谁买走了深圳“豪宅”？央行紧急彻查深圳房抵经营贷查处“套利者”

  深圳楼市引发监管层关注。

  4月20日，中国人民银行深圳市中心支行下发紧急自查通知，要求自查关于房抵经营贷资金违规流入房地产市场情况。

  同时，深圳市中小企业服务局在其官网发布规范实施中小微企业贷款贴息项目的通告称，会同银保监部门加大对贷款贴息项目的审核力度，严防不符合贴息条件的贷款项目混入，骗取财政资金。

  “这与近期深圳楼市的火热有关。”一位业内分析人士表示，这是由于部分房抵经营贷资金违规流入房地产市场，扰乱了房地产金融调控工作，这类违规现象引起了监管部门重视。

  随着疫情得到初步控制，3月以来深圳多个新盘项目开售当天便全部售罄。“千万豪宅被秒”“百万喝茶费”等关键词一时在深圳刷屏；与此同时，深圳房价大涨。

  国家统计局数据显示，3月份70个大中城市房地产市场价格出现微涨，北上广深4个一线城市中深圳新房、二手住宅销售价格分别以环比上涨0.5%、1.6%领涨，二手住宅销售价格同比上涨9.7%，时隔两年跃居全国第一。

  此前据证券时报报道，这主要是投资客的涌入，“仅仅是依靠刚需置业者，很难出现这样的快速拉升现象，但一个点被引爆就难免会传导到其他区域”。

  从首付贷、消费贷到房抵经营贷，资金不断流入房地产市场的逻辑是什么？又到底是谁在买深圳项目，这背后的逻辑又是什么？

  银行紧急自查

  4月20日，中国人民银行深圳市中心支行发出《关于房抵经营贷资金违规流入房地产市场情况的紧急自查通知》（以下简称“通知”），要求各商业银行在当天完成自查今年以来新发放的房抵经营贷。

  随后深圳市中小企业服务局也发布通告称，最近，有报道称个别机构和个人弄虚作假，将用于购房、炒股等贷款包装后骗取财政贴息。该局将严格依照上述实施办法会同银保监部门加大对贷款贴息项目审核力度，严防不符合贴息条件的贷款项目混入，骗取财政资金。

  先后发布的通知明确严查房抵经营贷资金违规流入房地产，并就银行风险自查和业务落实进行明确，但具体落地方式及后续将产生怎样的连锁反应还待观察。

  4月21日上午，网传深圳金融办、银保监局与各主要银行召开辖内银行座谈会，对于加强信贷管理服务实体经济提出相关要求，一是即日起，所有过户不满半年的物业抵押做经营贷的，全部不得审批，审批了的不得放款；二是1月25日后审批过户不满半年的房产做的抵押经营贷全部责令各放款行收回。

  对此，深圳银保监局相关负责人表示：此传闻为假消息，没有责令各放款行收回所有1月25日后审批的过户不满半年的房产做的抵押经营贷。

  有业内人士告诉中国房地产报（微信ID：china-crb）记者，暂时没有收到该消息，不过现在的确在严查个人房抵经营贷资金违规流入房地产市场情况并予以纠正，不排除过后可能会把物业过户期限等指标作为审批放贷要素之一。

  “在此次房抵经营贷违规流入房地产市场前，也存在借‘信用贷’‘消费贷’等名目套取资金充当购房首付款现象，且屡禁不鲜。”不少分析人士和业务人士表示，这种违规使用贷款的情况虽然一直为政策明令禁止，是金融监管部门展开风险排查和整治行动的目标之一，银行也有较为严格的风控手段，但从实际结果来看还是有很多地方在“幕后”提供这类违规贷款，

  “目前正在积极落实监管要求配合自查。”某股份行一信贷业务人员告诉记者，很难完全保证每一笔贷款的相关证明材料和用途都确实落地，这需要银行耗费大量的人力和财力，很不现实。“房抵经营贷相关的资产一般都是典型优质资产，除非上层政策收紧，否则一般情况下银行也就睁只眼闭只眼，不会认真监控资金流向。”

  对于存量的违规贷款如何纠正，该银行人员表示，合同中指明一旦与监管要求不符，银行有权马上收回贷款。

  不过也有业内人士表示，房子购买后再退款比较复杂，因此是否会退款不好说，但有大概率会被征信系统记上一笔。

  魔幻楼市正反面

  实际上，银行查处相关违规贷款一事是因近期火热的深圳楼市，它着实赚足了市场眼球。2000万元起步豪宅“秒光”、学区二手房价格动辄上调百万元、前海周边房源集体冲击“10万+”，一幕幕令人惊讶不已。

  首当其冲的便是因4000万级公寓“秒光”引发舆论关注的深圳招商太子湾湾玺。消息称，4月5日上午，该项目推售最后54套公寓，单价9万——13万元/平方米，户型为320——410平方米，总价约2900万——5500万元，仅仅半日即售罄，揽金约23亿元。

  此前一个月内，该千万级豪宅项目已有两次发售，时间分别是3月7日和 3月13日。

  3月7日，戴着口罩的购房者们和随行的中介们为了能抢到一套公寓豪宅，挤满了销售中心，现场一度因人数过多而被街道强制遣散。当日首次百套公寓均价约11万元/平方米，单价区间在8.7万-13.5万元/平方米，总价区间在2133万——5479万元/套。有媒体报道“全部售罄”。

