租赁年报│疫情影响量价下行 长三角及一二线城市略好

我爱我家研究院数据显示，2020年，重点监测12城，量价方面，经纪机构住宅租赁成交总量低于上年；9城整租平米租金同比下跌，11城平米租金同比涨跌幅保持平稳；套均租金多稳中有降，仅成都、上海同比上涨。供求方面，除南京、武汉、常州外，9城新增市场供不应求；带看总量同比下降明显，一线及强二线城市同比波动相对较小。结构方面，租赁市场以1-2居室为主，三居室及以上占比逐年上涨；近7成租客集中在20-35岁，25-35岁租客占比逐年增加。

一、

成交总量低于上年，长三角及一二线城市略好

我爱我家研究院数据显示，2020年，重点监测12城，经纪机构住宅租赁成交总量不及上年，疫情为首要影响因素。一季度，受疫情影响，重点监测城市住宅租赁成交总量腰斩式下降；2月更是达到历史新低，同比降幅近80%；4月，成交量快速回升，降幅极大收窄10%上下；5月成交量同比转正；6-7月因疫情影响就业市场，毕业季租赁高峰爽约，租赁需求滞后，成交量同比降幅超过15%；8-12月疫情影响消退，租赁市场日渐好转，成交总量同比连续5个月实现正增长。

分城市，2020年，重点监测12城，仅无锡租赁市场明显好于上年同期，成交量同比微增；成都、上海、南京、郑州、北京市场略好，同比降幅甚微；而武汉、杭州租赁市场成交量则下降明显。究其原因，武汉主要是由于疫情影响，城市解封时间晚、经济恢复较慢，导致市场需求减少、恢复速度迟缓；杭州因租金成本过高（平米租金仅次于北上深）、出租房屋供给量加大等原因，自2019年8月开始租赁成交量大幅下滑，全年成交量同比降幅较高。综合来看，除杭州外的长三角地区、一线及重点二线城市租赁市场较坚挺，疫情影响面较小，成交量基本与上年相差不大。

二、

平米租金波动平稳，太原、北京、杭州同比降幅略高

我爱我家研究院数据显示，2020年，重点监测12城，上海整租平米租金最高，为89.3元/平·月，较上年上涨4.0元/平·月；太原整租平米租金最低，为19.9元/平·月，较上年下跌2.9元/平·月。

分城市，2020年，南京、上海、成都、无锡、天津5城整租平米租金同比上涨，其余城市则有不同程度的下跌，而太原、北京、杭州同比降幅较高。但总体来看，除太原下降超过10%外，其余11城租金同比涨跌幅保持在7%以内，平米租金波动平稳。

按城市等级来看，一线城市租金涨跌不一，上海自4月开始平米租金同比连续9个月上涨，全年租金同比略增；北京全年平米租金同比则略降。强二线城市中，除杭州平米租金降幅略高外，其余城市同比涨跌幅均较小；弱二线及三线城市平米租金同比虽普遍下跌，但降幅相对较小。

三、套均租金多稳中有降

，仅成都、上海同比上涨

我爱我家研究院数据显示，2020年，重点监测12城，北京整租套均租金最高，为5647元/套·月，同比下跌6.5%；太原整租套均租金最低，为1817元/套·月，同比下跌6.8%。

分城市，2020年，仅成都、上海整租套均租金同比微涨，其余城市则有不同程度的下跌。除常州、杭州同比降幅略高外，其余10城套均租金同比涨跌幅保持在7%以内，租金波动平稳。从绝对量降幅来看，杭州、北京、常州套均租金降幅较高，套均租金下跌超过300元/套·月。

四、

多数城市新增房客源总量减少，而杭州明显高于上年

根据我爱我家(000560,股吧)研究院数据，2020年，重点监测12城，除南京、武汉、常州外，9城新增房客比均小于1，新增市场供不应求。其中，上海、苏州、北京新增房客比均小于0.3，新增市场供远低于求。2020年，北京、成都、苏州、无锡、太原、杭州6城新增房客比较上年有所减小，新增需求较供应略有加大；而武汉新增需求较供应收紧幅度加大。

新增客源量方面，仅杭州、无锡较上年有所增长，其中杭州增幅超过45%；武汉降幅较高，同比下降超过60%。新增房源量方面，杭州、郑州、上海同比增长，其余9城下降。杭州以32.4%的增幅领涨，武汉以52.0%的降幅领跌。

