对话 | 毛大庆谈城市更新:让旧城焕发活力 传递“北京魅力”

一座城市的更新发展，承载着人们对于美好生活的向往。

近日，最新出炉的2021年北京市政府工作报告中明确提出，要“大力实施城市更新行动”，以社区为实施单位，注重城市设计，创新政策机制，鼓励引导各方力量参与，实现利益共享、多方共赢。

报告同时指出，要“抓好核心区平房区院落申请式改善和简易楼腾退改善，多种模式推进老旧小区、危旧楼房、老旧楼宇、老旧厂房改善，加快低效楼宇升级改造和存量土地资源盘活利用”。

城市更新是对城市功能的重新定位，也是北京市“十四五”规划的重点任务之一。正值北京市政协十三届四次会议召开之际，北京市政协港澳台侨工作顾问、优客工场创始人毛大庆就城市更新与国际科技创新中心建设等方面，提出了相关建议。

成立专门机构，推进城市更新

“北京应该在城市更新的过程中驱动创新消费业态，成立关于‘城市更新’的专门机构，以整合资源、统筹各方相关职能和利益相关群体，更高效地推升北京城市升级改造的水平”，毛大庆称。

他认为，北京既已明确了城市更新的地位，以及推进这项业务的决心，就需要在体制和机制上进行一个更为深入的改革，以让城市更新业务的开展更加规范、系统和顺畅。

“相比传统的房地产开发项目，城市更新主要以存量改造为主，涉及的主体也较为多元，在具体的操作方式和运作思路上，都有诸多不同”，毛大庆称，“它不仅是看得见的显性改造，还包括隐性的文化传承、建筑风貌等，是慢工出细活的项目”。

事实上，在目前的城市更新实践中，已经出现了不少需要解决的问题。甚至，由于年代久远，在对老旧小区进行改造的过程中，找到“真实”房主都是问题。因此，在他看来，成立一个专门的机构，专项对接这项事宜，十分必要。

比如，在日本、新加坡等进入城市更新领域较早，且取得了较大成绩的国家和城市，都成立有专门的城市更新机构，这也为我们提供了可以借鉴的经验，毛大庆称。

城市更新是一项民生工程，也是一片极具潜力和投资巨大的“蓝海”市场。住建部的统计显示，全国共有老旧小区约17万个，涉及居民超过4200万户，建筑面积约40亿平方米，初步估算的投资额高达4万亿元。

近年来，从中央到地方，自上而下陆续出台了一系列的支持政策，推动城市更新发展，不少房企也积极响应，抢滩布局这一市场。据克而瑞统计，百强上市房企中，约有47%涉足了城市更新领域，其中TOP50上市房企的比例达到了61%。

不过，由于运转周期长、前期资金沉淀较多，单一的城市更新项目仅仅依靠政府扶持难以持续。这也导致，不少进入该领域的运营商，都不可避免的面临了来自资金方面的压力。

在毛大庆看来，民营城市更新运营商最大的资金压力来自于房屋租金。因此，他建议，打破原有的房屋资源垄断形式，清理转租、转包的中间商，让国资公司或房产持有方与民营运营公司直接对接，净化资产承租关系，释放商业租金的灵活性，以盘活更多的闲置资产。

同时，他认为，应该加大银行等金融机构对运营企业的信贷支持，由政府出面多方统筹加强银行对于运营企业的金融支持。尤其是针对网红企业、匠人企业，要以展期、续贷等方式提供信贷资金无缝衔接。

搭建多元运营体系，赋能城市空间

城市更新会带来大量需求，而且，老城的改造就像是做雕塑，不仅仅要好看，还要好用，城市更新的开展也使得共享空间充满了更多的想象力。

结合自己在城市更新实践中的丰富经验，毛大庆曾多次公开表态，“城市更新的意义在于城市的文化复兴，它远不仅仅是一个商业方式的改造，更多的是一个城市文化复兴的标志”。

事实上，早在2015年，毛大庆就已经看到了城市更新这片“蓝海”，并有意将其与共享空间相结合。

该年2月，毛大庆发起成立“共享际”，通过推动城市更新、盘活升级改造存量资产，将“共享办公、社交公寓、创新商业IP、体育、休闲、文化、娱乐”等多种业态的文化内容装入其中，创造出了丰富、多元的共享生活体验场景。

