李佐军：房地产行业将逐步回归居住属性

1月5日，据媒体报道，央行、住建部召集重点房企举行座谈会。坊间有言，融资“三条红线”试点有望扩容。

自今年1月1日以来，央行颁布的建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度（下称“制度”）正式实施，制度对银行业金融机构的房地产贷款占比、个人住房贷款占比上限提出了明确要求。这是继针对重点房地产企业的资金监管和融资管理规则出台后的又一房地产金融监管政策，意味着房地产金融监管正持续强化，而房地产金融的审慎管理也将直接影响房地产企业融资，间接影响房地产销售。

监管升级的背后，是房地产行业在国民经济中的定位正在发生变化，尤其是进入“十四五”时期，将强化房地产业合理的经济地位。为此，中国网地产专访了著名经济学家、国务院发展研究中心资源与环境政策研究所副所长李佐军，旨在探讨房地产行业的发展前景。

著名经济学家、国务院发展研究中心资源与环境政策研究所副所长李佐军

行业定位强调住有所居

目前，房地产行业已经从土地红利、金融红利过渡到管理红利时代，其行业定位也在发生变化。“变化是常态，任何一个行业发展到一定阶段之后其定位都会发生变化，房地产行业也是如此”，李佐军感慨道。

实际上，中央政府已对房地产行业定位予以了明确。在“十四五”规划建议中，再次强调了“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，租购并举，因城施策，促进房地产市场平稳健康发展”。同时也提出“推动金融、房地产与实体经济均衡发展”。

过去，因房地产行业的产业链较长，对地方GDP、财政收入、固定资产投资等指标的贡献较大，一直占据着支柱产业的地位。国家统计局的数据显示，2020年1-11月，全国一般公共预算收入与政府性基金预算收入合计24.22万亿元，其中土地出让收入以及土地和房地产相关税收占比达34.2%。

“未来，房地产行业的地位还会有进一步的改变。即在部分城市中其支柱地位仍会保留，但从更多的城市来看，房地产行业将逐渐变成若干个支柱行业之一，甚至在一些偏远落后地方将不再是支柱行业“，李佐军透露。

其实，房地产行业的支柱地位，与其过去发挥的土地财政作用息息相关。“不过，在土地制度改革的大背景下，土地财政作用正在不断削弱，乃至于有些地方逐步消失，未来房地产可能与其他行业一样只是通过纳税对地方财政做贡献。“随着城乡建设用地“同地同权同价”逐步实现后，一些地方政府挣土地差价的空间将会越来越小”。

从金融角度来看，房地产行业犹如“货币蓄水池”，也就是货币的“锚”。在李佐军看来，随着现代服务业、高新技术产业的发展，房地产的货币蓄水池作用正在下降。当前，政府也有意向这方面引导。过去金融系统把过多资金导向了房地产领域，由此造成了经济结构扭曲。而要避免这种扭曲，只能从金融政策方面着手，通过加强金融监管让更多的资金回归实体经济。

“除了金融属性，房地产行业还具有较强的投资属性”。李佐军补充道，房子曾是老百姓、企业、专业投资者最重要的投资标的，特别是老百姓。从投资角度来看，未来房地产行业仍是重要的投资方式，但在投资的整个体系中房地产投资占比会有所下降，不再是以往的“一枝独秀”。不同于其他行业，住是老百姓最基本的需求，这与房地产行业“房住不炒”的调控基调也是契合的。未来房地产行业要回归原本住的功能，满足多元化的居住需求，真正从民生出发，实现“住有所居”。

警惕各种不确定性因素

毋庸置疑，房地产行业正在步入关键的转轨期，面临着诸多的不确定性。对此，李佐军指出，“从外部环境来看，新冠肺炎疫情仍在全球蔓延、反复，导致各行各业的发展前景充满变数，房地产行业也不例外。当下，全球经济格局乃至国际金融市场加速重构，作为资金驱动型行业，全球流动性的变化及金融要素价格的波动自然也会波及我国房地产行业整体资金的流向“。