五、带看总量较上年下降明显，

一线及强二线城市市场略好

根据我爱我家研究院数据，2020年，重点监测12城，带看总量同比下降超2成。其中，上海、成都、太原、杭州、常州同比增长，其余7城则有所下降。常州、太原同比增幅较高，超过40%；武汉降幅较高，同比下降超过60%。综合而言，一线及强二线城市带看量同比波动相对较小，市场受疫情影响不大。

六、1-2

居室

成交占比超7成，三居室及以上占比逐年上涨

根据我爱我家研究院数据，2020年，重点监测12城，住宅租赁市场户型占比最高的为两居室，占比42.0%；其次为一居室，占比30.3%；1-2居室累计占比达到72.3%，较上年下滑1.6个百分点。与上两年相比，三居室及以上户型占比逐年上涨，两居室占比则逐年下滑。综合来看，当前住宅租赁市场以1-2居室为主，大户型占比逐年增加，改善需求日渐提升。

七、近7成租客为90后与85后，85后租客占比逐年增加

根据我爱我家研究院数据，2020年，重点监测12城，住宅租赁客群占比排名前三的年龄区间分别为25-30岁（占比30.0%）、30-35岁（占比20.5%）、20-25岁（占比18.2%），20-35岁累计占比为68.7%，较上年上升0.8个百分点。

与2019年相比，30-35岁、25-30岁租客占比分别上升1.3、0.3个百分点，20-25岁、45-50岁、35-40岁租客占比则分别下滑0.7、0.4、0.3个百分点。与上两年相比，30-35岁租客占比逐年增加，且占比有逐年加大趋势；而20-25岁租客占比则逐年下滑。

综上而言，当前近7成租客为90后与85后，90后租客占比接近一半。近两年，随着房价的高企，85后租客占比有逐年加大的趋势。受疫情影响，今年大中专毕业生就业时间延迟，95后租客租赁需求下降明显。

综上所述，我爱我家研究院认为，2020年，重点监测12城，经纪机构住宅租赁市场成交量同比降幅明显，成都、上海、南京、郑州、北京市场略好。11城整租平米租金同比涨跌幅保持在7%以内，波动较平稳，多数城市套均租金稳中有降。重点监测城市带看总量同比下降，北京、成都、苏州、无锡、太原、杭州新增需求较供应比上年略有加大。超7成市场成交集中在中小户型上，改善需求逐步提升。90后与85后成为租赁市场主力军，随着房价的高企，85后租客占比有逐年加大趋势。今年受疫情影响，95后租客租赁需求下降明显。

自2015年中央首次提出“租购并举”以来，各地政府从完善市场规范、保障主体权益、增加用地供应、对租赁企业进行扶持等多方面大力推动行业发展。2020年，在“租购并举”政策推进下，各地多渠道筹措租赁房源，加强规范住房租赁市场行为，市场环境进一步得到改善。例如，深圳、长沙、武汉等城市允许非住宅用房改造为租赁住房，上海提出长租公寓与养老相结合的模式，杭州、上海、成都等多地出台文件警示租房风险、规范企业行为，多数城市不断加大人才租房补贴力度等。

同时，2020年12月召开的中央经济工作会议指出，解决好大城市住房突出问题是2021年重点任务之一，并从土地供应、降低税费、规范市场行为等多方面明确了租赁住房市场的具体工作要求。因此，2021年将成为加快租赁住房补短板，加大力度推进租购并举的住房制度的关键一年，建立多主体供应和多渠道保障的租购并举住房制度将成为未来经济工作的重点之一。

展望2021年，剔除重大疫情突发事件的影响因素，全国经济将持续恢复，租赁需求持续回升，2021年重点监测城市租赁成交量有望超过2020年，经济发达、人口流动性强、交通条件便利的一线及强二线城市成交量提升将较明显。租金方面仍将持续平稳，多数城市整租平米租金或较上年微涨，但租赁市场平稳健康发展的目标将保持不变。

报告说明

本报告监测12城包括：北京、上海、天津、杭州、苏州、南京、无锡、武汉、成都、郑州、太原、常州

指标解释：

1.新增房客比 = 固定时间段内某地新增房源数/某地新增客源数

2.带看量：同一客户、同一时间、看多套房，带看量计一次

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