格力物业：随鲁君四“脱缰”

  自开年来，格力地产系就话题不断。

  在董事长鲁君四被立案调查后，格力地产控股的物业公司——珠海格力地产物业服务股份有限公司（下简称“格力物业”）迎来高管“换血”。

  1月27日，格力物业发布公告称，张筱雯女士因工作变动原因不再担任公司董事长，公司第二届董事会第十次会议选举陈轶峰先生为公司董事长。

  1月8日，格力物业就曾在发布董事、高级管理人员任命公告时表示，因工作变动原因，张筱雯自2021年1月7日及1月26日起分别不再担任公司总经理及董事长；副总经理吴思建、董事陈莉自2021年1月7日起不再担任原有职务；聘任陈轶峰为公司总经理、范晓菁为公司副总经理、邓石成为公司副总经理，上述任职期限至第二届董事会届满为止，自2021年1月7日起生效。

  值得注意的是，张筱雯等高管原定任职终止日期为2021年11月11日，在距任期届满还差10个月之际被“换血”也引发猜测。

  业绩增长乏力

  资料显示，2009年2月，格力地产全资子公司格力房产，出资成立了格力物业。成立初期，格力物业以母公司的项目为起点，从格力地产旗下承接住宅和商业项目，提供管理服务。

  2015年，格力地产从格力集团独立出来，格力物业也随着地产一起离开。同年，格力物业两次增资，注册资本从500万元增加到1000万元。企业性质也从“法人独资”变更为“其他股份有限公司(非上市)”。

  彼时，格力物业前5大客户全部为格力地产系：格力香樟、格力广场一期A区、格力广场一期B区、格力海岸、格力广场三期。2015年前10个月给公司带来的收入为1874万，占公司营业收入的82%。

  由于格力地产本身的地产项目有限，格力物业的业绩就遭遇了增长乏力的境遇。

  数据显示，2013年、2014年、2015年1-10月，公司营业收入分别为2183.57万元、2155.8万元、2275.75万元；其中住宅管理费作为主业，产生的管理费分别占总营收比重的66.97%、74.52%、71.72%。

  为了更好的发展，2016年5月31日，格力物业正式挂牌新三板。

  遗憾的是，挂牌新三板四年后，格力物业仍被业内诟病规模过小，因此基本没有转板上市的可能性。

  再看挂牌后的业绩变化，2017年—2019年营收分别为5575万元、7058万元和7932万元，同比增长则为33.92%、26.61%、12.38%。在2020年上半年，格力物业的收入为3629万元，较2019年同期，增长仅为2.42%。

  也就是说，虽然收入较此前有大幅度的攀升，但增速在逐年下滑。

  同时，2017年、2018年、2019年和2020年上半年，格力物业净利润分别是139万元、120万元、263万元和218万元，净利率同比增长分别为2.5%、1.7%、3.3%和6%。远低于行业的平均净利率。

  显然，这样的业绩表现并不能带动股票交易。上市至今，格力物业的股票一直显示无交易信息。

  传出分拆物业板块上市风声近一年之后，终于在1月向港交所正式递交招股书。

  招股书显示，成立已超15年时间的格力物业是典型的“蚊型物企”。截至2020年9月30日，其总合约建筑面积为2310万平方米，在管总建筑面积为1620万平方米，体量规模在已上市的物企中处于末流。目前，色生活业务涵盖19个城市，其中14个位于长江三角洲。

  二换董事长背后

  针对格力物业的业绩问题，记者采访了物业研究专家金永宏。

  金永宏表示，造成业绩增长乏力可能有两个方面的因素：第一、格力地产移交的项目有变化。如果项目移交变少增速就会变小。第二、市场拓展方面可能没做，或者拓展面积比较小，没有数据的情况下也不能揣测。

  “利润维度上比较简单。因为经营管理成本会不断增加，在这个过程中，增收节支这两方面没有做好的话，利润就会出现大额的变化。但从格力物业的数据来看额度并不大，这类百万级的变化，多几个人少几个人就出现了。”