除了国际环境的影响外，疫情使我国的经济发展再生变数。“随着中国经济进入深度调整期，将面临很多新的情况，其增长不确定性也会影响房地产。基于此，就业情况和居民收入增长也具有不稳定性，而购买力的下降则会直接抑制老百姓的购房需求。鉴于当前复杂的经济形势，未来几年国内的货币、金融、财政政策也会相机决策、因时而宜，这对资金密集型的房地产行业而言产生的影响则比较直接。而土地政策的调整仍在继续，这也为房地产行业的供给增加了不确定性。此外，加强地方债务管理，降低债务风险，也会在一定程度上影响房地产的发展。与此同时，作为房地产投资的替代品，某种意义上股市波动也会制衡房地产行业”。

自1998年房改以来，房地产行业经过狂飙突进式的发展后，其自身也面临一些问题。尤其是进入横盘时代后，房地产企业需要时刻保持警醒。

“在坚持和实施房住不炒大政方针的过程中，要避免房地产增速大幅下滑，房价出现大起大落，进而影响国民经济全局。由于房地产是很多地方政府的重要财政来源，如果其发展速度或房价出现大起大落，可能会引发局部地区的债务风险。因此，要通过调控降低波动风险，长远来看房地产行业应保持相对平稳的增速”，李佐军一针见血地指出。

由于房地产行业的区域性特征显著，其发展要与当地经济的发展水平、人口数量及结构相匹配。“房地产的区域分布不合理会直接导致局部失衡，进而波及整个房地产市场。同时，要根据当地的经济发展形势调整房地产的内部业态比例，使其更趋合理化，避免房地产内部结构过度畸形”。

由于一些房地产企业过度追求高周转，出现了交房即维权的现象。针对房屋质量问题，李佐军也表示了担忧。他认为，房屋质量问题涉及民生，房地产企业应该严把质量关。同时，不少房地产项目缺乏特色、没有个性，同质化现象非常严重。在房地产高速发展过程中消耗了过多的土地资源、建材资源等，并造成了较严重的环境污染与生态破坏，这与中央当前极力提倡的“绿色、环保、低碳”发展要求是存在冲突的。

积极挖掘“双循环”新发展格局中的发展机遇

2020年5月14日的政治局常委会首提“双循环”概念，即逐步形成以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局。

新发展格局之下，房地产行业也将迎来新的发展机遇。作为房地产企业，自然要紧抓机遇，在后疫情时代获得长足发展。具体到双循环格局，主要依靠内循环，内循环即扩大内需，涵盖投资与消费。而房企面临的机遇，也与投资、消费有关。

“从投资角度来看，房地产投资与基础设施投资要重点解决两个问题。一方面，补齐新基建与基础设施短板；另一方面，基础设施的完善与房地产行业相辅相成，有助于提升房地产价值。建设韧性城市，开展城市更新和老旧小区改造，正在开启万亿级的存量市场，这些都将利好房地产”，李佐军坦言。

从消费角度来看，房地产作为扩大内需的重要途径，要在深入贯彻“房住不炒”的基础上保持房地产市场平稳健康发展。党的十九届五中全会也明确提出，要促进住房消费健康发展。

住房消费并不局限于买房，而是有很丰富的内涵。李佐军解释道，“为了解决大中城市突出的住房问题，必须落实‘租购并举’，发展保障性租赁住房。这也是房地产企业面临的重要发展机遇。同时，政策鼓励康养消费、文旅消费等，发展绿色建筑，也为房企提供了发展关联产业的机遇。但房地产企业在布局多元化业务的同时，也要形成细分赛道的护城河”。

不可忽视的是，内循环也包括城乡循环。“城乡循环不仅要推进以县城为载体的新型城镇化发展，还要着力建设城市群，这背后都离不开房地产。尤其是进一步推进乡村振兴、实施乡村建设行动，需要加快乡村的基础设施建设、公共服务设施建设、宜居环境建设，自然也需要房地产企业积极参与。同时，中央强调提高财产性收入，也有助于房地产业发展”。

当前，国际形势正处于百年未有之大变局中，我国的经济发展将迎来重要关口，房地产行业也将发生复杂深刻变化，并从粗放式增长阶段迈向精细化时代。机遇与挑战叠加，如何杀出重围、穿越周期成为房地产企业决胜未来的关键所在。

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