格力地产：沉默的鲁君四

  说话是门艺术，什么时候说，该说什么，不该说什么，如何说都极为讲究。否则，稍有不慎，损己又伤人。

  格力地产（600185.SH）已经在“说话”上掉坑了两次，一次言多，一次言少。

  11月23日，上交所连发两则决定，直指格力地产高管未尽信息披露之责，对格力地产控股股东珠海投资控股有限公司（简称“珠海投资”）、时任董事长兼总裁鲁君四予以通报批评；就此前“口罩风波”事件，对格力地产及时任副总裁兼董事会秘书邹超、时任董事兼常务副总裁周琴琴予以监管关注。

  因口罩风波，“言多”的格力地产不仅受到问询，高管也遭到了监管关注，这始于相关负责人在采访时对口罩生产及出口销售的透露。

  而鲁君四受到的通报批评，则源自“未言”。2016年珠海投资发行股票募集30亿资金时，与6个定增对象签署了《附条件远期购买协议书》，但并未告知格力地产，此事格力地产也就没有披露。

  有意思的是，鲁君四既是珠海投资的董事长，也是格力地产的董事长兼总裁，双重身份的他对于“一个未告知，一个未披露”总归是难辞其咎。

  不过，这沉默的背后究竟有何用意？

  坏消息与好消息

  “一个坏消息，一个好消息，先听哪个？”这样熟悉的对话经常会听到，格力地产可能选了先听前者。

  上交所的两则决定在11月23日股市交易闭市后公布，第二天本就“跌跌不休”的格力地产股价继续下行，收盘8.65元/股，跌幅3.24%。

  有股民说，没有信用，企业未来堪忧；有股民抱怨，这股价跌到什么时候是个头；还有股民站在鲁君四一边，说他就是个背锅的“珠海市要他集资，集资的大都有抽屉协议保底，就是看谁会被翻出来。”

  鲁君四是不是背锅不清楚，但“选择不说”显然是珠海投资很坚定的选择。珠海投资及相关负责人对上交所的决定有提出异议和申辩。

  理由有三：一、签署的《附条件远期购买协议书》，未损害中小股东利益，反而能保障中小股东的未来利益；

  二、该协议签署时约定的回购条件未成就，无需国有资产监督管理委员会审批，协议未生效，相关合同是否应当履行信息披露义务在政策法规上存在空白。该事项也不属于对上市公司股票及其衍生品种交易价格可能产生较大影响的重大事件；

  三、相关协议未违反当时适用的法律法规及规范性文件，且当时提供“保底保收益”的情况不鲜见。

  对于给出的理由，上交所一一反驳。大体之意是：不管当时有没有政策法规、适用法律，都属于应当披露的重大事项，并且此协议还因纠纷涉诉导致控股股东所持公司股份被冻结，可能影响公司控制权稳定。

  格力地产分别于2019年11月14日、2020年4月4日披露，因触发《附条件远期购买协议书》约定的远期购买条件生效，但控股股东珠海投资未履行上述远期购买安排，其所持16.83%、41.11%的格力地产股份因合同纠纷分别被华润信托、广州金控、杭州滨创、玄元资管申请冻结，累计冻结股份占控股股东持股比例的100%。

  为什么最初签署协议不披露，直至珠海投资持有股份被部分冻结后，格力地产才在2019年12月回复监管问询函中披露此协议？

  不少股民心有疑问：为了割韭菜搞“非公开”定增？“股份被冻结，搞个重组来给那些定增机构解套，收割二级市场股民。”

  就在市场还未消化透这则通报背后真正的用意，一个好消息来了，而这个好消息似乎又正中股民猜测。

  11月24日，格力地产收购珠海市免税企业集团有限公司（简称“免税集团”）通过反垄断审查，这意味着，格力地产纳入免税业务可以踏实开干了。此前在收购免税集团草案披露之初，格力地产股价连获8个涨停板，股价一度上涨超2.4倍。

