杭州房价上涨真相

  4月20日，中国人民银行深圳市中心支行向深圳市各商业银行下发通知，紧急要求各银行针对今年以来新发放的房抵经营贷（含借款人为企业或个人）情况开展自查动作，在深圳金融圈引发关注。

  国家统计局4月16日发布的《2020年3月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》中，深圳以二手房房价环比涨幅1.6%领跑70城。中国房地产报记者多方获悉，这与近期深圳通过企业过账方式使房抵经营贷等违规加杠杆资金流入楼市有关。

  深圳以外，70城数据报告中因房价上涨引发关注的另一个城市是杭州。杭州3月新房价格指数环比上涨幅度位居全国第二，二手房价格指数环比上涨幅度位居全国第四。紧接着，4月17日浙江银保监局公布，针对浙江富阳恒通村镇银行与余杭德商村镇银行开出两张罚单，原因是这两家银行未有效管控贷款资金使用，导致个人经营性贷款、消费贷款被挪用于购房。

  这两家银行违规行为，也被市场解读为助推杭州房价上涨原因所在。

  杭州房价上涨的真正原因是什么，是因与深圳一样涌入大量违规加杠杆资金导致？还是市场需求至此？

  外界等待着真相。

  抵押贷有进入但不普遍

  房抵经营贷、消费贷确实有违规进入杭州楼市的迹象。

  “前几天去看房，中介给出的建议是，现在可以用全款买房，这样房价可以砍下来不少；如果钱不够，他们公司可以借给我，等房子过户后，我再拿房子去做抵押贷款出来，现在的利息比商贷低很多，总体算下来非常划算。”一位计划购置二手房的杭州购房者表示。

  另一位杭州房地产人士称，“疫情期间国家为了拉动企业生产发展的积极性，出台多项低息贷款政策，初衷是好的，但目前很多中小企业生产需求和财务需求上不来，所以有一部分人会拿着低息贷款进入楼市。”

  贷款利率降低叠加生产需求降低因素是部分购房者或者企业主“弯道”抄进楼市的直接原因。一位小额贷款公司经营负责人也表示，“今年房抵经营贷利率非常低，目前是3.5%起，去年下半年还保持在5.7%到6.25%高位”。

  加之浙江银保监局此时开出两张罚单，这些都是房抵经营贷违规进入楼市的案例。但记者通过了解发现，这一现象并不普遍。

  根据记者统计，今年1月以来，中国银保监会共开出702张罚单，浙江银保监局开出罚单21张，其中只有4张罚单“涉房”，两张罚单为上述针对浙江富阳恒通村镇银行与余杭德商村镇银行的，另外两张分别针对1月3日杭州银行贷后管理不到位，使得流动资金贷款挪用入房地产企业，以及1月16日杭州银行对个人经营性贷款管理不审慎，贷款资金被挪用于购房。

  另外，探访余杭区华元北城芳满庭、萧山区世宸名府等新房项目时，记者发现，目前杭州市场在售新房项目也并未普遍出现房抵经营贷运作模式。其中，世宸名府营销人员表示，“目前需要按照规定携带资料，进行网上报名参与摇号，并未听说杭州市场其他新房项目有类似操作，或者说我关注的几个新房项目都未出现。”

  就二手房市场来说，查阅贝壳买房APP房价信息发现，从去年下半年到今年4月，不少挂牌项目都出现持续降价现象。比如滨江区2019年9月挂牌的一套住宅，至今先后降价7次，从最开始挂牌价330万元降至4月11日305万元；再比如滨江区今年3月16日挂牌的一处住宅也从320万元降价至310万元。相似案例并不少见，也侧面反映出房抵经营贷并未大规模进入二手房市场。

  高价盘地铁盘网签放松

  以上事实证明房价上涨在新房市场表现超过二手房市场。那么，是什么助推着杭州新房房价上升？答案是供给侧与需求侧双向拉动。

  一位杭州房地产市场研究人士称，“最近的房价上涨如果看政府网签数据，可以发现是高价盘网签放松所导致。”

  一个数据佐证是，杭州今年3月共网签商品房7123套，签约金额近299亿元；去年同期共网签商品房7955套，签约金额约208.9亿元。可以看到，与去年同期相比，今年3月网签商品房总量少了800多套，但签约金额却多出90.1亿元，说明今年入市高价盘数量增多。

  具体来看，去年3月杭州没有出现均价超3万元/平方米新房项目，今年3月签约的商品房却基本来源均价超4万元/平方米项目扎堆网签的助力。其中，湖畔云庐、御虹府、滨江金地御品、晓风印月和仁恒滨江园，成交均价均超过40000元/平方米，成交套数都在145套以上。

  对于杭州房价上涨的另一个原因，千城设计总建筑师王修水认为，“杭州地铁‘换乘之王’五号线月底将通车，以及对接临安的16号线也开通在即，还有亚运城体育场馆建设等很多基建都会对经济产生推动作用。尤其交通网、地铁网的形成，使得地铁口房产项目相应出现房价上涨，以前地铁只是规划，现在马上投入使用，所以地铁房也大面积上市。”

  在这些高价盘、地铁盘扎堆入市潮中，还诞生了今年第1个和第2个“万人摇”项目，即融创城、和光尘樾，这也被看作新房市场回暖的一个迹象。

  这背后与杭州近期出台的人才政策有关。杭州市委办公厅2月24日印发《关于服务保障“抓防控促发展”落实“人才生态37条”的补充意见》，支持高层次人才优先购房，促使购房需求增长。但由于杭州购房资质审核严格，过审的高层次人才并不多，且很多已经有首套房的高层次人才也只能参与普通摇号。对此，杭州市政府主办的杭网议事厅曾指出，“目前高层次人才摇号买房中签率为100%。”

  另外，王修水认为是杭州的城市综合价值对外来人才与企业主具有吸引力，“总体来看，杭州互联网经济快速发展，尤其此次疫情中阿里等企业表现优秀，以及杭州宜居城市建设、人才引进政策都走在全国前列的，这对人才是具有吸引力的。比如我周边有不少嘉兴、温州朋友非常希望举家搬迁至杭州居住，这背后可能产生的是几代人的刚需诉求，他们可能需要购买几套房。疫情期间，杭州快速的反映和防控以及企业的助力表现，更加凸显杭州城市价值，因此吸引人才到来，增加购房需求。”

  另一位业内人士表示，“最近贷款利率走低，很多高净值人群为了资产保值也会通过一定方法将资金放置在房产配置中。”这也与一座城市本身的财富能力有关，在福布斯《中国城市百万级以上活期存款余额人数TOP20榜》中，新一线城市杭州以217万人位居第六，仅次于北京、上海、深圳、广州等一线城市，以及香港。

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