在毛大庆看来，随着城市生活进入效率时代，老城也迎来了一个更新与再营造的过程，城市空间的多元化将是未来城市发展的新趋势，共享空间就是城市更新重要的组成部分。传统的“高周转模式”已经不符合新基本面的需求，城市更新需要打造更多有文化积淀的精工项目。

上述观点在其此次的提案中也有体现。毛大庆建议，要大力开展“匠人文化”、“匠人精神”的宣传，从宣发系统动用政府资源、融媒体资源传播、树立新经济、新品牌形象，用市场+媒体共同孵化新的高成长性网红IP。

“在平台搭建的过程中，运营企业可通过投资、并购等方式沉淀IP资源库，再通过流量孵化、资本孵化、激励孵化等多种方式扩张IP孵化平台的覆盖范围和影响力，整合打造多场景、多元化的运营体系，赋能城市空间”，毛大庆称。

一个城市更新项目能否成功，运营能力如何是关键。就此，毛大庆建议，“引入专业评估机构对街区资产进行公允价格评估，根据公允价格租金对引入的运营内容进行扶持，可考虑三年孵化模式，运营第一年公允价格下进行折扣管理，此后根据租金逐年递增”。

“现状市场租金价格缺少市场管理机制，随行就市，影响内容持续生长”，毛大庆称。

一个成功的城市更新项目，还需要在政策层面给予保障。毛大庆建议，“由政府牵头出台相关政策对旧城区主要街区，腾退50年代房管局管理‘商企租’用房，及个人承租的直管公房，通过市场化的运作方式筛选从事内容运营的优质民营企业，由国资企业与民营合资成立运营平台，以‘政府引导、国资参与、企业运营’的方式管理和运营闲置资产”。

“一方面，企业可以直接拿到一手的闲置房产资源；另一方面，政府也可以利用民营企业有活力、有效率、决策机制灵活的优势，运用财政资金杠杆长效扶持、补贴优质的业态内容，完成城市更新的消费内容升级，重塑街区活力”，毛大庆说。

让旧城焕发活力，传递“北京魅力”

相比广、深等城市，北京的城市更新独具优势，毛大庆称。

首先，作为政治文化名城，北京具有丰富的历史基因，也有创造城市魅力的基础。在北京这样具有年代感的城市里发展城市更新，容易形成地标性建筑。这些建筑，就是北京城市魅力的体现。

尤其是，北京的高等学校和科研院众多，且每个单一的行政区都各具特色。这意味着，北京具备形成一个城市、多个消费场景的潜力，也为城市更新业务的开展提供了较为广阔的空间。

其次，在四个一线城市中，北京的城市更新起步较晚，但这也有好处。这意味着，北京可以吸取其他城市在城市更新方面的经验、教训，少走弯路。

再次，北京是一个具有开放性的城市。正因如此，北京可以存在网红家居、科创等多元化的商业业态。并且，北京的消费升级需求较为明显，这是一种增长性消费，是北京的优势，更能满足人们对于美好生活的追求。

如何检验一个城市更新项目是否成功？毛大庆认为，带来城市面貌的改变是检验的标准之一。此外，项目是否具有独特IP，以及能够满足人们对于幸福生活追求的目的，也是检验的重要标准。

在城市更新的赛道上，需要更多科创企业的加入，而这些企业需要源源不断的吸纳高质量年轻人才，为未来的发展提供动力。

于此，毛大庆建议，“加大针对泛科创领域的人才申报渠道，尤其是市属众创空间、孵化器等社会化创新服务平台的人才申报权限，营造及释放北京鼓励科创类人才留京的宣传效应”。

“目前的市场上，高端人才不少，‘多层次’的却不多。目前急需的科创类人才需要兼具‘多层次’和‘高端性’两个方面，这在日本和新加坡也有先例”，毛大庆称。

随着我国一、二线城市逐步进入存量时代，百强房企大都涉猎了城市更新领域，但集中于广深区域，土储丰富。

比如，较早进入广深区域的富力集团和佳兆业等，如今大部分具有丰厚的城市更新土地储备；后进入的恒大、融创、碧桂园等房企，近几年通过收购也新增了大量城市更新土地储备。

不过，按照规划，北京将在2021年至2025年，对所有房龄超过20年的房子进行全面“翻新”，补充各种便民设施。由此来看，北京也是一个在城市更新赛道上极具前景的市场。

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