中交地产“拼爹”:10%高息输血还是吸血?

当某房企还在为钱烦恼，不得已把融资利率提高到14.5%的时候，有些房企只需家中坐，钱就送上门了。本周内，有3家房企获控股股东资金扶持。

渝开发（SZ.000514）获得重庆城投8亿元财务资助，利率为一年期贷款基础利率，目前该利率为3.85%；广宇发展（SZ.000537）获得鲁能集团10亿元财务资助，利率为5.5%，期限3年，按此测算，关联交易总额为11.65亿元（其中，应支付利息1.65亿元）。借款利率3.85%-5.5%，这在行业中处于什么水平？据统计，规模房企境内融资成本多位于6%-7%之间。以上借款利率略低于平均水平，这是股东给予渝开发和广宇发展的“关照”。不过，三家公司之中，中交地产有些特殊，虽然也受到了股东的关照，但成本有点高。根据公告，中交地产拟向地产集团新增借款额度不超过100亿元，借款利率不超过10%。这一利率水平，不仅高于境内平均融资成本，甚至超过境外美元债。克而瑞数据显示，2020年房企新增境外债券的成本为7.89%；而今年以来，约20家房企公告发行美元债，其中仅3家房企的美元债利率超过10%。中交地产的“两条红线”1月13日晚间，中交地产公告称，向中交地产集团新增100亿元借款额度，年利率不超10%。目的是保证公司房地产主营业务持续健康发展，应对市场激烈的竞争，以在土地、资金等方面做好准备。中交地产集团持有中交地产53.32%的股权，是中交地产的控股股东。10%，这个数字似曾相识，在去年4月27日，中交地产曾向中交地产集团申请借款15亿元，期限3年，年利率也是不超过10%。中交地产曾于2020年8月5日成功发行过一笔为期5年的7亿元公司债券，票面利率仅3.8%，从其存量债券来看，最高利率也仅为6.3%。相比之下，10%的利率要高于其公开发行债券。那么中交地产为什么没有选择公开发债，而选择了向股东高息借款？IP Global中国区首席经济学家柏文喜表示，股东借款的条件和利率是由双方商定的，只要不违反企业之间借款的相关规定即可，利率不超过银行同期贷款利率的四倍就是允许的。柏文喜分析称，这实际上也体现了中交地产母公司对上市公司的支持，上市公司发债虽然便宜，但是一则发债空间有限，二则发债融资是不能用来拍地，尤其后者应该更是这次中交地产项目公司借款的主要原因。10%的利率成本在前融市场并不贵，因为事实上前融成本都比较高。而中交地产这番操作相当于向母公司做了一笔前融，成本是远低于市场成本。据2020中报披露，中交地产经营性现金流缺口高达96.85亿元，同比暴跌162.57%；筹资性现金流为160.17亿元，同比暴涨6倍，可见其更多的是依赖融资维持经营。去年上半年，中交地产的信托融资比例超过了30%，并且高于银行贷款的比重，而信托平均融资成本远高于银行贷款。据其最新一期的新增借款公告，去年前10个月，中交地产累计新增借款316.96亿元，占去年末净资产506.25%。截至2020年6月底，中交地产的账面现金为121.96 亿元，短期债务约89.12 亿元，现金短债比为 1.37，还算“有钱”。但同时，中交地产的净负债率达到 238.86%，剔除预收款后的资产负债率为 86.26%，距离低于70%的目标还差16个百分点。中交地产踩中了“两条红线”。 除此之外，还有隐形的债务风险需要把控。据公告，中交地产在2020年累计新增担保金额约为26.28亿元，占2019年末净资产的比例为41.97%，总担保余额为106.78亿元，占2019年末净资产的169.7%。融资依赖随着融资渠道收紧、融资利率走高，房企资金面紧张，不少控股股东为旗下房企提供便利，包括财务资助、项目受让等。股东的扶持力度，与其自身实力有关。比如鲁能集团，2019年以来，鲁能集团为广宇发展及其子公司一共提供了20次项财务资助，年利率大多为5.5%，涉及金额约275亿元。17年前，鲁能集团通过收购广宇发展25.29%股份成为其第一大股东。为解决同业竞争问题，鲁能集团推出了重组方案，将其下属的主要住宅类房地产资产和业务注入广宇发展，广宇发展成为了鲁能集团发展房地产业务的主要平台。去年8月，鲁能集团正式被整体转划至中国绿发，后者是由中国诚通控股集团有限公司、国家电网、中国国新控股有限责任公司参股投资的股权多元化央企。去年底，鲁能集团以29.12亿元的底价拍下厦门第一高楼，轰动一时。在资金上，广宇发展一直对鲁能集团有较大的依赖。就近期来看，去年12月29日，鲁能集团像广宇发展提供20亿元财务资助，利率5.5%，期限为2年。12月10日，鲁能集团为广宇发展子公司提供29.87亿元财务助，利率不超过5.5%。11月25日，向广宇发展所属南京鲁能硅谷房地产开发有限公司提供1.2亿元的财务资助，利率5.5%，期限为2年。除了财务资助，鲁能集团还曾于2019年底，以9.17亿元受让广宇发展出售的鲁美项目存货资产。2019年年末，广宇发展的总债务中，来自鲁能集团的委托贷款107.34亿元，占当期总债务比重的46.94%，借款利率为5.5%。自2017年重组至今，广宇发展的财务状况一直不容乐观。2020年中期，广宇发展剔除预收账款后的资产负债率为73.06%，净负债率为138.01%，现金短债比为0.44，“三条红线”全部踩中。2020年三季度末，广宇发展的货币资金为61.98亿元，短期借款和一年内到期的非流动负债为157.15亿元，现金短债比为0.39。2019年，其经营性现金流为-17.88亿元，同比减少129.98%，2020年三季度末，现金流缺口进一步扩大至24.27亿元，资金流动性明显不足。根据广宇发展债券评级书，2017-2019年年末，其有息债务的规模分别约为209.54亿元、191.26亿元和228.67亿元，短期有息负债分别约为63.27亿元、47.02亿元和113.29亿元，短期负债占有息负债的比重一直较高，2019年末的数值接近50%。2017年，也就是重组那一年，广宇发展的销售额有过短暂的辉煌。当年，广宇发展的销售额由2016年的68.2亿元增至271.1亿元，增幅高达297.51%。但2018年随即开始下滑，当年实现销售额222.07亿元，同比下降18.09%。2019年，仅实现104.26亿元的销售额。对应的，2017-2019年，广宇发展的营业收入增速分别为135.69%、25.01%和-15.04%。2020年前三季度，广宇发展实现营业收入137亿元，同比增长5.03%；归属于上市公司股东的净利润19.1亿元，同比下降22.35%。

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