杭州楼市:能跨过这三种心理障碍,就离你买到合适的房子不远了!

我是房产界中的行家里手—曾叔，已帮助社会各界人层选出满意的楼盘！跟紧曾叔购房不踩坑，投资有前景。

以下精选问答内容来自“曾叔谈房”公众号·粉丝提问

提问：曾叔，除了资金流，我们买房者的其他障碍是什么？比如心理啊、市场嗅觉啊这种的。麻烦您说说我好长点心！

回答：根据曾叔接触的人群和经验来看，个人认为这三个心理上的障碍比较典型，但能不能克服主要看自身。1.一步到位：一步到位，是很多购房者的死穴。认为买房是大事，房票珍贵，买一套一步到位的房子，省得再折腾了。这个意识没有太大问题，一二线城市的主旋律确实是一次性解决掉是最好的。但具体问题还要具体分析呢，大多数人根本没有多加分析自己的情况和市场定向，只是拿”一步到位“这个借口一拖再拖。认为时机还未到，不如再等等。一个“等”字，将多少人的首付，等成了一个厨房，又等成了一个平方米。买房不能等，先买一个上车盘，等有条件了再换房。从火车的站票补票到座票容易，还是追火车更容易呢？

2.追求完美：好地段，好视野，有地铁，有学区......用有限的资金去追求一套理想的房子，只会离你的购房目标越来越远。先买一套小点或者是旧点的，哪怕你没有百分百满意但你能勉强支付得起的房。月供金额控制在家庭收入30%以下最好，如果对自己狠一点，可以上浮，但不宜超过月收入的50%。

3.差不多就得了：买房者在看了十套二十套房子后，就会生出这个障碍。太浪费时间了！太受打击了！太累了不想看了！差不多就得了！买白菜或许还会货比三家，买房子几乎耗尽一个家庭的收入，怎么可以差不多就得了。买房的正确打开方式：看房200套，积累经验，经历坑，买到1套房。1天看房5套，40天可以看完，如果两口之家分开行动，20天搞定。

对普通人来说买房是个累差，钱和精力都要做足了才能拿到合适的好房子。切勿被这三个障碍拖垮了！只要这三种心理障碍能越过去，离你买到合适的房子不远了！

提问：曾叔你好。我和我老婆都在钱江世纪城上班，小孩子后年上幼儿园，目前想规划能有一定改善的学区房。因我们婚前各自买了一套房，婚后又一起买了1套房，现共3套，后来杭州房票收紧，一户家庭只能买2套房。我老婆房子是个70多平的小房子，学区杭州福山外国语小学，我婚前房子是体育场路建国路附近老房子，80多平，婚后买的艮北雍和府110平的4室。自己想过，一：据说福山外国语在上海有名，不知道在杭州怎么样，如也不错是否可以在这学校附近买个大的酒店式公寓，满足改善居住，但这样也没好的初中。二：婚前房子都卖掉，不知道哪有好的选择，但这样需要卖2个房子涉及到搬家什么的，新房也要摇号，似乎操作很麻烦。或者有没有其他方法？

回答：置换真是个累人的事，尤其是你这样还需要卖掉两套的。福山外国语小学暂时还不是太好判断，毕竟最高才5年级，桃源这里生源情况一般，据我了解期望值并不算很高。现在最为困难的情况是，即使你卖掉两套，也只能是二套资格，兼顾学区的新房很难摇，虽然说可以搏一把运气，但是很容易焦虑。

目前新房大概率能兼顾学区的也就杭源里、珊瑚世纪、祥生云镜、江河鸣翠、中国府这些，御潮府、锦绣公馆都不能确定是否是好学区，而且摇号难度都大。另外一个选择是赠与，也需要处理两套，成本不低。出掉两套，大概率是需要选择二手房，解决居住和学区兼顾。另一条路是赠与直系亲属，但是成本也在，需要评估一下你当前的房子情况，再做决断。

提问：曾叔您好！我最近在看孩子学区，意向购买学军主校区的学区房，现在那一片小户型（70平以下）经过今年公民同招等政策后，价格目前已经上涨到主流价10-12万一平。不考虑学区房刚需的角度，想请教曾叔，学军主校区的学区房未来保值或者升值空间，您是怎么看的？多有打扰，还望指点一二。

回答：只要当前的择校政策不变，保值大致没有问题，毕竟这里小学和公办初中都看好。但是也有一个现象慢慢在浮现，新学校的成长速度在加快，今后传统的名校效应大致会被逐步分散。公民同招这几年，是学区房的混沌期，尤其是原先并不被重视的公办初中学区。由于没有考试成绩验证，基本只能凭借传统口碑、生源情况大致判断。

