百亿高价地涉嫌“围标” “千亿”中骏艰难爬坡

引言：4月22日，闽系房企中骏因一宗厦门百亿地王高调出现在媒体的聚光灯下，摘得地王的上海泰鸣被疑是中骏用来拿地的“马甲”。有报道称，中骏与上海泰鸣在此次土拍中同时出现，交替竞价致使地价被抬高，中骏因此涉嫌 “围标”。在外界看来，中骏是在厦门地王项目中屡尝甜头的房企之一，若“围标”属实，将依法承担赔偿责任。

4月22日，闽系房企中骏集团因为一宗百亿地王高调出现在媒体的聚光灯下。当天，厦门共计出让三宗地，其中，“思明2020P01地块”在历经240轮竞价后，由上海泰鸣贸易有限公司总价103.55亿元摘得，溢价率43.82%。该地块创下厦门单价和总价“双料地王”，夺标者上海泰鸣被疑是中骏用来拿地的“马甲”。

百亿高价地涉嫌“围标”

根据企查查披露的信息，上海泰鸣注册于2020年4月9日，注册资本为100万元，注册地址为上海市闵行区沪青平公路277号5楼，法定代表人为蔡思鹏，经营范围包括建筑材料销售、金属材料销售、五金产品零售、市场营销策划等，系达源国际今年4月12日新增的对外投资公司。

焦点地产新闻查询获悉，成立于2017年9月6日的达源国际有限公司背后的股东为悦泰发展有限公司，悦泰发展有限公司的股东为 “保信（中国）置业投资控股有限公司”。其中，“保信（中国）置业投资控股有限公司”为中骏集团的二级子公司。

中骏集团此前披露的公告显示，早在2016年，中骏曾用“保信（中国）置业投资控股有限公司”收购位于泉州市的两个项目股权，彼时，中骏在公告中称“保信（中国）置业投资控股有限公司”为中骏置业的“间接全资子公司”。

在中骏2019年的年报中也提及，公司持有位于上海的中骏天璟项目公司100%权益，其中，天璟项目的开发商为上海骏鸣。种种迹象都显示，上海骏鸣背后的股东或与中骏集团有关，上海泰鸣因此被疑是中骏在厦门拿地所用的 “马甲”。

公开报道显示，中骏集团和上海泰鸣同时在上述厦门地块的竞拍现场中出现，交替竞价致使地价屡被抬高。其中，中骏第一次报价便将起始价为72亿元的地块直接拉升至90亿元，随后上海泰鸣等房企跟进。15分钟后该地块溢价32%至95.25亿元，50分钟后报价达到100亿元。中骏因此被疑“围标”拿地，但仍有待厦门有关部门进一步调查。

有律师透露，“围标”也称串通投标，是指由一个投标人控制几家公司共同参与投标或几个投标人之间相互约定，一致抬高或压低投标报价进行投标的行为，对投标秩序的影响非常大。

作为一种竞争性很强的市场交易方式，“招投标”力求公开、公平、公正，倘若当事人通过串通投标的不正当手段排斥他人的正当竞争，使某个利益相关者中标，就会使“招投标”丧失原有效应。在司法实践中，“围标”构成犯罪的情况下，会构成串通投标罪，律师表示。

上述律师提及，房企 “围标”可能导致以下后果。首先，中标无效，一切努力白搭；再次，情节严重的，取消其一年至二年内参加依法必须进行招标的项目投标资格并予以公告，直至由工商行政管理机关吊销营业执照；构成犯罪的，依法追究刑事责任，给他人造成损失的，依法承担赔偿责任。

也有业内人士表示，房企选择由一家“马甲”公司出面拍地，也是常见的操作方法，尤其是遇到“地王”这种敏感项目，容易招致监管部门的监督，“马甲”公司出面更为低调。但一家公司拉来几家“马甲”公司共同围标，通常意在低成本拿地，高溢价成交，不太符合“围标”想要的结果。

克而瑞研报指出，厦门市政府自2016年以来严控供地节奏，土地市场沉寂不少，地王数量明显减少。直至2018年下半年，厦门岛内断供5年之后才供应了2幅优质宅地，地价接连创下新高。供地稀缺但需求旺盛，供求关系的失衡导致了区域地块地价高企。

值得一提的是，中骏集团一直是厦门岛内“高价地”的常客，也是在拿地王及加速地王转化上较有发言权的房企。去年11月，中骏曾以59.4亿元总价拿下厦门湖里2019P01地块，成交楼面价4.51万元/平米，溢价率达30%，是厦门新的总价和单价的“双料地王”。2018年12月，中骏曾以总价38.05亿元竞得厦门枋湖2018P03地块，楼面价39090元/平米，溢价率18.4%。

随着一次次高价地的拍出，厦门的房价随之攀升，中骏集团不仅没有自食苦果，反而屡次尝到甜头。克而瑞的统计显示，中骏于2018年底摘得的地王项目中骏天宸在拍地7个月后便实现开盘，首开4个月去化率接近9成，是区域盈利空间最大的地王项目。

得益于部分地王项目的销售贡献，中骏2019年在厦门的销售金额达到57.46亿元，所占市场份额达8.7%，仅次于建发房产，排名区域第二。“正是因为尝到了高价地带来的‘甜头’，中骏在土拍中的‘不计代价’才显得顺理成章”，克而瑞称。

