长租公寓爆雷频频，北京监管出手了！预收资金不得超过3个月，严控租金贷拨付对象…专家：具有信号和示范意义

去年以来，各地长租公寓频现“爆雷”，租客和业主都成为受害者，租赁市场的监管亟待加强。

记者从北京市住房和城乡建设委员会官网了解到，北京市住建委等五部门联合印发了《关于规范本市住房租赁企业经营活动的通知》（以下简称《通知》），直击长租公寓行业的痛点，新规将于2021年3月1日起正式实施。

证券时报记者对《通知》进行了梳理，要点如下。

1、住房租赁企业向承租人预收的租金数额原则上不得超过3个月，收、付租金的周期应当匹配。

2、银行业金融机构、小额贷款公司等机构不得将承租人申请的“租金贷”资金拨付给住房租赁企业。

3、针对押金难退的问题，《通知》指出住房租赁企业向承租人收取的押金应当通过北京房地产中介行业协会建立的专用账户托管，收取的押金数额不得超过1个月租金。

4、住房租赁企业应于签订承租或出租房屋合同后3日内，将合同信息（包括房屋坐落、面积、间数、价格和租赁双方等）录入北京市住房租赁监管平台备案。未如实备案合同的企业不得通过互联网平台发布房源信息。

5、住房租赁企业出资对租赁住房进行装修的，应当取得房屋产权人书面同意。住房租赁企业提前解除合同的，应依据合同约定履行各方责任，不得强制收取装修费用。

断绝高风险经营模式

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公开信息显示，北京市住房和城乡建设委员会有关负责人指出，近年来各地长租公寓爆雷事件频发，究其原因，多为抢占市场、扩大规模，采取高进低出、长收短付、租金贷款等违规行为盲目扩张，导致其经营难以为继。共性问题，一是以互联网思维主导经营，通过烧钱、冲量、包装上市方式实现套利，经营模式风险高。二是长期依赖于股权融资，靠股东输血维持经营。资本在租赁市场等民生领域跑马圈地的同时，又千方百计规避社会责任。三是通过银行租金分期贷款变相融资，直接形成资金池，走上高杠杆疯狂扩张之路，并转嫁风险，使社会被动埋单、政府被迫接盘。

在规范企业经营活动之外，《通知》对租赁行业的发展方向进行明确表态，即北京将继续支持专业化、规模化住房租赁企业持有房屋并依法出租，符合条件的住房租赁企业可按规定享受税收、金融等优惠政策。截至目前，已有多家上市地产公司布局租赁行业。日前，万科A公开表示，长租公寓是解决居住问题的重要渠道，集中式公寓市场需求大，且符合租购并举的政策方向，集团会坚定不移推进这项业务。

当长租公寓成为一个金融产品，相关公司通过租客的“租金贷”向银行借到了一大笔钱然后可能被拿去扩大市场，或者被用作其他用途，才让这个模式才得以循环，租客自然成为了承担风险最大的那一方。

过去，因为长租企业按月或季度给房东打款，期限错配下会沉淀出巨大的资金池，这笔资金并没有独立第三方进行监管。一旦危机事件发生，长租公寓资金链断裂无法向房东打款，租客却仍与金融机构存在债务关系。今后，长租企业向租客收取的资金，最多按季度交；如果租客按季度交，长租企业也要按季度向房东支付，也就杜绝了长租公寓“长收短付”的现象。

中指研究院调查事业部研究副总监战雪表示，“长收短付”，违规使用“租金贷”，这样高风险的经营模式是导致长租公寓频频“爆雷”的重要原因。对于“原则上不得超过3个月租金”、“收、付租金的周期应当匹配”等措施，明确断绝了高风险的经营模式。相比于其他城市一般仅采取的监管租金措施，北京此次的政策手段更加严格。

专家：具有信号意义和行业示范效应

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“此次北京出台的政策，具有信号意义和行业示范效应。”易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，北京在积极落实租赁市场秩序管控的导向，有助于规范长租公寓的运行和发展，减少长租公寓市场的各类纠纷和风险。他还表示，类似政策值得全国其他城市学习。

无独有偶，在加强对楼市的监管同时，深圳也继续将目光投向租赁，特别是“租售同权”。

2月1日，深圳住建局发布《关于进一步促进我市住房租赁市场平稳健康发展的若干措施》（征求意见稿），其中提及大力推进公共服务均等化，结合深圳户籍迁入的相关政策，逐步推进租赁住房在积分入户政策中与购买住房享受同等待遇。在加大学前教育和义务教育学位供给的同时，优化租赁住房积分入学政策。除了推进“租售同权”之外，对于长租公寓引发的争议，深圳提出多条优化完善住房租赁行业的监管措施。其中，在住房租赁资金监管方面，《若干意见》提出，在本市经营的住房租赁企业应当按规定在本市商业银行网点设立唯一的住房租赁资金专用账户，用于收取租金和押金。住房租赁资金监管的具体措施由市住房建设部门会同金融管理部门另行制定。

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