返乡人数锐减,三四线房价遭遇危机!

昨天一个房地产行内群里，驻马店某品牌楼盘的营销总打了一行字：“今年彻底完犊子了。”众人好奇，为什么刚跨入2021年，就把一年给定性了，这也太悲观了。紧接着他发了一张图：

看完这张图，我基本明白了什么意思。因为国家卫健委刚刚发声，为了防控疫情，鼓励“就地过年”，返乡人员需要做核酸检测。一时间，所有城市的医疗资源都紧张了起来，尤其是像北京、上海这样的城市，医院门口排队做核酸检测的，基本要从天亮排到天黑。如果单说是做核酸，排排队也行，最重要的是，上面的声音到下面就变了味。昨天网上热传的一个段子，很写实：

再加上这几天已经有29个省市出台了“就地过年”政策，给钱给积分，企业还给奖励。一来一去，很多人退了回家的票。交通运输部披露，2021年春运旅客会在17亿人次左右，这个数值虽然比2020疫情年增加了2成，但也处于自1997年以来，历史最低水平。由此，小城市春节期间的消费必然会大幅降低，最严重的莫过于“返乡置业”。

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返乡置业

这位朋友跟我说，像驻马店这样的三四线城市，劳动力外流严重，很多年轻人都在外面打工赚钱。当地卖房子的，基本就靠三个营销节点赚钱：春节后、五一假期，国庆假期。尤其春节后，买房人是最多的。一来，一二线务工人员拿了年终奖，想着大城市买不起，老家起码置办一套，首付也不贵；二来春节饭桌上基本会敲定婚姻大事，首要考虑的还是房子。《2018-2019年返乡置业报告》称，到大城市工作的人群，有52.7％的人有回乡买房的打算，北方的一些小城市，春节返乡置业基本可以占全年新房销售额的30％～40％，堪称销售半边天。所以一直以来，开发商对返乡置业极为重视。这位朋友跟我说，他们每年年底都要花2个月的时间，准备春节返乡置业主题营销活动。

然而去年一波疫情，所有人闭门不出，年初冲业绩的计划泡汤，公司裁了很多人。今年本以为疫情过去了，公司能好好回回血。

万万没想到，又变成了“就地过年”。人都不让回了，还买什么房置什么业？

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三四线联盟瓦解

这个朋友的心情，我是理解的，有时候黑天鹅来了，不管你是平头百姓还是天王老子，都过不了这关。而且即使没有黑天鹅，三四线城市的行情走到这一步，也完全在意料之中。拿内蒙古呼和浩特来讲，2019年我就根据大数据推测了房价走势，大库存加购买力过分透支，当地根本撑不起1万多的房价，下跌是不可避免的。

当地媒体反驳的不少，或者说呼和浩特开通了高铁，连接了大北京，人们都回来买房了，房价如何下跌？或者说，呼和浩特是省会城市，1万多房价不贵，要知道南方一些县城的房价都是这个数。去年房价没跌，还有人过来调侃，子木的预测是在搞笑。然而前几天，当地确切情报，呼和浩特某知名品牌开发商某大开始大幅下调新盘报价，从1.2万每平米直接降到9千元每平米。一套房降了30万，30万对于三四线人群意味着什么，想必大家清楚。所以售楼处门口隔三差五就能看到拉着条幅，站在寒风中维权的业主。一个城市最重要的是人才、产业、医疗和教育资源，什么都没有，用信念来扛房价吗？

呼和浩特只是冰山一角，其实上一轮房价周期之后，大部分房价不合理的三四线城市都已进入下跌周期。之所以我们看到大城市都在回调房价，而三四线却纹丝不动，是因为有＂房价保护联盟＂的存在。于今，这个联盟也崩塌了。

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雪上加霜

去年年底，哈尔滨市出台政策鼓励开发商降价，打响第一枪，紧接着平潭市发布通知，主动鼓励房企让利促销。而后，河北、湛江等省市借助公积金等政策，纷纷开启救市计划。地方主张降价，那就意味着房价的确绷不住了。为了防范可能存在的地方性债务风险，所以只能让开发商“割肉让利”。不仅如此，今年房地产行业正式开始实施“三道红线”，严控开发商信贷规模，这段时间大小开发商拼了命地回笼资金，以求自保。

再加上，年初央行和银保监会下发了“两道红线”，要求对个人房贷占银行全部贷款比例进行限制，在资产端卡死了买房人杠杆使用效率。层层打压，几乎把三四线的开发商们逼到了墙角。更残酷的是，同行之间的矛盾也在积压。去年恒大率先开启全国性大规模降价促销，直接戳破了三四线保护房价的窗户纸，拉动大盘下行，其他开发商骂骂咧咧，却无力反抗，只能跟着降价打折。所以说，这次返乡置业泡汤，无疑是三四线开发商的一场噩梦。写到这里，突然有些心疼驻马店这位朋友。＂今年彻底完犊子了＂，可谓字字真切。

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谨慎上车

前两天看到国家统计局的一份数据，2020年包括牡丹江、南充、遵义、宜昌等在内14个三四线城市的二手房价格跌回到了一年前。其中跌幅最大的是黑龙江的牡丹江市，跌幅达10％，相比5年前亦下跌了1.6％，这也是70个城市中唯一一个房价跌回5年前的城市。四川南充跌幅为5.4％，广西北海跌幅则为3.5％，四川泸州跌幅为3.1％，广东湛江跌幅为2.1％。

而2021年，在返乡置业泡汤的冲击下，还会有更多的三四线城市加入到下跌阵营之中。最重要的是，跟往年不同，现在房价保护联盟瓦解，地方鼓励降房价，大开发商打折抢市场，中小开发商只能选择“让利抢量”，这在2021年将成为主流现象。这时候，我倒是劝大家不要轻易上车。因为窗户纸刚捅破，我们需要看看里面到底是内容，尤其是今年首跌的三四线城市，越往后，开发商让利空间越大。当然这里有两类资产是另说的。一种是在城市群中的三四线城市，受大城市辐射，行情跟普通三四线城市不一样。另一种就是普通三四线城市的学区房，学区这东西是硬通货，是三四线城市未来最抗打的资产。总之，从2021年3月之后，三四线抄底式买房机遇会逐渐暴露出来。对于买房人来说，只有这时候才能看清一个城市的底色，从而在买房策略上，不会高位站岗。

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