上海银保监局发文要求对2020年6月以来发放的消费类贷款、经营性贷款以及个人住房贷款进行全面自查。紧跟着上海的步伐，北京银保监局1月30日也表示，要求各行对2020年下半年以来新发放的个人消费贷款和个人经营性贷款合规性开展全面自查。

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郑州：住房公积金提取额度在现有基础上提高30％

据郑州市住房保障和房地产管理局网站消息，2月2日，郑州住房保障和房地产管理局发布《关于提高租赁住房提取公积金额度的通知》。其中指出，即日起，公积金管理机构（部门）对符合住房公积金提取规定，且已办理房屋租赁登记备案的承租人，在房屋租赁合同有效期内，允许承租人住房公积金提取额度在现有基础上提高30％。

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上海一手房1月成交创53月新高：一线城市火速降杠杆，高端住宅受影响最大

上海城市房地产估价有限公司统计数据显示，2021年2月1日，上海市住宅均价5.66万元／平方米，环比涨3.78％，同比涨11.7％。

上海地产市场分析师称之为“末班车效应”：“不少买家担心后续调控政策落地可能打乱原先的置业计划，因此呈现末班车效应，导致全月成交出现飙升。当然，某种程度也透支后续需求”。

专家透露，上海1月首周起步成交量就突破20万平方米，高调起步后仅仅调整1周成交量就翻身向上，最后一周在翘尾效应等多因素叠加下，成交量攀升到64万平方米，并且创新高，一周相当于一月的交易量。

同策研究院分析师汪恒认为，根据周期预测模型，上海住宅成交量在2021年3季度可能还会迎来较快增长。但从2020年上海的1000万以上新建住宅成交价格来看，总价越高，单价也越高。信贷收紧，对这部分购买高总价房源的买家而言，影响可能是最大的。

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