杭州城区在扩大，不可能所有重视学区的家长都盯着几所传统的好学校，未来周边的新学校成长速度会加快，好的学区组合选择快速增加是趋势。所以类似老城区居住品质相对较弱的学区房，长远看升值空间会逐步缩小。大体上，只能说保值大致没有问题，考虑升值，并不算是非常看好的，毕竟当前的价格基数已经非常高了。

提问：曾叔您好，想请教您一些关于购房现状的问题。目前我和我老公名下只有一套房屋滨江金色黎明，城东没有学区加持，加上好的商业欠缺，这个板块很尴尬，一直价格上不去。金色黎明自住感觉是不错的，小区环境挺好的，目前我父母住融创玖樟台，看到自己小区一直不涨，所以有换房的打算。

我个人是想自住兼投资，最好有学区，学区不是自用，只是希望有学区的房子可以抗通货膨胀。内心很想摇红盘，但是发现一系列的条条框框，红盘没资格摇，有的盘价格单价太高，加上有明显落差的盘摇号门槛动辄600起，有点摇不起。目前流动资金100w，金色黎明房产价值360左右（不含车位），最高上限承受能力是650w，目前房子已经在中介挂牌，我和老公工作单位一个在西溪湿地，一个在乔司，对于我这样的情况你有没好的建议？

回答：好难，现在置换是最难的，毕竟出手了以后还是二套资格，摇号的难度很大。当下新房能够兼顾学区的选择也很少，杭源里好一些，但是剩下只有两幢房源，小户型套数也不多，很难摇；天荟的高层小户型也可以摇，但是中签率也在往下走，难度也并不小；另外需要考虑檀映里和春月杭宁府了。

提问：曾叔，近期我想入手中海御道139平方房子（明天和房东谈价格），4楼/30楼（楼层比较低），价格大概880-890万左右（毛坯），从投资角度麻烦曾叔给个建议。我的目的：投资 + 如果钱外学校好的话会考虑小孩转移学区或自住。我们家小孩在胜利钱塘上学，有滨江新苑老破小和奥体次新房。原本想买南星，但涨得太厉害，放弃。于是把目光投到了有后续发展空间的江河汇，原因是交通便利（2条地铁线交汇）+ 学区（钱外值得期待）+ 商业。

回答：御道的情况是这样的，位置很好，品质颇弱，跟留香园拉开的价差就已经非常可观。从投资的角度来看，板块是看好的，但是产品的溢价能力偏弱，价格谈得可以的话，看在学区和区位份上跑赢大盘没有问题，但今后跟留香园、江河鸣翠、新鸿基江河汇之间的价差不可能弥补。所以综合评判是勉强可以，从个人角度出发，更愿意搏一把江河鸣翠和新鸿基江河汇，以及御潮府、锦绣公馆、杭州壹号院、丹枫四季以及奥体的几个项目，毕竟你学区并不是非常迫切的需求。

提问：曾叔啊，良渚，我觉得环境比较好。想咨询内容：良渚的白鹭郡二手房现在差不多230左右，可以买么？

回答：良渚文化村缺点是没有地铁，整体生活氛围很好，总体来看还是比较适合生活的，大体上可以买。具体要看你看的房源情况了，毕竟具体涉及到位置、楼层、装修、户型，影响因素太多了。

提问：曾叔，房价这么高，普通人只能望其项背。但对我来说买房这事是刚需，我到底该怎么办？

回答：美国社会学家罗伯特·金默顿曾提出一个社会心理学现象：“无论正确与否，人们总会在不经意间按照先入为主的已知预言行动，并最终让自己的预言发生。”这段话如果用于买房这件事上，我们可以这样解读。如果你认为你买不起房，买不起房的预言最终会实现。如果你认为你能买得起房，并在头脑中把买房这件事清晰规划出来，就会有清晰目标，就能制定明确的实现路径，最终可以实现当初买得起房的预言。

比如，我想在北京的东五环买一套500万的房子，满五唯一，90平小三居。首付需要150万，贷款350万，税费约12万，月供约2万。首付缺口A，月供缺口B，计划有N种方式解决这些缺口，潜在风险可能有C种......这样细致规划起来，买房的目标是不是就会更容易实现一些呢？

提问：曾叔，你好。我关注的区域：科技城。其他比如：新线公园的房子是留着还是等升值，户型物业地铁也还好，就是园区小，贴着余杭塘路，虽然是第二排。

回答：板块不错，后续等待本身的发展和云城的建设，总体上还是建议持有的。现在出掉摇性价比好的项目也很难，主张继续持有。

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