在厦门城市扩张发展的诉求下，岛内土地的供应占比还在进一步下降，近年来土地近乎“断供”，尤其是思明区已经多年未有供地，近三年累计供求比仅有0.52。在紧供应、高需求的两面夹击之下，岛内的房价上涨动能突出，产品的去化也很有保障，在岛内拿地值得“大胆出手”，克而瑞称。

在外界看来，上海泰鸣竞得的“思明区2020P01地块”同样位于厦门岛内，楼面价高于“湖里2019P01地块”，无论这块地的“实主”是谁，都为中骏集团在“湖里2019P01地块”中“解套”埋下了伏笔。但若涉及巨额罚款，该笔交易则显得得不偿失。

“Fun+战略”成效有待观察

成立于1987年的中骏集团，发轫于福建泉州，2010年登陆港交所上市后，于2017年将总部从厦门迁至上海，加速全国化布局。由于旗下合营项目过多，在中骏2019年805亿元的合同销售额中，其权益销售仅386亿元，权益比重48%。

相较于合约销售金额近3年34%的增长率，中骏2019年的营收增速仅20%，也是由于参与合营项目较多，而销售权益较低所致。剑指2020年，中骏管理层将销售目标锁定在930亿元，增幅为16%，与34%的复合年均增长率相比，增速放缓。

除却在厦门市场的“地王”布局外，意在2021年实现“千亿”规模的中骏集团也在借助“Fun+战略”积极纳储。过去的一年，中骏累计新增46个项目，拿地总价同比提升9.8%至477.25亿元，新增地上建筑面积增长8.9%至980万平米。透过“Fun+战略”获取的项目有12个，对应的地价为128亿元，建筑面积为330万平米。

所谓“Fun+战略”，即，中骏自2017年底开始布局的“Fun+幸福生活”生态圈，该战略主打以长租公寓Funlive方隅和FunWorld购物中心作为配合的拿地方式，务求凭借综合体发展模式在激烈的拿地竞争中保持优势，以维持土地成本的合理水平。

在中骏的管理层看来，规模之下，拿地是生死线。谈及2020年的投资策略，中骏集团董事局主席黄朝阳也曾表示，公司将利用购物中心和长租公寓勾地作为勾地抓手，计划今年拿20个购物中心，30个长租公寓（包括轻资产），一季度中骏已经拿了3个购物中心，预计目标可行。

有业内人士透露，一般情况下，大部分商住地块因有一部分“商业用地”，土地价格相对纯宅地要低，这也是不少房企为了加快规模化发展，加大土地布局经常会走上的道路之一。

中骏此举意在通过商住地进行政府勾地，从而获得便宜的土储，用住宅覆盖商业前期的投入，同时用商业获得稳定的现金流，上述业内人士称，不过，在购物中心低利润及长租公寓盈利模式未明确的情况下，中骏对Fun+购物中心的租金收入显得过于乐观。

按照中骏的规划，到2025年公司将布局100座世界城购物中心，实现租金收入45亿元，并在当年布局20万间长租公寓。届时，长租公寓资产规模将达到600亿元，租金规模达到100亿元。而目前，中骏的租金收入仅有2.85亿元，相差较远。

克而瑞研报认为，中骏目前共拥有20000间长租公寓，已开业项目8个，中骏世界城的数量仅有3个，其余购物中心都需要最少3至5年时间才能达到3000万以上的租金规模。

在时下新冠肺炎疫情的影响下，中骏旗下业务的市场表现及扩张计划正面临一定的不确定性，是否有能力在短期内将多个商场运营至一流水平仍有待考察，相应规划的租金收入也要持保留态度，克而瑞表示。

由于受到限价政策的影响，中骏2019年的盈利能力有所下滑。其中，公司毛利由2018年的61.46亿元降至58.91亿元，降幅为4.1%；毛利率由34.6%降至27.6%，降幅为7%。得益于投资物业公允值变动的14亿元，以及昆山一处收并购项目所收入的5.6亿元，中骏当期净利润未有下降，反而同比增长9%至40.2亿元。

在克而瑞看来，将投资物业公允值计入净利润，可以增厚公司的归母权益，令账面净负债率下降，但对化解资金压力无太大帮助。未来，中骏仍需要以权益销售规模增长以及利润率的体现，来引证管理层执行力的成功，最终得到资本市场的认可。

若剔除19.6亿元的收益影响，中骏的净利润率、归母净利率都将录得个位数，处于行业较低水平。同时，公司营收增长较慢、销售权益保持低位以及投资物业升值占税前利润比例上升等问题，皆反映出中骏的报表质量有所下降，克而瑞称。

不利的消息正接踵而来，今年4月9日，标普将中骏集团的评级展望由“稳定”下调至“负面”。预计中骏的营收将在2020年增长38%至40%达到280亿至290亿元规模，但由于中骏正面临去库存的压力，这些库存去化风险会影响中骏的业绩增长，标普称。

中骏在二线城市郊区的项目或会面临销售疲软，新冠肺炎疫情大流行导致的施工延误也会加大公司的额外交付压力，加上营业收入放缓、盈利能力疲弱以及持续高额的土地投资，中骏的业绩增长或将明显低于预期，标普表示。

不仅如此，为实现2021年达标千亿销售的目标，中骏或会延续此前借助债务融资进行扩张的战略，此外，中骏每年在购物中心和长租公寓方面都会有20亿元至30亿元的资本支出，预计中骏的杠杆率将受此影响继续上行，标普称。

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