长租公寓频繁爆雷,重庆、深圳、西安等多地发文打击“租金贷”

11月11日，多人在蛋壳公寓办公室门口聚集维权

几乎一出生就伴随着爆雷、资金链断裂、跑路丑闻的长租公寓，最近再次被头部企业蛋壳公寓爆雷引发的风波推上了风口浪尖。

2020年8月以来，一些租客反映蛋壳公寓出现了退款不及时、无故断网的情况。随后，北京、深圳、杭州等多地的蛋壳公寓都出现了房东未收到租金、租客被赶出家门、保洁和维修人员被拖欠工资等状况。10月底，来自全国各地的“讨债人”开始向蛋壳公寓位于朝阳首府的北京总部集结，一度有数百人在其办公室门口聚集维权，至今人群仍未散去。

事实上，这样的事件并不是第一次发生。据天眼查专业版数据，全国目前已经注销或吊销（以工商登记为准）的长租公寓相关企业约有170家，占相关企业总量的15%。仅仅2020年下半年，就有优客逸家、友客公寓、岚悦公寓、小鹰公寓、城城找房等超过10家长租公寓发生资金链断裂、跑路的事件。

长租公寓频频爆雷引发市场广泛关注，也引起了监管方的注意。近日，重庆、深圳、西安等地接连发文加强对住房租赁资金的监管，打击“租金贷”。

中原地产首席分析师张大伟对《华夏时报》记者表示，长租公寓类的企业在北京、上海等城市市场份额占比已经超过20%，如果计算“二房东”之类的模式交易，当下市场已经有60%的租赁房源在交易当中很难见到房主。这种情况下，租赁市场特别是长租公寓市场需要加大监管力度。

三地发文打击“租金贷”

11月13日，重庆市住建委等四部门联合发布《关于实施住房租赁资金监管加强住房租赁企业合规经营的通知》，要求凡是承租人向住房租赁企业支付租金周期超过三个月的，住房租赁企业均应在主城中心城区范围内的商业银行开立唯一的住房租赁资金监管账户，并主动告知承租人住房租赁资金监管有关规定，积极配合承租人存入监管资金。住房租赁企业不得与任何未经金融监管部门批准的机构、组织或个人签订房屋租赁贷款相关协议，不得通过隐瞒、教唆诱导、强制条款等任何方式违背承租人意愿办理房屋租赁贷款相关业务。

紧接着，11月17日，深圳市住房和建设局发布《深圳市住房和建设局关于切实规范住房租赁企业经营行为的紧急通知》，对住房租赁企业提出了“十不准”，尤其强调不准通过“高进低出”、“长收短付”方式侵害权利人合法权益，不准违规采用“租金贷”，不得利用格式条款侵害承租人合法权益。

同一日，西安市人民政府办公厅发布了《西安市住房租赁试点工作实施方案》，提出了2020至2022年的租赁住房年度发展目标。其中提到，要加强住房租赁市场监管，严厉查处住房租赁违法违规行为。持续开展违法违规租赁行为综合治理工作，严厉查处未经金融监管部门批准设立的机构开展个人“租金贷”业务。

所谓的“租金贷”，指的是租赁企业与金融机构签订合同，租客通过贷款租房时，金融机构一次性将租客合同期内的所有租金支付给租赁企业，而租客则按月或者按季度把租金支付给金融平台进行还款。在这一模式下，租赁企业有很大的空间去使用沉淀资金，如果没有及时向业主支付房租，而是挪用作他途，将会令租客陷入巨大的风险之中。例如蛋壳公寓事件中，由于蛋壳公寓资金链断裂，不再向业主缴纳房租，租客一边面临被房东扫地出门的风险，一边却仍应向银行还款。

长租公寓必须加强监管

“租金贷”并不是市场上长租公寓问题的全貌。在张大伟看来，当前长租公寓最大的问题就在于，这些企业根本就不是长租公寓，而是在从事高风险租赁行为的“二房东”。 “长租公寓这个概念已经被错用。国家鼓励的长租公寓应该是业主改造，将过去限制的房源变成租赁市场的增量房源。而现在市场议论的长租公寓，其实都只是吃差价的二手房房源。”他指出。

以租金贷为例。张大伟认为，租金贷本身就是一个“反人类”的事物：年轻人如果连3个月的租金都付不起，就不该租那么贵的房子，或者也可以去找只月付的房子。可是现在大部分“二房东”都要求租户交半年以上的租金，所以才产生了租金贷。

而通过房屋租赁的金融化，长租公寓获得了“资金池”，将房主的预期租金通过平台项目转移到公司名下，实际控制人可以随意动用。很多长租公寓企业利用多收租户租金、晚付房主租金的形式加快扩张速度，一旦爆仓，就会出现上下游的多重纠纷。

2020年下半年，公开要求对租金贷进行监管的地方政府除了上述三个外，还有成都、杭州、南京等城市。这些城市都是人口流入的热点一线、准一线城市，也是长租公寓数量较多的城市。根据天眼查发布的《房地产行业企业数据报告（2020）》，全国目前共有900余家长租公寓相关企业，深圳市的长租公寓相关企业数量最多，超过150家；上海市、成都市和北京市也均拥有超过50家的长租公寓相关企业，西安、佛山、广州、杭州、泉州、郑州也进入了全国长租公寓相关企业注册数Top10城市排名当中。

而住建部也在9月发布了《住房租赁条例(征求意见稿)》，明确提出住房租赁企业不得以隐瞒、欺骗、强迫等方式要求承租人使用住房租金贷款，不得以租金优惠等名义诱导承租人使用住房租金贷款，不得在住房租赁合同中包含租金贷款相关内容。

“对于政策制定部门来说，如果市场上租赁企业规模不大，那么影响的只是一部分中高端租赁市场。但现在粗放的租赁市场，金融化的租金时间差，这些都导致跑路的概率越来越大，租金上涨的预期也越来越大。”张大伟表示。

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