  这笔收购来得很及时，既让格力地产身价暴涨，也可缓解免税集团的现金压力。

  更重要的是，由于定增导致的合同纠纷，在控股股东股权被冻结后，收购或许可以让各方皆大欢喜。公司的员工持股计划已经高位获利了结，被套的定增对象也已经悉数减仓。众多散户成了机构们胜利大逃亡的接盘侠。

  负债高压资金有困

  格力地产虽企业名中带“地产”二字，但这么多年来，似乎一直做着跟房地产不沾边的事，“不务正业”也就成了格力地产的标签。

  从海洋、口岸到金融、教育，再到医疗、免税，格力地产减弱地产主业的意向明显。

  格力地产很少在公开市场拿地，土储规模也大幅缩减。从2017年至2019年，其持有的待开发土地的面积分别为82.06万平方米、66.69万平方米、48.48万平方米，土储区域仅为珠海、重庆两地。

  拿地虽少，但负债率却连年走高。2017年—2019年，格力地产负债率分别为71.36%、72.34%、75.92%，2020年三季度负债率继续上行，为77.07%。

  截至2020年三季度末，格力地产的有息负债超200亿元，其中长期借款99.21亿元、应付债券19.80亿元，合计119.01亿元，占比在六成左右。

  着眼于短期，格力地产的还款压力极大。短期借款3.4亿元，一年内到期的非流动负债82.40亿元，而当期货币资金仅为38.37亿元，尚有47.43亿元的资金缺口。

  此外，根据格力地产评级报告，2021年将面临集中兑付压力，若“18格地03”于2021年行权，2021年格力地产需要偿还的债务总额为50亿元。

  而对于免税集团，格力地产虽以122.15亿元的高溢价进行收购，但却有望充盈现金库，降低走高的负债率。

  资料介绍，2018-2019年、2020年上半年期末，免税集团的货币资金分别为22.4亿元、28.9亿元、28.58亿元，同时，2020年上半年期末，免税集团还有交易性金融资产7.71亿元。换言之，截至2020年上半年，免税集团可用资金有36.29亿元。

  收购免税集团也并非是“稳赚不赔”的生意，尚未安全落袋，免税集团就已显出萎缩之态。2020年上半年，免税集团实现营业收入4.82亿元，仅为2019年全年的18%，实现净利润0.65亿元，不足2019年全年的10%。

  转型是福还是祸？

  一说到格力地产，很多人总会联想到格力集团、格力电器，其实，它与两者并没有关联，有也是曾经。

  2004年，那时候的鲁君四，名字中的“四”还带着马，现在四与驷已分不清到底哪个是标准用法。他当时任格力地产董事长鲁君驷出任格力集团房地产专责工作小组组长，面对几近停止的业务，带领7名员工，在9平方米的简陋办公区，开始了格力地产的创业之路。

  在历经2005年重组、2009年借壳上市之后，2015年格力地产脱离格力集团开始“单飞”，珠海投资通过股份无偿划拨，成了格力地产的控股股东。

  不过上市之后，除了地产主业，格力地产一直在摸索转型，触角伸到口岸、海洋、金融、教育等领域，试图通过多元业务来带动增长。然而事与愿违，最初的地产主业被消耗，新加入的海洋、口岸产业难担营收大任。

  2016年—2018年，格力地产营收近乎停滞，且已露出下降趋势，分别为31.2亿元、31.3亿元、30.78亿元，2019年营收拉涨至41.93亿元，不过，地产业务的收入继续下降。

  地产的收入比重从2017年的94.82%降至2019年的55.9%，但仍占据格力地产收入的半壁江山，其2019年收入为23.47亿元。相比于重点发展的海洋经济产业，地产收入高出其近7个亿，而口岸经济产业营收甚至连地产业务的零头都不如，仅为1529.75万元。

  转型心切，但见效缓慢。2020年格力地产将触角延伸至医疗和免税，业内人形容“什么热，格力地产就干什么。”

  这也给格力地产招来了监管函，不知道刚通过反垄断审查的免税集团收购事宜，能否顺利地为格力地产带来新希望？

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