  数据显示，2017年—2020年上半年，格力物业支付给职工以及为职工支付的现金分别为3157.49万元、4016.2万元、4325.34万元和2097.63万元。

  通常来看，人事的变动，往往以业绩为导向。

  正如4年前，张筱雯接棒陈济涛担任格力物业董事长和总经理职位时一样。

  在新三板挂牌刚过半年，格力物业便发公告称董事会于2016年12月20日收到董事长、法定代表人、总经理陈济涛递交的辞职报告。2016年12月21日审议并通过：陈济涛辞去公司董事长、法定代表人及总经理职务。董事会同意选举张筱雯为公司董事，并提交公司2017年第一次临时股东大会进行审议。董事会同意免去陈济涛总经理职务，任命张筱雯为公司总经理，任期自本次董事会会议审议通过之日起至本届董事会任期届满。

  相同的是，陈济涛、张筱雯均不持有格力物业股份。

  此次距离第二届任期截止还有十个月，张筱雯辞任董事长由陈轶峰接棒的情形也与4年前相似，都是格力物业处于变化之际。

  格力物业并没有过多透露此时更换管理层的原因，业界则多猜测“与格力地产的负面有关。”

  2020年12月30日晚，格力地产发布一则公告称，公司董事长鲁君四因其涉嫌证券市场内幕交易违法行为，被立案调查。

  因为此事，格力地产与珠海免税的重组也存在诸多变数。

  多领域“蹭热点”

  实际上，格力物业的现状与母公司格力地产不无关系。

  由于格力物业目前主要做母公司旗下物业项目，格力地产的经营状况和一举一动都直接影响着格力物业。

  业绩方面，2016年-2019年，格力地产的营收从31.2亿元缓慢爬升至41.9亿元，净利润还出现萎缩，从6.01亿元降至5.26亿元。资产负债率则逐年攀升，从72.10%上升至75.92%。

  从格力地产2019年披露的土储情况看，规模也较小，其待开发土储仅分布在珠海与重庆，共计约48.48万平方米。

  值得注意的是，格力地产的房地产主业营收自2017年以来已经连续三年下滑，房地产主业占公司营收的占比也从2017年的94.82%降至2019年的55.9%。

  如今的格力地产更多的将未来寄托在火热的概念和风口上。

  鲁君四曾在2016年公开表示：“格力地产已不是传统的房地产商，未来将变为城市综合运营商和资本管理者，时机成熟时，格力地产或将改名。”

  目前，鲁君四所说的时机仍未成熟。

  据介绍，除房产外，格力地产的业务范围还覆盖了口岸、海洋、金融、教育、旅游、酒店、农业等多个领域。但收入大头依然是房地产，其他占比较大的仅有受托开发项目收入和渔获销售收入两项，2019年年底占总收入比例分别为31%和8%。

  虽然多元化业务难见起色，“江湖”上却少不了格力地产的传说。

  2020年初新冠暴发，医疗卫生概念股成为资本市场热点。同年2月10日，格力地产与珠海微创科技、珠海医凯电子等企业合资成立了“高格医疗”，次日股票高开大涨。由于“高格医疗” 不具有相关医疗出口资质，随后引来上交所问询。

  5月10日，格力地产公告宣布其子公司珠海保联协议受让收购上海科华生物18.63%的股份，成为科华生物第一大股东，加码生物医药大健康产业。

  5月11日起格力地产停牌，期间发布定增预案，拟向珠海市国资委、城建集团发行股份并支付现金，购买其持有的免税集团 100%股权。5月25日复牌后格力地产连续8个涨停，股价轻松突破6.78元大关。

  “蹭热点”带来的好处似乎比深耕地产业务来得快太多。

  直到12月30日，格力地产发布公告称，该公司董事长鲁君四因涉嫌证券市场内幕交易违法行为，遭到证监会立案调查。

  好在一切还没成埃落定。

  2021年1月27日，格力地产官方微信发布消息称，珠海市免税企业集团有限公司党委书记、董事长，格力地产股份有限公司创始人、董事长鲁君四到项目一线指导节前防疫及生产经营工作的消息。

  这是2020年12月被证监会立案调查后，鲁君四首次公开亮相。

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