成都楼市:二手房要买毛坯房还是装修房?从这些点去分析就对了!

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以下选自“成哥说房”微信公众号精选提问:

提问:成哥好,现在考虑买成都的房子,一种考虑是买新楼盘,还有就是买二手房。但是二房的过户费很高,想选择新楼盘,但是选择性太少。后期可能要到外地一段时间,如果考虑二手房,想买毛坯,可以自己装修。另一种就是买简装房,先出租,可以缓解贷款压力,但是买装修房问题比较多,且房子重新装修成本也相对毛坯房装修成本更高,您觉得买新房,二手毛坯房,二手装修房哪一种更适合?有具体的推荐吗?谢谢!

回答:首先你应该先考虑好两个问题:

1.买房需求:你买这套房目的是自住还是投资,或者说哪个占比大。

2.空置成本:你目前在外地,要隔多少时间才会自住,或者买完不住长期空置等升值。

如果自住需求偏大,两年内会回到成都生活,建议你买新房,新房可以按自己喜好装修,居住环境 体验会更好,而且2年交付期,空置成本不算高,另外自住本身也是一种消费品。

如果投资需求偏大,2-5年都不会过来自住,建议你买二手装修房,时间太长,空置成本会逐年累加变高,投资讲究的是回报率,加上现在房价涨幅较慢,我们必须要配合出租,降低月贷成本。二手毛坯和新房都不利于出租,投资买二手精装就会更好一些。具体的推荐可以参考内部分享!

提问:成哥好!坐标成都,首套房名额父母使用了,用拆迁补偿置换一套市中心三套。实现二套房,首套商贷70W,贷款20年还贷。为了有资金全款买两套房子,商贷收益报虚增,这样还贷压力不小。现在想赶紧用70W,买小面积套二投资或盘活房子,现在不知道要去哪里买房子,看了新都郫县新盘房价格与预算大致持平,但在目前的建设中,短期内不可能实现租金和利息支撑,缓解还贷。想问成哥有什么建议吗?

回答:你的购买贷款想法是错误的,贷款时间越长,贷款越好,债务就回摊越薄,再加上30年的通货膨胀债务将被稀释,你的第一笔贷款只有20年,自然每月的贷款就会很高,压力很大。另外,购房投资不建议全款,全款房子没有杠杆,涨幅靠选筹,赚钱靠杠杆,一旦上涨的房价资产将会被放大,那么第二套购买住房的投资必然是贷款,首付50%。而70W的购房全额购买一套房子根本买不到有价值的产品。

新都可以考虑三河大丰那一带,靠近金牛的天回也不错。优先考虑的是二手的房屋,首付50%,选筹控制目标的总价应该在140万左右,这样就可以有更多的购房选择!

提问:成哥好,听说新手买重庆适合老破小?为什么,老破小流动性不是比较差吗?

回答:其实老破小是最适合初学者的。总价低,首付压力小,单价低,投资风险小,而且重庆不限购,也不必担心购房名额的问题。优质老破小,空置率极低且租金回报率极高,甚至做到了租抵供。

但“买卖是买卖,租赁是租赁”,出售时,市场并不会因为它的租售回报率更高而给出更高的估值,投资买房,起决定性力量的公式是:

赢利=(卖出价-买入价)*面积

所以,可以尝试淘老破大笋盘,虽然流动性稍差,租金回报率也不及老破小。

市区老破小和老破大遇到旧改和电梯加装容易形成暴击。

提问:成哥好,三年前用公积金贷款投资了套龙泉的二手房。现在已满三年,但小区比较破,价格在阴跌。想置换,但目前担心两个问题,1.这房有增值税卖不上价,2.置换买不到好盘,利率又比较高,不涨就亏。请问我该现在卖了止损?还是置换?还是等利率低点或满五年了再置换?现在预算在400左右,请问成哥有具体的推荐吗?

回答:只要房价还在涨,那理论上就是越早置换越好,再多等两年,房价可能还会再涨,或者说一些中等性价比的楼盘也没有了。所以,房价未来肯定是上涨的,你就现在置换,400个的预算我觉得至少置换到市区去,还是可以的。针对你的情况,具体的推荐可以参考内部分享!

提问:成哥好,之前订了恒大的楼盘,是顶楼,但后面听到别人各种说顶楼不好,像我这种情况不想买了,已经签了认购合同,认购金1w还能要回来吗?

回答:恒大是可以无理由退房的,所以认购金拿回来应该问题不大。至于顶楼,主要是怕漏水的问题,这个以后挺麻烦的。

“无理由退房”曾是恒大等房企促销抢收的重要营销策略之一,随着楼市转暖,这一促销方式逐渐被市场淡忘,平常下定卖楼者想要退房,通常都需要向房企支付不小一笔违约金。

而在目前大环境下,楼市承压,房企节后销售额大幅下滑。为尽力减少损失,花样年、融创、绿地等多家房企开始自救,率先推出“无理由退房”政策。

开发商此举可以起到一定的转化效果,但不会那么明显有效。如今形势下的就业、收入前景,才是对购房者影响最大的因素。从微观层面讲,调控没有松动,也是制约购房者消费的核心原因。

如果上述因素未改变,开发商的种种自救行为,也只能产生微小的推动作用。

提问:成哥你好!2024年的世界园艺博览在成都东部新区空港新城,是否对三岔湖创造出更具投资潜力呢?

回答:东进是个大手笔,目前的阶段仍然是是大基建建设,会进行前期的安置房建设,有少量的东部新区产业职工住宅建设,打击周期非常长,世园会只会提高成都的知名度,对三岔房产没什么影响。但至少10年主城区依然是红利期。

提问:成哥好,请问金融岛这个盘呢?投资价值如何?

回答:复地金融岛上批次住宅预售在4年前的2016年5月,商业配套完善,项目自带商业,周边有环球中心、奥克斯广场、九方购物中心。附近学校有锦辉小学、成都七中、金苹果幼儿园等学校。建议投资的话尽量选择总价低的,接盘的人更多,流动性更高!

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