  3月13日，该项目又推出14套豪宅，4200万元起步，又有自媒体称“8秒售罄”。

  “这种火爆和深圳现在的市场不无关系。今年上半年深圳存量一手住宅非常少，大多数都计划在下半年上市。像太子湾这样不限购不限贷‘豪宅’级公寓项目目前是比较受欢迎的。”在深圳工作多年的资深经纪人杨芸向中国房地产报记者解释说，深圳在购房资质审查方面非常严格，现在新盘少，有购房资质的可以选择购买二手房。但是也有一定数量的手握大笔资金却没有太好的投资渠道，也没有购房名额的人，这些人是最中意公寓产品的。

  这位经纪人还表示，相比其他项目，太子湾确实要更热销一点，但由于市场层面的炒作等原因，太子湾项目实际的销售情况并没有像网络上传的那样“火爆”。“去年太子湾公寓就已经开始蓄客了，虽然疫情打乱了计划，但是开发商今年首售给予经纪公司佣金比较高，大家带客都很积极。

  据记者了解，太子湾项目热销与其价格和地段有着非常大的关系，二手房倒挂非常明显。项目新房开盘均价约11万元/平方米，周边海上世界双玺二手挂牌价17.5万元/平方米，伍兹公寓的二手挂牌价格约12.9万元/平方米，鲸山觐海约13.1万元/平方米，双玺时光道约16.2万元/平方米。

  新房的火热导致千万级豪宅公寓“秒光”，还映射出深圳楼市的另一面，那些热点区域以外的地方，不仅去化不佳，还出现了降价。

  有媒体称，当前深圳楼市可划分为“三个世界”：南山区、宝安区等西部片区是热火朝天的“第一世界”；罗湖区、龙岗区等东部片区是风平浪静的“第二世界”；深圳商业办公楼盘则是冰天雪地的“第三世界”。

  谁在买房？

  虽然区域分化明显但在具体成交方面，深圳整体数据还是比较好的。3月深圳全市新房网签4224套（含商业），环比增长153.8%；住宅3152套，环比增长279.8%。3月深圳全市二手房网签8462套，其中二手住宅8008套，较2月份大幅回升。

  对于数据的回升，深圳贝壳研究院院长肖小平告诉中国房地产报记者，这里面有不少是前几月签约房源延后至3月份才办理过户等手续的。目前深圳实际市场较去年四季度活跃时期仍有较大差距，仅仅是恢复到正常水平。3月最后一周市场已经趋向稳定，未来市场预期不宜过于乐观。

  在新冠肺炎疫情危机仍在蔓延、其他城市楼市惨淡推出“救市”举措相比，深圳楼市复苏的整体进展似乎还算不错，并引发市场猜想，到底是谁在为深圳楼市“买单”，特别是那些动辄几千万的“豪宅”到底卖给了谁？

  中国房地产报记者通过资深经纪人杨芸分别联系到了几名购房人。他们中不仅有投资客，还有一定数量的改善型购房者和刚需购房者。

  来自北京的徐天是某大型互联网公司部门负责人，年薪百万元以上。在前几年，他和爱人已经在长春、海南、天津等地购置了多套房产。不久之前，在朋友的协助下徐天在宝安区买下了一间公寓。

  “虽然有投资经验，但都是随波逐流地去买房虽然赚不到大钱，但至少不会亏本。”最近几天，深圳楼市因为炒作受到媒体关注，进而导致银行严查经营贷流入楼市的消息，让不太懂楼市的徐天略感担忧，甚至觉得自己太冲动了，“入手公寓能不能卖得出去？通过朋友‘帮忙’办理的贷款怎么办？”

  按照徐天的说法，与他情况类似的人他还认识几个，虽然大家都有点“闲钱”，想钻个空子，但又有谁掏出去上千万资金之后能不担心？

  与徐天对应的是准备年底结婚的张宇，他是正经的刚需一族。他和女朋友已经在深圳打拼了近7年.在父母的帮助下张宇决定等到今年春节之后置业，随后结婚，但因为疫情原因购房计划一拖再拖。当售楼处开门他第一时间就去买了房子。张宇说：“虽然买的公寓不是特别核心地段，面积也不大，但总归是有个家。”

  家住南山区的李女士是土生土长的深圳人，曾在深圳一家知名国企任职，已到了退休年龄。她和爱人在深圳有一套老房子，但老小区环境差。疫情期间在家休息她谋生了换房想法。按照她的说法，卖掉老房子，补一点钱就能换一个位置较好、环境也好的房子，而且也没有什么特殊需求，只要住得舒服就可以了。

  资深经纪人杨芸说，深圳投资客一直都在，但因为疫情原因，目前买房的投资客数量其实并不多，“真正研究楼市的投资客有几个会在这个时候来深圳？”

  肖小平从侧面印证了这个说法，他表示，疫情期间积压的首次置业需求和换房需求在3月复工复产后加速了入市步伐。其中首次置业需求是主要力量，他们对贷款购房的依赖度较高，因此拉动贷款购房比例和贷款成数出现小幅上升。

  火热的深圳楼市除了引发市场关注外，这直接引起监管层面的注意。4月20日，人民银行发布最新通知：要求深圳各银行自查今年以来发放的房抵经营贷。但对于到底有多少违规资金流入房地产市场目前还没有结论，但火热的市场将会出现一定降温。

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